Dois-je donner une garantie hypothécaire en premier rang ?

Non, il n'est pas toujours nécessaire de donner une garantie hypothécaire en premier rang pour un rachat de crédits. L'exigence du rang dépend de la politique du prêteur et de la valeur du bien par rapport à la dette. Un rang inférieur peut être accepté si la marge de sûreté est suffisante.

La notion de rang hypothécaire

Le rang d'une hypothèque détermine l'ordre de priorité entre les créanciers inscrits sur un même bien immobilier. Le créancier de premier rang est remboursé en priorité sur le produit de la vente en cas de saisie, avant les créanciers de deuxième rang, puis de troisième rang, et ainsi de suite. Le rang est attribué par ordre chronologique d'inscription au service de publicité foncière : la première hypothèque inscrite est de premier rang.

Lorsqu'un prêt immobilier existant est déjà garanti par une hypothèque de premier rang, le rachat de crédits peut prendre la forme d'une hypothèque de second rang si le premier prêt n'est pas intégralement soldé. L'établissement qui accorde le rachat de crédits accepte alors de se positionner en rang inférieur, ce qui augmente son risque et peut se traduire par un taux d'intérêt légèrement plus élevé ou par des conditions d'acceptation plus strictes.

Les situations selon le type de rachat

Dans la majorité des rachats de crédits avec garantie hypothécaire, l'établissement prêteur exige le premier rang. Cela suppose que les crédits existants garantis par une hypothèque de premier rang soient intégralement remboursés dans le cadre du rachat, libérant ainsi le premier rang au profit du nouveau prêteur. Les frais de mainlevée de l'ancienne hypothèque et les frais d'inscription de la nouvelle hypothèque sont alors intégrés dans le coût total de l'opération.

Certains établissements acceptent toutefois un second rang dans les cas suivants :

• La valeur du bien est nettement supérieure au montant cumulé des deux créances inscrites, offrant une marge de sûreté confortable au prêteur de second rang.
• Le premier rang est détenu par un prêt immobilier dont le capital restant dû est faible par rapport à la valeur du bien.
• Le rachat porte uniquement sur des crédits à la consommation et le prêt immobilier de premier rang reste en place.

Questions fréquentes

Le rang de l'hypothèque influence-t-il le taux du rachat de crédits ?

Oui. Un prêteur inscrit en second rang prend un risque plus important car il ne sera remboursé qu'après le créancier de premier rang en cas de vente forcée. Ce risque supplémentaire se traduit généralement par un taux d'intérêt majoré de 0,2 à 0,5 point par rapport à un rachat garanti en premier rang.

Peut-on transformer une hypothèque de second rang en premier rang ?

Oui. Lorsque le crédit garanti par l'hypothèque de premier rang est intégralement remboursé et la mainlevée effectuée, le créancier de second rang peut demander une subrogation ou une nouvelle inscription pour passer en premier rang. Cette opération nécessite un acte notarié et entraîne des frais d'inscription.

La caution d'un organisme peut-elle remplacer l'hypothèque ?

Dans certains cas de rachat de crédits, un organisme de cautionnement peut se substituer à l'hypothèque. Cette solution évite les frais notariés liés à l'inscription et à la mainlevée hypothécaire. En pratique, les organismes de cautionnement sont plus réticents à garantir des rachats de crédits que des prêts immobiliers classiques, et cette option reste peu répandue dans ce domaine.