SCPI Remake UK : avis, rendement, prix des parts et risques

La SCPI Remake UK, un fonds à échéance plutôt qu'une SCPI classique

La SCPI Remake UK 2025 est une société civile de placement immobilier à capital fixe, investie à 100 % au Royaume-Uni, dont la liquidation est programmée à l'horizon 2032. Elle vise un taux de distribution de 6,50 % et un taux de rendement interne supérieur à 9 % sur sept ans, deux objectifs non garantis. À fin juin 2026, elle détenait un seul immeuble et avait collecté 23 M€ sur les 100 M€ visés.

Ce qui la distingue d'une SCPI de rendement classique

Données au 30 juin 2026 issues des bulletins trimestriels et des supports d'information publics. Les caractéristiques doivent être vérifiées dans la note d'information, les statuts et le document d'informations clés avant toute souscription.

Les chiffres clés au dernier arrêté

• Capitalisation de 23 M€ pour 22 498 parts et 622 associés au 30 juin 2026
• Collecte nette trimestrielle de 3,6 M€, soit 23 % de l'objectif de 100 M€ atteint
• Prix de la part de 1 025 € en deuxième tranche, pour un minimum de dix parts
• Délai de jouissance de quatre mois, puis versements mensuels
• Aucun endettement à ce stade

Une logique millésimée, proche d'un fonds fermé

Le principe diffère de celui des SCPI à capital variable : la souscription est ouverte par tranches jusqu'à un plafond, puis le capital est figé et le portefeuille géré jusqu'à la liquidation. Cette durée de vie définie rapproche le véhicule des SCPI fiscales comme la SCPI Pinel, à cette différence près qu'aucun avantage fiscal n'est attaché ici à la souscription. L'assemblée générale extraordinaire peut proroger de deux ans ou dissoudre par anticipation.

Le patrimoine, un seul immeuble à ce stade

L'actif de Glasgow

Le portefeuille se compose d'un unique immeuble, le Grosvenor Building à Glasgow, d'environ 5 300 m², acquis le 2 décembre 2025 pour 9,9 millions de livres hors droits, réparti en 88,6 % de bureaux et 11,4 % de commerces. La stratégie annoncée est opportuniste, fondée sur l'acquisition d'actifs décotés à revaloriser, et non sur un rendement locatif stabilisé.

Un taux d'occupation de 70,5 %

Le taux d'occupation physique s'élève à 70,5 %, deux plateaux restant vacants et destinés à être rénovés avant relocation. Près de 30 % de la surface, soit environ 1 560 m², ne génère donc aucun loyer aujourd'hui. L'objectif de distribution de 6,50 % suppose que ces surfaces soient louées dans des conditions conformes au plan de la société de gestion, ce qui n'est acquis à aucun stade.

Ce que la concentration implique

Avec un seul actif et un seul pays, la mutualisation habituellement associée aux SCPI n'existe pas encore. Le départ d'un locataire, un sinistre ou un retournement du marché de bureaux à Glasgow affecteraient intégralement la distribution. Cette concentration devrait se réduire avec la collecte, sans calendrier garanti.

L'objectif de rendement et sa décomposition

Ce que recouvrent les 9 % annoncés

Décomposition calculée à partir des objectifs publiés, hypothèses illustratives et non prévisionnelles. Aucun de ces niveaux n'est garanti, et la SCPI n'a pas encore publié de distribution sur une année pleine.

Les 2,50 points qui doivent venir de la revente

L'écart entre les 6,50 % de distribution visée et les 9 % de TRI cible représente 2,50 points par an, qui ne peuvent provenir que de la revalorisation des actifs. Sur sept ans, cela suppose une plus-value cumulée d'environ 18,9 % au moment de la cession. Le résultat final de la SCPI Remake UK dépend donc autant du marché immobilier britannique en 2032 que des loyers encaissés d'ici là.

L'effet du prix par tranche

La première tranche était proposée à 1 010 €, la deuxième à 1 025 € et la troisième à 1 060 €, chaque tranche s'ouvrant dès que le plafond de collecte de la précédente est atteint. Un souscripteur de la troisième tranche paie donc 5 % de plus que celui de la première pour le même patrimoine, ce qui retire environ 0,69 point de rendement annuel sur sept ans à objectif de cession inchangé. À titre de repère, un Livret A sert 1,70 % net sans aucun risque de perte en capital.

Le prix de la part et les valeurs de référence

Trois valeurs à ne pas confondre

• Prix de souscription : 1 025 €, le montant effectivement payé en deuxième tranche
• Valeur de reconstitution : 1 030,15 €, frais de reconstitution du patrimoine inclus
• Valeur de réalisation : 896,20 €, soit les actifs nets des dettes

L'écart de 12,6 % avec la valeur de réalisation

Sur la SCPI Remake UK, la différence entre le prix payé et la valeur de réalisation atteint 128,80 € par part, soit 12,6 % du prix. Il faudrait une revalorisation du patrimoine de 14,4 % pour que la réalisation rejoigne ce prix. Cet écart correspond aux droits et frais d'acquisition déjà engagés, mais il signifie qu'une liquidation immédiate se traduirait par une perte.

La règle de l'écart maximal

La réglementation impose que le prix de souscription reste dans une fourchette de plus ou moins 10 % autour de la valeur de reconstitution. Avec 1 025 € contre 1 030,15 €, l'écart ressort à 0,50 % en dessous, donc conforme. Une dégradation durable de la valeur de reconstitution contraindrait en revanche la société de gestion à ajuster le prix de la part à la baisse.

