SCPI Selectipierre 2 : avis, rendement, prix des parts et risques

La SCPI Selectipierre 2 en bref

La SCPI Selectipierre 2 est une société civile de placement immobilier de bureaux parisiens gérée par Fiducial Gérance. Son prix de part est inchangé à 773 € depuis mars 2023 et son taux de distribution a progressé quatre années de suite, pour atteindre 4,14 % en 2025. Trois signaux appellent toutefois la vigilance en 2026 : des acomptes en recul, une collecte nette négative et l'ouverture d'un fonds de remboursement.

Un patrimoine parisien constitué depuis 1978

Créée en 1978 par fusion de plusieurs véhicules, elle fonctionne à capital variable depuis 2017, après seize années à capital fixe. Le portefeuille compte 67 immeubles et 253 locataires.

• Plus de 70 % des actifs situés dans Paris intra-muros
• Bureaux : environ 65 % du patrimoine, commerces 24 %
• Le solde en hôtellerie, habitation et locaux d'activité
• Label ISR immobilier obtenu en juin 2023 et renouvelé depuis

Les chiffres clés au 30 juin 2026

• 600 926 parts détenues par environ 7 800 à 8 100 associés selon les sources
• Capitalisation : environ 465 millions d'euros
• Valeur de reconstitution : 777,87 €, valeur de réalisation 645,03 €
• Taux d'occupation financier : 95,05 % selon la méthode ASPIM, 87,03 % en occupation d'exploitation
• Endettement très faible, de l'ordre de 5 % de la valeur des actifs
• Indicateur de risque 3 sur 7, durée de détention recommandée de 8 à 10 ans

Ce qui la distingue des autres SCPI de bureaux

La comparaison est frappante. Alors que plusieurs SCPI historiques de bureaux ont perdu un tiers de leur prix de part depuis 2023, et que douze d'entre elles ont suspendu la variabilité de leur capital, ce véhicule a maintenu son prix et augmenté son dividende.

Deux facteurs l'expliquent : un endettement quasi nul, qui évite l'effet d'amplification subi par les SCPI endettées lorsque les expertises baissent, et une localisation dans Paris intra-muros, segment où la correction des valeurs a été bien moins forte qu'en première couronne. Pour une épargne complémentaire, cela change la nature du risque sans le supprimer.

Le prix de la part, stable depuis mars 2023

773 € inchangés depuis trois ans

Le prix de souscription de la SCPI Selectipierre 2 est fixé à 773 € depuis le 1er mars 2023, le prix de retrait à 695,70 €. L'écart entre les deux, 77,30 €, représente exactement 10 % du prix de souscription : c'est le coût d'entrée, intégré dans le prix et non facturé à part.

Le minimum de souscription est de 10 parts, soit 7 730 €. La jouissance des revenus débute au premier jour du deuxième mois suivant la souscription, soit environ un mois d'attente.

Le prix face aux valeurs d'expertise

La réglementation impose de maintenir le prix dans une fourchette de plus ou moins 10 % autour de la valeur de reconstitution, soit ici entre 700,08 € et 855,66 €. À 773 €, le prix se situe 0,63 % sous cette valeur : il n'est pas surcoté, contrairement à ce que laisse croire la seule comparaison avec le prix de retrait.

L'écart avec la valeur de réalisation

Le prix de souscription dépasse de 19,84 % la valeur de réalisation, qui ne retient que la valeur vénale des immeubles, hors frais et droits. Cet écart est normal : il correspond aux frais d'acquisition qu'il faudrait repayer pour reconstituer le patrimoine.

Il reste néanmoins à la charge de l'acheteur, et ne se récupère qu'avec le temps et la progression des loyers. C'est la raison pour laquelle ce type de placement ne se juge pas sur quelques années.

Le rendement de la SCPI Selectipierre 2, du brut au net

Un taux de distribution de 4,14 % en 2025

La distribution 2025 s'est élevée à 32,00 € brut par part, soit 4,14 % du prix de souscription. C'est la quatrième année consécutive de progression, dans un marché où le taux de distribution moyen des SCPI a atteint 4,92 % selon l'ASPIM. L'écart avec cette moyenne est de 0,78 point.

