J'ai co-emprunté pour mon achat immobilier. Quelle solution en cas de séparation ou divorce de mon couple ?

En cas de séparation avec un crédit immobilier en co-emprunt, plusieurs solutions existent : vendre le bien et solder le prêt, ou que l'un rachète la part de l'autre (rachat de soulte) avec désolidarisation du crédit. Tant que la banque n'a pas désolidarisé, les deux ex-partenaires restent solidairement redevables.

Le principe de solidarité face à la banque

Lorsqu'un couple emprunte à deux, les co-emprunteurs sont tenus solidairement au remboursement du prêt. La banque peut réclamer la totalité des échéances à l'un ou à l'autre, quelle que soit leur situation personnelle. La séparation, le divorce ou la rupture de PACS ne met pas fin, à elle seule, à cet engagement.

Un accord privé entre ex-partenaires (« c'est toi qui gardes le bien et paies le crédit ») n'est pas opposable à la banque. Tant que le prêteur n'a pas formellement libéré l'un des emprunteurs, il conserve son droit de poursuite contre les deux en cas d'impayé.

La convention de divorce ou le jugement peut organiser la répartition des biens et des dettes entre les époux, mais cette répartition ne s'impose qu'entre eux. Vis-à-vis de la banque, seule une désolidarisation actée par avenant met fin à la solidarité.

Les principales solutions envisageables

Face à un crédit immobilier commun, plusieurs options permettent de sortir de l'indivision et de clarifier la situation. Les solutions les plus courantes sont les suivantes :

• La vente du bien : le prix sert à solder le capital restant dû, et le solde éventuel est partagé entre les ex-partenaires selon leurs quotes-parts.
• Le rachat de soulte : l'un des deux rachète la part de l'autre et conserve le bien, en reprenant seul le crédit après désolidarisation.
• Le maintien de l'indivision : les deux conservent le bien et le crédit en commun, souvent de façon transitoire, avec une convention d'indivision.

La vente est la solution la plus simple lorsqu'aucun des deux ne souhaite ou ne peut conserver le bien seul. Elle solde le prêt et permet un partage net, à condition que le prix couvre le capital restant dû.

Le rachat de soulte suppose que celui qui garde le bien ait la capacité financière d'assumer seul le crédit et d'indemniser l'autre pour sa part. C'est souvent la voie privilégiée lorsqu'un enfant ou un attachement au logement justifie de le conserver.

Le rachat de soulte et la désolidarisation en pratique

Le rachat de soulte consiste à verser à l'ex-partenaire la valeur de sa part dans le bien, déduction faite du capital restant dû. Prenons un exemple : pour un bien estimé à 300 000 € avec 100 000 € de crédit restant, la valeur nette est de 200 000 €. Chacun détenant la moitié, la soulte à verser s'élève à 100 000 €.

Cette opération s'accompagne d'une demande de désolidarisation auprès de la banque, qui doit accepter que l'emprunteur restant reprenne seul le prêt. Le prêteur vérifie sa solvabilité et son taux d'endettement, qui ne doit pas dépasser 35 % des revenus selon les recommandations du HCSF.

Le rachat de soulte est formalisé par un acte notarié, générant des frais de notaire calculés sur la valeur de la part rachetée. Si la banque refuse la désolidarisation, l'emprunteur peut recourir à un rachat de crédit à son seul nom pour solder l'ancien prêt commun et se libérer de la solidarité.

Questions fréquentes

Qui paie le crédit immobilier pendant la procédure de divorce ?

Tant que la désolidarisation n'est pas actée, les deux co-emprunteurs restent solidairement tenus envers la banque. En pratique, le couple s'accorde souvent sur une répartition provisoire, mais un impayé engage les deux. Le juge peut préciser qui assume les échéances durant la procédure.

Comment se calcule la soulte d'un bien immobilier ?

La soulte correspond à la part de valeur nette revenant à l'ex-partenaire. On soustrait le capital restant dû à la valeur du bien, puis on applique la quote-part de chacun. Pour un bien de 300 000 € avec 100 000 € de crédit, la valeur nette de 200 000 € donne une soulte de 100 000 € en cas de partage à parts égales.

Que se passe-t-il si aucun des deux ne veut garder le bien ?

La vente est alors la solution la plus adaptée. Le produit de la vente sert d'abord à rembourser le capital restant dû à la banque, puis le solde est partagé entre les ex-partenaires selon leurs droits. Cela met fin au crédit et à la solidarité.

Que devient l'assurance emprunteur après la séparation ?

Lors de la désolidarisation, l'assurance du co-emprunteur sortant prend fin, et le contrat est recalculé sur la seule tête de celui qui conserve le prêt. Ce dernier doit souvent porter sa quotité à 100 % pour rester bien couvert, ce qui peut modifier le coût de la cotisation.