La fiscalité et la liquidité des parts

L'imposition des revenus britanniques

Les loyers sont d'abord imposés au Royaume-Uni, pays de situation de l'immeuble, puis la convention franco-britannique évite la double imposition. Le mécanisme exact, crédit d'impôt ou exonération avec taux effectif, et l'assujettissement aux prélèvements sociaux français de 17,2 % doivent être confirmés auprès de la société de gestion ou d'un conseiller fiscal. Aucun taux net ne peut être avancé faute de distribution sur une année pleine.

Le délai de jouissance et les versements

Les premiers revenus ne sont perçus qu'après un délai de jouissance de quatre mois, soit à compter du premier jour du cinquième mois suivant la souscription. Les distributions sont ensuite mensuelles, fréquence plus favorable à la trésorerie qu'un versement trimestriel. Ce décalage initial réduit mécaniquement le rendement de la première année de détention.

Une sortie contrainte jusqu'en 2032

Le capital étant fixe, la société ne rachète pas les parts : la revente avant l'échéance suppose de trouver un acquéreur de gré à gré, sans marché organisé ni garantie de prix ou de délai. Contrairement à un Livret d'épargne disponible à tout moment, les sommes engagées doivent être considérées comme immobilisées jusqu'à la liquidation, voire deux ans de plus en cas de prorogation votée.

Les risques propres à cette SCPI

Le risque de change sur la livre sterling

Les actifs sont libellés en livres alors que la part est exprimée en euros, ce qui expose la totalité de l'investissement aux variations de change. Une couverture est possible mais non systématique selon les informations publiées, et son coût réduirait le rendement. Une dépréciation de la livre pèserait sur les loyers convertis comme sur la valeur de cession.

La concentration, la vacance et le marché de bureaux

Trois facteurs se cumulent et expliquent l'indicateur de risque de 4 sur 7.

• Un actif unique, sans mutualisation entre immeubles ni entre locataires
• Un taux d'occupation de 70,5 %, avec des surfaces à rénover avant relocation
• Une exposition à 88,6 % aux bureaux, segment le plus affecté depuis 2023

Pour quel profil la SCPI Remake UK peut convenir

Ce produit s'adresse à un investisseur averti, disposant déjà d'un patrimoine constitué, capable d'immobiliser au moins 10 250 € jusqu'en 2032 et d'accepter une perte en capital. Il ne convient ni à une épargne de précaution, ni à un projet daté, ni à un premier investissement immobilier. Il ne se justifie qu'en part minoritaire d'une épargne diversifiée, aux côtés d'un socle garanti et disponible.

FAQ : SCPI Remake UK

Quel avis retenir sur la SCPI Remake UK

Son intérêt réside dans un objectif de rendement élevé et une exposition au marché britannique peu accessible autrement. Ses limites sont un seul immeuble occupé à 70,5 %, une sortie impossible avant 2032 sans acquéreur de gré à gré, et un risque de change sur la totalité des actifs. Ce constat ne constitue pas une recommandation.

Quel est le rendement attendu

L'objectif annoncé est de 6,50 % de distribution annuelle et de plus de 9 % de taux de rendement interne sur sept ans, ni l'un ni l'autre n'étant garanti. Aucune distribution sur une année pleine n'a encore été publiée, ces chiffres restent donc des objectifs de gestion. L'écart de 2,50 points entre les deux suppose une plus-value à la revente.

Quel est le montant minimum pour souscrire

Dix parts à 1 025 €, soit 10 250 € en deuxième tranche. Le prix augmente à chaque nouvelle tranche, de 1 010 € initialement à 1 060 € pour la troisième, ce qui rend la date de souscription déterminante sur le rendement final. Le minimum élevé traduit le positionnement sur une clientèle avertie.

Quand les premiers revenus sont-ils versés

Après un délai de jouissance de quatre mois, soit à compter du premier jour du cinquième mois suivant la souscription, puis mensuellement. Ce décalage initial réduit le rendement effectif de la première année. Les modalités précises figurent dans la note d'information et le document d'informations clés.

Peut-on revendre ses parts avant 2032

Le capital étant fixe, la société ne procède pas au rachat des parts. Une sortie anticipée nécessite de trouver un acquéreur de gré à gré, sans marché organisé, sans garantie de délai ni de prix. Les sommes doivent donc être considérées comme immobilisées jusqu'à la liquidation, prorogeable de deux ans par décision d'assemblée.

Peut-on perdre de l'argent

Oui. Le capital n'est pas garanti, et l'écart de 12,6 % entre le prix de souscription de 1 025 € et la valeur de réalisation de 896,20 € signifie qu'une liquidation immédiate se ferait en perte. S'y ajoutent le risque de change, la vacance locative et la concentration sur un actif unique. L'indicateur de risque réglementaire est de 4 sur 7.

Quelle différence avec une SCPI à capital variable

Une SCPI à capital variable reste ouverte en permanence, rachète les parts sur sa trésorerie et détient des dizaines d'immeubles. Celle-ci ferme sa souscription par tranches, ne rachète pas les parts et sera liquidée à échéance. La première convient à une détention longue et souple, la seconde à un engagement ferme sur une durée connue d'avance.