Six années de distribution comparées

La régularité est réelle, mais elle doit être lue avec une précaution : le taux de rentabilité interne, qui intègre la variation du prix de la part, ressort à 3,63 % sur cinq ans. Un taux de distribution ne mesure que le dividende, jamais la valeur du capital.

Le rendement net selon votre tranche d'imposition

Les revenus distribués sont des revenus fonciers, imposés au barème de l'impôt sur le revenu et soumis à 17,2 % de prélèvements sociaux. Le prélèvement forfaitaire unique de 30 % ne s'applique pas. Le calcul ci-dessous tient compte des 6,8 points de CSG déductible.

• Tranche à 0 % : prélèvement de 17,20 %, soit 3,43 % net
• Tranche à 11 % : prélèvement de 27,45 %, soit 3,00 % net
• Tranche à 30 % : prélèvement de 45,16 %, soit 2,27 % net
• Tranche à 41 % : prélèvement de 55,41 %, soit 1,85 % net

À 30 % de tranche marginale, le revenu net ressort à 2,27 %, contre 1,70 % net pour un Livret A entièrement exonéré. L'écart de 0,57 point rémunère un capital non garanti, des frais d'entrée de 10 % et une liquidité lente.

Les signaux à surveiller en 2026

Des acomptes trimestriels en recul de près de 19 %

Les acomptes des deux premiers trimestres 2026 ont été fixés à 6,50 € par part, soit 13,00 € sur le semestre, contre 16,00 € pour un demi-exercice 2025. Le recul atteint 18,8 %. Aucun objectif annuel n'a été communiqué à ce stade.

Si ce rythme se prolongeait sur l'année entière, la distribution ressortirait autour de 26 € par part, soit environ 3,36 % du prix de souscription. Ce n'est pas une prévision de la société de gestion, mais la simple projection des deux acomptes connus.

Un fonds de remboursement ouvert en janvier 2026

Un fonds de remboursement permet depuis janvier 2026 de sortir à 655,00 € par part, soit 5,85 % sous le prix de retrait et 15,27 % sous le prix de souscription. Un tel dispositif ne s'ouvre pas quand les retraits sont absorbés normalement par les souscriptions nouvelles.

Une collecte nette devenue négative

Au deuxième trimestre 2026, la collecte nette s'est établie à −1,91 million d'euros : les retraits ont dépassé les souscriptions. Sur l'exercice 2025, quatre cessions d'immeubles ont été réalisées pour 17,36 millions d'euros, sans aucune acquisition.

Cette combinaison n'est pas alarmante en soi sur un patrimoine peu endetté, mais elle signifie que le véhicule se finance par arbitrage et non par collecte. Chaque cession réduit la base locative future.

La liquidité des parts de la SCPI Selectipierre 2

3 750 parts en attente, soit 0,62 % du capital

C'est l'un des points forts du dossier. Sur 600 926 parts en circulation, 3 750 attendent un acquéreur, pour environ 2,6 millions d'euros au prix de retrait. La file d'attente reste donc marginale, là où d'autres SCPI de bureaux dépassent 6 % voire 9 % de leur capital.

Un délai de cession estimé à onze mois

Le faible volume en attente ne signifie pas une sortie rapide : le délai de cession est estimé à environ onze mois. Un retrait reste conditionné à l'arrivée de souscriptions nouvelles, or la collecte nette est négative. Trois voies de sortie coexistent.

• Le retrait classique à 695,70 €, sans délai garanti
• Le fonds de remboursement à 655,00 €, plus rapide mais décoté
• La cession de gré à gré, à prix libre, avec 5 % de droits d'enregistrement pour l'acheteur

Les frais et l'horizon de détention

Au coût d'entrée de 10 % s'ajoute une commission de gestion annuelle de 10,20 % TTC des produits encaissés. Avec une durée recommandée de 8 à 10 ans, les frais d'entrée représentent environ un point de rendement par an sur la période.

Détenir ces parts au sein d'un contrat d'Assurance vie modifie complètement la liquidité, celle-ci étant alors assurée par l'assureur dans les conditions prévues au contrat, en contrepartie de frais supplémentaires.

