SCPI Selectinvest 1 : avis, rendement, prix des parts et risques

La SCPI Selectinvest 1, d'un placement de rendement à un titre sans marché

La SCPI Selectinvest 1 est une société civile de placement immobilier de bureaux gérée par La Française REM. Elle a suspendu la variabilité de son capital le 1er juin 2026 : les parts ne s'échangent plus qu'entre acheteurs et vendeurs, lors de confrontations d'ordres. À l'issue de la deuxième séance, fin septembre 2026, le prix est tombé à 105,45 €, contre 530 € au dernier prix de souscription.

Un patrimoine de bureaux franciliens constitué depuis 1968

Créée en 1968 et gérée par La Française REM depuis 1975, c'est l'une des plus anciennes SCPI du marché, avec 136 immeubles pour 448 000 m².

• Bureaux : 71,28 % des actifs, commerces 21,79 %
• Logistique et locaux d'activité : 4,14 %, hôtellerie 2,33 %, santé et éducation 0,46 %
• Île-de-France : 54,39 %, dont 15,96 % dans Paris intra-muros
• Régions françaises : 26,31 %, Allemagne 3,34 %

Les chiffres clés au 30 juin 2026

• 2 343 285 parts détenues par environ 20 500 associés
• Capitalisation : 1,24 milliard d'euros au dernier prix de souscription, environ 247 millions au prix de marché
• Valeur de reconstitution : 504,94 €, valeur de réalisation 417,48 €
• Taux d'occupation financier : 83,70 %, occupation physique 80,80 %
• Endettement : 372 millions d'euros, soit 24,29 % des actifs
• Durée de détention recommandée : 8 à 10 ans

Ce qui a basculé en 2026

Deux mécanismes se sont bloqués simultanément : la collecte nouvelle, tombée à 0,7 million d'euros sur l'année 2025, et la file d'attente des retraits, qui atteignait 9,1 % du capital.

Sans souscription pour financer les retraits, la société de gestion a suspendu le marché des parts en février 2026, puis la variabilité du capital au 1er juin. Cela change la nature du placement : il ne s'agit plus d'un produit d'épargne patrimoniale à liquidité organisée par le gestionnaire, mais d'un titre dont le prix se forme au gré des ordres.

Le capital fermé et le marché par confrontation

Ce que signifie la suspension de la variabilité

Dans une SCPI à capital variable, la société de gestion émet des parts nouvelles et rembourse les retraits à un prix qu'elle fixe. Suspendre cette variabilité revient à arrêter les deux : plus de souscription possible, plus de remboursement au prix de retrait.

Le vendeur doit alors trouver un acheteur. C'est le régime permanent de nombreuses SCPI à capital fixe, dont la SCPI Pinel. Pour la SCPI Selectinvest 1, il s'applique en revanche à un véhicule que ses associés avaient souscrit sous un autre régime.

Comment fonctionne une confrontation

Les ordres d'achat et de vente sont centralisés avant une date limite, puis croisés lors d'une séance. Le prix retenu est celui qui permet d'échanger le plus de parts. Ni le prix ni l'exécution ne sont garantis : un ordre de vente sans acheteur reste non servi.

Après deux séances espacées, en juillet puis fin septembre 2026, le rythme est passé au mensuel au 1er octobre 2026. Une fréquence plus élevée améliore la souplesse, elle ne crée pas d'acheteurs.

Ce que l'on ne peut plus faire

• Souscrire des parts neuves : la collecte est fermée
• Demander un retrait remboursé par la SCPI au prix de retrait
• Connaître à l'avance le prix auquel une vente sera exécutée
• Compter sur un délai de sortie, même indicatif

Le prix des parts de la SCPI Selectinvest 1 après deux confrontations

De 530 € à 105,45 € en deux séances

La première confrontation, le 31 juillet 2026, a fixé le prix à 310,80 €, soit un recul de 41,36 % par rapport aux 530 € en vigueur depuis le 1er janvier 2025. La seconde, fin septembre, l'a ramené à 105,45 € : une nouvelle chute de 66 % en deux mois, et un recul total de 80,10 %.

