Quel montant maximum de mensualités peut accepter une banque pour donner un avis favorable sur un dossier de crédit immobilier ?

Il existe un principe en crédit immobilier : plus le revenu du foyer fiscal est important, plus la banque acceptera un niveau d'endettement important, dépassant le seuil fatidique des 33 % communément connu.

Mais au-delà de ce principe, pour donner un avis favorable sur un dossier de crédit immobilier, une banque doit s'assurer que les mensualités du prêt immobilier proposé correspondent à 33% de votre revenu net imposable divisé par 12 mois. 

Le revenu net imposable est disponible sur votre avis d'imposition. Votre revenu doit donc représenter 3 fois la mensualité ou 3 fois vos charges de remboursement de crédits, si vous conserver à charge un crédit automobile par exemple. 

Le taux ou ratio d'endettement doit prendre en considération l'ensemble des charges mensuelles de crédits. L'ensemble de ces charges de prêts (consommation, étudiant, auto…) sera divisé par le cumul de vos revenus. 

Il faut savoir que le taux d'endettement est plus strictement apprécié lorsque le revenu est faible. Dans cette situation, la banque ne dépassera le seuil de 33% ; la notion de reste à vivre sera aussi très importante car elle exprime la capacité du foyer fiscale à subvenir à ses besoins courants en fonction du nombre d'enfant à charge, en sus des charges de crédits. 

Ainsi on appréhende différemment le seuil d'endettement acceptable pour un revenu de 3 000 € mensuel, que pour un revenu de 1 500 €. 

En crédit immobilier, il existe des normes de reste à vivre qui varient en fonction de la localisation du projet et de l'organisme bancaire. 

Il existe toutefois des exceptions à la règle des 33% lorsque les charges assumées avant opération sont déjà au même niveau que la charge de crédit à venir. Dans cette situation, on dira qu'il n'y a pas de saut de charge (exemple : financement d'un bien locatif avec présence d'un locataire qui paie déjà le loyer). 

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