Définition - Negative Equity

Le negative equity, ou capitaux propres négatifs, est la situation dans laquelle la valeur de marché d'un bien immobilier est inférieure au montant du capital restant dû sur le prêt qui a financé son acquisition. Le propriétaire doit plus à sa banque que ce que vaut son bien.

Le negative equity survient lorsque les prix immobiliers baissent significativement après l'achat, lorsque l'emprunteur a financé son acquisition avec peu ou pas d'apport personnel, ou lorsque le prêt est à amortissement lent (in fine, différé). Le propriétaire est "piégé" : il ne peut vendre sans réaliser une perte, car le produit de la vente ne couvrirait pas le solde du prêt.

Le negative equity a été un phénomène massif lors de la crise des subprimes aux États-Unis (2007-2009) et lors de l'éclatement de la bulle immobilière en Espagne et en Irlande. Il aggrave les crises immobilières en empêchant la mobilité résidentielle et en augmentant les défauts de paiement. En France, la pratique de l'apport personnel (au moins 10 %) et les prix immobiliers globalement haussiers sur longue période limitent ce risque.

À retenir

• Le negative equity survient quand la valeur du bien est inférieure au capital restant dû du prêt.
• Il piège le propriétaire qui ne peut vendre sans perte et a été massif lors de la crise des subprimes.
• L'apport personnel et la hausse tendancielle des prix limitent ce risque en France.