Les risques à mesurer avant de souscrire

La concentration sur Paris intra-muros

Plus de 70 % du patrimoine se situe dans Paris intra-muros. Cette concentration a protégé la valeur des actifs pendant la correction du marché des bureaux, mais elle reste une concentration : un retournement sur le bureau parisien central n'aurait aucun contrepoids géographique ou sectoriel.

L'écart entre les deux taux d'occupation

Le taux d'occupation financier calculé selon la méthode ASPIM atteint 95,05 %, mais l'occupation d'exploitation ressort à 87,03 %. L'écart de huit points correspond aux franchises de loyer et indemnités prises en compte dans le premier calcul et pas dans le second. C'est le second chiffre qui reflète les loyers réellement encaissés.

Ce que le label ISR ne garantit pas

Le label ISR immobilier atteste d'une démarche d'amélioration environnementale du patrimoine, suivie par un organisme certificateur. Il ne constitue ni une garantie de rendement, ni une garantie de capital, ni un gage de liquidité.

Sur un horizon de 8 à 10 ans, d'autres enveloppes de long terme comme un PER individuel poursuivent un objectif voisin de constitution progressive, avec une fiscalité et des conditions de sortie très différentes. Le capital et les revenus ne sont garantis dans aucun des deux cas.

FAQ : SCPI Selectipierre 2

Pourquoi le prix de la part n'a-t-il pas baissé ?

Parce que la valeur de reconstitution est restée très proche du prix de souscription, à 777,87 € contre 773 €. Deux raisons principales : un endettement de l'ordre de 5 % seulement, qui évite l'amplification des baisses d'expertise subie par les SCPI fortement endettées, et une localisation dans Paris intra-muros, où la correction des valeurs a été bien plus limitée qu'en périphérie.

Le rendement de la SCPI Selectipierre 2 est-il attractif ?

Le taux de distribution de 4,14 % en 2025 reste inférieur de 0,78 point à la moyenne du marché, et le revenu net tombe à 2,27 % à partir de 30 % de tranche marginale. En revanche, la régularité sur six ans et la stabilité du prix constituent une forme de performance que les taux élevés affichés ailleurs n'ont pas toujours tenue. L'appréciation dépend de votre situation fiscale et de votre horizon.

Que signifie l'ouverture d'un fonds de remboursement ?

C'est une réserve de trésorerie que la société de gestion mobilise pour racheter des parts lorsque les souscriptions ne suffisent plus à financer les retraits. Le rachat se fait à un prix décoté, ici 655,00 € contre 695,70 € au retrait classique. Son ouverture indique une tension sur la liquidité, même si le volume de parts en attente reste faible.

Combien de temps faut-il pour revendre ses parts ?

Le délai de cession est actuellement estimé à environ onze mois pour un retrait classique. Il dépend de l'arrivée de souscriptions nouvelles, qui servent de contrepartie aux retraits, et la collecte nette est négative depuis au moins le deuxième trimestre 2026. Le fonds de remboursement offre une sortie plus rapide, en échange d'une décote.

Quel montant faut-il pour souscrire ?

Le minimum est de 10 parts, soit 7 730 € au prix en vigueur. Les revenus commencent à courir au premier jour du deuxième mois suivant la souscription, un délai de jouissance court comparé à d'autres véhicules. Certaines fiches en ligne annoncent un délai de quatre mois : il est préférable de faire confirmer ce point par la société de gestion avant de souscrire.

Comment sont imposés les revenus versés ?

Ce sont des revenus fonciers, ajoutés à vos autres revenus et imposés au barème progressif, auxquels s'ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux. Le prélèvement forfaitaire unique de 30 % ne s'applique pas. Le patrimoine étant très majoritairement français, la question des conventions fiscales étrangères se pose peu ici, contrairement aux SCPI européennes.

Peut-on souscrire à crédit ?

C'est possible, et les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers, ce qui peut réduire sensiblement l'imposition pour une tranche marginale élevée. Mais l'opération suppose que le taux du crédit reste inférieur au rendement net, ce qui n'est pas acquis avec des taux immobiliers autour de 3,50 % et un délai de revente de plusieurs mois. L'acceptation du financement dépend de votre profil et n'est jamais garantie.