SCPI Remake Live : avis, rendement, prix des parts et risques

La SCPI Remake Live, une SCPI récente sans frais d'entrée

La SCPI Remake Live est une société civile de placement immobilier de rendement diversifiée, créée en janvier 2022 et gérée par Remake Asset Management. Elle se distingue par une commission de souscription nulle, compensée par une commission de retrait de 5 % applicable pendant les cinq premières années. Son taux de distribution s'est élevé à 7,05 % brut en 2025, pour un objectif annoncé de 5,50 % en 2026.

Les chiffres clés au dernier arrêté

Données issues des bulletins trimestriels et des supports d'information publics. Les chiffres évoluant à chaque arrêté, ils doivent être vérifiés dans le dernier bulletin et dans le document d'informations clés avant toute décision.

Une stratégie européenne diversifiée

Le patrimoine couvre neuf pays et sept typologies d'actifs, avec une majorité hors de France : Royaume-Uni 29,8 %, France 23,8 %, puis Espagne, Irlande, Pays-Bas, Pologne, Allemagne, Italie et Portugal. Les bureaux représentent 40,1 %, la santé et l'éducation 19,6 %, la logistique 15,1 %, les commerces 11,6 %. Cette dispersion est plus large que celle de la plupart des SCPI françaises comparables.

Une SCPI de rendement, non fiscale

Il s'agit d'une SCPI de rendement, dont l'objectif est de distribuer des revenus locatifs, non d'un véhicule de défiscalisation. La logique diffère de celle de la SCPI Pinel, qui subordonne un avantage fiscal à un engagement de location. Ici, aucun avantage fiscal n'est attaché à la souscription : la rentabilité repose sur les loyers encaissés et sur la valeur des actifs.

Le rendement réel, du brut au net

La trajectoire du taux de distribution

Le taux a reculé deux années de suite depuis son pic : 7,64 % en 2022, 7,79 % en 2023, 7,50 % en 2024, puis 7,05 % en 2025. Le dividende par part a suivi, passant de 15,58 € en 2023 à environ 14 € en 2025. Cette pente est un élément d'analyse plus utile que le seul dernier taux publié.

Ce que la fiscalité étrangère prélève

Les revenus immobiliers sont d'abord imposés dans le pays où se situe chaque immeuble. Le taux de la SCPI Remake Live passe ainsi de 7,05 % brut à 5,69 % net de fiscalité étrangère, soit 1,36 point, près d'un cinquième du rendement affiché. Ce net est publié par la société de gestion mais reste souvent absent des comparatifs en ligne.

Le net selon votre tranche d'imposition

Estimations à partir du taux 2025, en retenant la répartition du patrimoine comme approximation de celle des revenus. Les revenus de source étrangère échappent généralement aux prélèvements sociaux français et sont neutralisés par crédit d'impôt ou taux effectif selon les conventions, mécanismes qui varient d'un pays à l'autre. Ordres de grandeur, non engagement.

L'écart avec une SCPI exclusivement française se creuse avec le revenu : 2,35 points de plus à 30 % de taux marginal, contre 1,39 point pour un foyer non imposable. L'avantage réel de l'exposition européenne est là, pas dans le taux brut affiché. Pour mémoire, un Livret A sert 1,70 % net sans risque de perte en capital.

L'objectif 2026 et ce qu'il signale

Un objectif inférieur de 1,55 point

La société de gestion communique un rendement prévisionnel de 5,50 % pour 2026, contre 7,05 % réalisés en 2025. L'écart atteint 1,55 point, et 2,29 points par rapport au pic de 7,79 % de 2023. Ramené au net selon la méthode précédente, cet objectif correspondrait à environ 3,94 % pour un foyer imposé à 30 %, contre 5,05 % en 2025.

Ce que cette révision peut traduire

• Un effet de dilution de la collecte, les capitaux récents étant investis à des conditions moins favorables que les premières acquisitions
• La remontée du coût de la dette, l'endettement atteignant 26,97 %
• La fin des effets de base favorables des premières années d'une SCPI jeune
• Une politique de distribution plus prudente, le report à nouveau servant d'amortisseur

Ce que vaut un objectif non garanti

Un rendement prévisionnel est une intention de gestion, non un engagement contractuel, et il peut être révisé en cours d'année. À la différence d'un Livret d'épargne réglementé dont le taux est fixé par arrêté, rien n'est ici acquis d'avance. L'objectif de taux de rendement interne sur dix ans, relevé de 6 % à 7 %, ne constitue pas davantage une promesse.

Les frais réels derrière le zéro pour cent

La commission de retrait de 5 %

Sur la SCPI Remake Live, l'absence de frais d'entrée ne supprime pas le coût, elle le déplace vers la sortie : une commission de 5 % s'applique en cas de retrait dans les cinq premières années. Au taux de 2025, cette pénalité équivaut à près de huit mois et demi de revenus bruts, et une sortie au bout d'un an ne laisse qu'un solde d'environ 2 %.

Les commissions prélevées sur les opérations

Une commission d'acquisition d'environ 5 % est prélevée lors des achats d'immeubles, et une commission de travaux d'environ 4,17 % hors taxes sur les rénovations. Supportés au niveau de la société, ces prélèvements ne figurent pas sur le relevé de l'associé mais pèsent sur la valeur du patrimoine, donc sur celle de la part.

Les frais de gestion annuels

La commission de gestion s'élève à 15 % hors taxes des loyers encaissés, soit environ 18 % toutes taxes comprises. Plusieurs fiches en ligne affichent 1,16 %, chiffre qui correspond à une autre assiette et crée une confusion fréquente. C'est le pourcentage des loyers qui doit être retenu, car il s'applique chaque année sur les revenus avant distribution.

