Quel montant maximum de mensualités peut accepter une banque pour donner un avis favorable sur un dossier de crédit immobilier ?

Le montant maximum de mensualités qu'une banque peut accepter pour un crédit immobilier est déterminé par le taux d'endettement, plafonné à 35 % des revenus nets, assurance comprise. Ce seuil est fixé par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) depuis 2022 et s'impose à tous les établissements bancaires.

La règle des 35 % imposée par le HCSF

Depuis la décision du HCSF du 29 septembre 2021, devenue juridiquement contraignante le 1er janvier 2022 et confirmée en mars 2026, les banques doivent respecter deux critères cumulatifs pour accorder un crédit immobilier : le taux d'endettement (ou taux d'effort) de l'emprunteur ne doit pas dépasser 35 % de ses revenus nets mensuels, et la durée du prêt ne doit pas excéder 25 ans (27 ans en cas d'achat en VEFA ou de construction avec travaux représentant plus de 25 % du coût total). Le non-respect de ces normes expose la banque à des sanctions de l'ACPR.

Le calcul du taux d'endettement inclut l'ensemble des charges de crédit du foyer : mensualités du prêt immobilier demandé, cotisation d'assurance emprunteur, et mensualités de tout autre crédit en cours (consommation, auto, revolving). Les revenus pris en compte comprennent les salaires nets, les pensions de retraite, les revenus fonciers (retenus à 70 %), les allocations pérennes et les revenus d'activité non salariée. Le taux d'endettement se calcule ainsi : total des charges mensuelles de crédit divisé par les revenus nets mensuels, multiplié par 100. Par exemple, pour un couple percevant 4 500 euros nets mensuels sans autre crédit en cours, la mensualité maximale du prêt immobilier (assurance incluse) est de 1 575 euros.

Le reste à vivre et la marge de dérogation

Au-delà du ratio de 35 %, les banques évaluent le reste à vivre, c'est-à-dire la somme disponible après déduction de toutes les charges fixes et des mensualités de crédit. Il n'existe pas de seuil légal, mais la plupart des établissements retiennent un minimum compris entre 700 et 1 000 euros par personne dans le foyer. Un reste à vivre confortable peut compenser un taux d'endettement proche du plafond et faciliter l'acceptation du dossier.

Le HCSF autorise les banques à déroger aux critères de 35 % et de 25 ans pour 20 % de leur production trimestrielle de crédits. Au sein de cette enveloppe, au moins 70 % doivent être consacrés à l'acquisition d'une résidence principale, dont 30 % réservés aux primo-accédants. En pratique, les banques n'utilisent qu'environ 17 % de cette marge de flexibilité. Un emprunteur dont le taux d'endettement atteint 37 % mais qui dispose d'un reste à vivre élevé et d'un profil de primo-accédant peut ainsi obtenir un financement dans le cadre de cette dérogation. L'utilisation de la marge est évaluée chaque trimestre par le HCSF.

Les leviers pour optimiser sa mensualité maximale

Plusieurs actions permettent d'augmenter la mensualité que la banque peut accepter sans dépasser le seuil de 35 % :

• Rembourser les crédits à la consommation en cours avant de déposer la demande de prêt immobilier, ce qui libère de la capacité d'endettement.
• Allonger la durée du prêt immobilier (jusqu'à 25 ans) pour réduire la mensualité et respecter le plafond, en acceptant un coût total plus élevé.
• Opter pour une délégation d'assurance emprunteur moins coûteuse que le contrat groupe bancaire, ce qui diminue la charge mensuelle intégrée dans le calcul du taux d'effort.
• Augmenter l'apport personnel pour réduire le montant emprunté et, par conséquent, la mensualité de remboursement.

Questions fréquentes

L'assurance emprunteur est-elle incluse dans le calcul du taux d'endettement ?

Oui. Depuis les normes HCSF de 2022, la cotisation d'assurance emprunteur est obligatoirement intégrée dans le calcul du taux d'effort. C'est une différence majeure avec les anciens usages bancaires qui la comptabilisaient parfois séparément. Une assurance moins chère peut donc augmenter la capacité d'emprunt.

Peut-on dépasser 35 % d'endettement pour un investissement locatif ?

C'est très difficile. La marge de dérogation de 20 % est prioritairement réservée aux résidences principales et aux primo-accédants. Seuls 30 % de cette enveloppe (soit 6 % de la production totale) sont disponibles pour les projets hors résidence principale. Les revenus locatifs existants sont toutefois pris en compte à 70 % dans les revenus, ce qui améliore le ratio.

Le taux d'endettement de 35 % s'applique-t-il aux prêts relais ?

Oui. Le prêt relais est soumis aux mêmes règles HCSF. Les mensualités du prêt relais (intérêts et assurance) sont intégrées dans le calcul du taux d'effort. Toutefois, si le bien à vendre est sous compromis, certaines banques acceptent une souplesse temporaire en anticipant la rentrée de fonds à venir.

Comment les revenus variables sont-ils pris en compte dans le calcul ?

Les primes contractuelles récurrentes, les commissions et les heures supplémentaires régulières sont généralement moyennées sur les deux ou trois dernières années. Les revenus exceptionnels ou non récurrents (prime de départ, héritage) ne sont pas retenus. Les travailleurs indépendants doivent fournir deux à trois bilans pour permettre un calcul sur une moyenne lissée.