C'est, au 8 octobre 2026, la plus forte baisse parmi les douze SCPI historiques ayant suspendu la variabilité de leur capital depuis 2025, soit près de 16 milliards d'euros de capitalisation. Sur ce groupe, aucun marché secondaire actif n'affiche moins de 50 % de recul.

Le prix de marché face aux valeurs d'expertise

La valeur de réalisation reprend la valeur vénale des immeubles estimée par des experts indépendants, nette de dette. Le marché valorise donc la part à environ un quart de ce montant.

Pourquoi un tel écart avec l'expertise

Un écart de cette ampleur ne traduit pas une erreur d'expertise, mais le prix que des acheteurs exigent pour accepter un titre sans liquidité. Trois facteurs se cumulent.

• L'absence d'horizon : personne ne sait quand la variabilité sera rétablie, ni si elle le sera
• L'attente de nouvelles baisses d'expertise sur les bureaux franciliens
• Le déséquilibre entre un gros volume de vendeurs et de rares acheteurs

Le rendement, un chiffre à manier avec prudence

Un taux de distribution de 4,44 % en 2025

La distribution 2025 s'est élevée à 23,55 € brut par part, soit 4,44 % du prix de souscription, et 22,44 € nets de fiscalité étrangère. L'historique était régulier : 4,10 % en 2020 et 2021, 4,17 % en 2022, 4,13 % en 2023, 4,40 % en 2024.

Ce chiffre ne dit rien de ce qu'a gagné un associé. Le taux de rentabilité interne, qui intègre la variation du prix, ressort à 2,07 % sur dix ans et −0,38 % sur cinq ans.

Une distribution attendue en net recul en 2026

Les acomptes des deux premiers trimestres 2026 ont été ramenés à 3,54 € par part, dont 0,48 € issus de produits financiers et non de loyers au deuxième trimestre. La société de gestion annonce une distribution annuelle en baisse de 35 à 40 % par rapport à 2025, après avoir évoqué une fourchette de 13,40 à 14,60 €. Un taux d'occupation financier de 83,70 % laisse en effet près de 16 % du patrimoine sans loyer, et les cessions réduisent la base locative à mesure qu'elles financent la trésorerie.

Le rendement apparent sur le prix de marché

Rapportée à un prix d'achat de 105,45 €, une distribution annuelle de 14,16 € représenterait 13,4 % brut. Ce ratio circule : il doit être lu pour ce qu'il est, le résultat d'une division, et non une performance attendue.

Les revenus distribués sont des revenus fonciers, imposés au barème et soumis à 17,2 % de prélèvements sociaux, le prélèvement forfaitaire unique ne s'appliquant pas. Le calcul tient compte des 6,8 points de CSG déductible.

Ces taux ne sont ni garantis ni représentatifs d'un rendement futur : ils supposent le maintien d'une distribution annoncée en forte baisse et ignorent toute évolution ultérieure du prix de la part.

La liquidité réelle des parts de la SCPI Selectinvest 1

165 parts échangées à la première confrontation

Sur 2 343 285 parts en circulation, 165 ont trouvé preneur le 31 juillet 2026, soit 0,007 % du capital. Les volumes observés sur les autres SCPI dans la même situation restent du même ordre, généralement sous 0,25 % du nombre de parts.

C'est le chiffre le plus important du dossier : une décote de 80 % reste théorique si le volume ne permet pas de vendre. Le prix affiché ne vaut que pour les parts effectivement échangées.

9,1 % du capital en attente avant la suspension

Au moment de la suspension, 211 466 parts étaient déjà en attente de retrait. Ce stock n'a pas disparu : il constitue l'offre latente qui pèse sur chaque confrontation. Un fonds de remboursement avait été mobilisé, plafonné à 200 parts par associé, sans suffire à résorber la file.

Les frais et droits d'une vente de gré à gré

• Droits d'enregistrement de 5 % à la charge de l'acheteur sur le marché secondaire
• Commission de cession prélevée par la société de gestion sur chaque transaction
• Commission de gestion annuelle plafonnée à 10,80 % TTC des produits encaissés

Détenir ces parts au sein d'un contrat d'assurance vie modifie la mécanique, la liquidité étant alors assurée par l'assureur dans les conditions prévues : les critères de choisir la meilleure assurance vie prennent ici tout leur sens. En direct, aucune contrepartie n'est organisée.