L'écart entre le prix et la valeur du patrimoine

Trois valeurs à distinguer

Trois montants circulent, avec des définitions distinctes qu'il ne faut pas confondre.

• Prix de souscription : 204 €, le montant réellement payé
• Valeur de reconstitution : 204,50 € au 31 décembre 2025, frais de reconstitution du patrimoine inclus
• Valeur de réalisation : 176 € au 30 juin 2026, soit les actifs nets des dettes

Ce que l'écart représente concrètement

L'écart entre le prix payé et la valeur de réalisation atteint 28 € par part, soit 13,9 % du prix de souscription. Un associé qui sortirait dans un scénario de liquidation récupérerait donc nettement moins que son investissement, indépendamment de toute baisse des marchés. Cet écart correspond pour l'essentiel aux droits et frais d'acquisition déjà engagés.

La règle de l'écart maximal

La réglementation impose que le prix de souscription reste dans une fourchette de plus ou moins 10 % autour de la valeur de reconstitution. Avec 204 € contre 204,50 €, l'écart ressort à 0,24 % en dessous, donc très largement conforme. Une valeur de reconstitution qui reculerait durablement obligerait en revanche la société de gestion à ajuster le prix de la part à la baisse.

Ce qu'il faut accepter pour souscrire

La liquidité et le délai de jouissance

Les premiers revenus ne sont versés qu'après un délai de jouissance de trois mois, à compter du premier jour du quatrième mois suivant la souscription. La revente n'est jamais garantie : elle dépend des contreparties ou de la trésorerie disponible, et plusieurs SCPI du marché ont connu des files d'attente de retrait en 2025 et 2026. Détenir ces parts dans un contrat d'Assurance vie modifie la liquidité et la fiscalité, au prix de frais supplémentaires.

Le risque de marché et de change

Le capital n'est pas garanti et la valeur de la part peut baisser, comme l'ont montré les ajustements subis par plusieurs SCPI de bureaux depuis 2023. L'exposition au Royaume-Uni et à la Pologne, près de 38 % du patrimoine, ajoute un risque de change hors zone euro. Les bureaux, premier poste à 40,1 %, restent le segment le plus exposé aux mutations d'usage.

Pour quel profil la SCPI Remake Live convient

Trois conditions se cumulent pour que ce support soit cohérent.

• Un horizon de détention minimal de huit à dix ans
• L'acceptation explicite d'une absence de garantie en capital
• Aucun besoin des sommes engagées avant cinq ans, la sortie étant pénalisée

Elle ne convient donc ni à une épargne de précaution ni à un projet daté. La replacer dans une épargne globale, aux côtés d'une poche garantie et disponible, reste la condition d'un arbitrage sain.

FAQ : SCPI Remake Live

Quel est l'avis à retenir sur la SCPI Remake Live

Ses points forts sont l'absence de frais d'entrée, une diversification sur neuf pays et un taux d'occupation financier de 98,93 %. Ses points de vigilance sont la commission de retrait de 5 % avant cinq ans, un taux de distribution en recul depuis 2023 et un objectif 2026 de 5,50 %. Aucun de ces éléments ne constitue une recommandation, chaque situation patrimoniale devant être examinée individuellement.

Quel est le rendement net pour un résident français

Le taux de 7,05 % brut de 2025 revient à 5,69 % après la fiscalité étrangère, puis à environ 5,05 % net pour un foyer imposé à 30 %, la majorité des revenus étant de source étrangère et échappant aux prélèvements sociaux français. Ce niveau reste supérieur à celui d'une SCPI exclusivement française, estimé à 2,70 % net dans la même tranche. Ces chiffres sont des ordres de grandeur.

Y a-t-il vraiment zéro frais

Non. La commission de souscription est bien nulle, mais une commission de retrait de 5 % s'applique pendant les cinq premières années, la gestion prélève 15 % hors taxes des loyers encaissés, et des commissions d'acquisition et de travaux sont supportées par la société. L'absence de frais d'entrée déplace le coût, elle ne le supprime pas.

Combien faut-il investir au minimum

Le prix d'une part s'élève à 204 € et le minimum de souscription correspond à un petit nombre de parts, ce qui rend l'accès possible avec quelques centaines d'euros. Ce montant ne dit rien de la pertinence du placement : c'est l'horizon de détention et la capacité à immobiliser les fonds qui déterminent s'il est adapté.

Quand les premiers revenus sont-ils versés

Après un délai de jouissance de trois mois, les versements commençant le premier jour du quatrième mois suivant la souscription. Les distributions sont ensuite trimestrielles. Certaines fiches en ligne mentionnent quatre ou six mois, information à vérifier dans le bulletin le plus récent et dans le document d'informations clés.

Peut-on perdre de l'argent

Oui. Le capital n'est pas garanti, la valeur de la part peut baisser et la revente n'est pas assurée. L'écart de 13,9 % entre le prix de souscription et la valeur de réalisation signifie qu'une sortie dans un scénario défavorable se ferait en perte, avant même toute évolution du marché. L'indicateur de risque réglementaire est de 3 sur 7.

Faut-il souscrire au comptant ou à crédit

Le financement à crédit permet de déduire les intérêts d'emprunt des revenus fonciers au régime réel, ce qui réduit le coût effectif du crédit, mais ajoute le risque d'avoir à rembourser une mensualité si la distribution baisse. L'objectif 2026 de 5,50 % illustre cette possibilité. Cette option mérite un examen avec un professionnel.