Définition - Vice caché

Le vice caché est un défaut non apparent d'un bien vendu, existant antérieurement à la vente, qui rend le bien impropre à l'usage auquel il est destiné ou qui en diminue tellement l'utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acquis ou aurait payé un prix inférieur s'il en avait eu connaissance.

La garantie des vices cachés est prévue par les articles 1641 à 1649 du Code civil. L'acheteur dispose d'un délai de deux ans à compter de la découverte du vice pour agir en justice. Il peut choisir entre la résolution de la vente (restitution du bien et remboursement du prix) ou la réduction du prix (action estimatoire). Si le vendeur connaissait le vice, il est en outre tenu de verser des dommages et intérêts.

En matière immobilière, le vice caché est fréquemment invoqué : fissures structurelles dissimulées, termites, humidité, pollution des sols ou non-conformité des installations. La clause de non-garantie des vices cachés, fréquente dans les ventes entre particuliers, est inopérante si le vendeur est un professionnel ou s'il est prouvé qu'il connaissait le vice. Les diagnostics obligatoires (DPE, amiante, plomb, termites) visent à réduire l'asymétrie d'information.

À retenir

• Le vice caché est un défaut non apparent rendant le bien impropre à l'usage ou en diminuant l'utilité.
• L'acheteur dispose de deux ans après la découverte pour agir en résolution ou réduction du prix.
• La clause de non-garantie est inopérante si le vendeur connaissait le vice.