Ce qui peut encore se dégrader

La concentration sur les bureaux franciliens

Plus de 70 % du patrimoine est constitué de bureaux et plus de 70 % se situe en région parisienne, dont une majorité hors de Paris intra-muros. C'est le segment le plus touché par la réduction des surfaces louées, le télétravail et les obligations de rénovation énergétique. La durée moyenne des baux, de l'ordre de trois ans, laisse peu de visibilité sur les loyers futurs.

L'endettement sur un actif qui se déprécie

Un endettement de 24,29 % des actifs amplifie mécaniquement la baisse de la valeur des parts : la dette reste nominalement identique alors que les immeubles se déprécient. C'est l'une des raisons pour lesquelles la valeur de reconstitution a reculé de près de 10 % sur le seul premier semestre 2026.

L'absence de visibilité sur l'horizon de sortie

La durée recommandée de 8 à 10 ans n'est pas un engagement de liquidité. Aucun calendrier de rétablissement de la variabilité n'a été publié, et ni le capital ni les revenus ne sont garantis.

Pour la part d'un patrimoine qui doit rester mobilisable, un support garanti et disponible comme un livret d'épargne répond à un besoin que ce type de véhicule ne couvre plus du tout aujourd'hui.

FAQ : SCPI Selectinvest 1

Peut-on encore souscrire des parts aujourd'hui ?

Non, la collecte est fermée depuis la suspension de la variabilité du capital au 1er juin 2026 : il n'est plus possible de souscrire des parts neuves auprès de la société de gestion. Seul un achat sur le marché secondaire, lors d'une confrontation d'ordres, permet encore d'acquérir des parts.

Pourquoi le prix de la part a-t-il chuté de 80 % ?

Parce que le prix n'est plus fixé par la société de gestion mais par la rencontre des ordres. Face à un stock important de vendeurs et à de rares acheteurs, le prix d'équilibre s'établit très en dessous des valeurs d'expertise. Cet écart rémunère l'absence de liquidité et l'incertitude sur l'évolution du marché des bureaux.

Le rendement de la SCPI Selectinvest 1 est-il vraiment de 13 % ?

Non. Ce ratio résulte de la division de la distribution par le prix de marché actuel, alors que la société de gestion annonce une distribution 2026 en baisse de 35 à 40 %. Il n'intègre ni les droits d'enregistrement de 5 %, ni la fiscalité des revenus fonciers, ni le risque de nouvelle baisse du prix. Ce n'est pas un rendement attendu.

Faut-il vendre ses parts maintenant ?

Vendre aujourd'hui revient à entériner une perte de l'ordre de 80 % par rapport au prix de souscription, et encore faut-il trouver un acheteur, les volumes échangés restant infimes. Conserver suppose d'accepter une absence de liquidité d'une durée inconnue. La décision dépend de votre besoin de trésorerie, de votre fiscalité et du poids de cette ligne dans votre patrimoine : un avis professionnel est ici utile.

Que signifie une confrontation d'ordres ?

C'est une séance au cours de laquelle les ordres d'achat et de vente collectés sont croisés pour dégager un prix unique, celui qui permet d'échanger le plus de parts possible. Ni le prix ni l'exécution ne sont garantis. Depuis le 1er octobre 2026, ces séances ont lieu chaque mois.

La variabilité du capital peut-elle être rétablie ?

C'est possible, mais aucun calendrier n'a été communiqué. Un rétablissement supposerait le retour d'une collecte suffisante pour absorber la file d'attente des retraits, ce qui dépend de la stabilisation des valeurs d'expertise et du retour de la confiance sur le bureau francilien.

Comment sont imposés les revenus perçus ?

Ce sont des revenus fonciers, ajoutés à vos autres revenus et imposés au barème progressif, auxquels s'ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux : le prélèvement forfaitaire unique de 30 % ne s'applique pas. La fraction provenant des actifs allemands suit la convention fiscale franco-allemande. Une moins-value constatée à la revente ne s'impute que sur des plus-values immobilières de même nature.