SCPI Ufifrance Immobilier : avis, rendement, prix des parts et risques

La SCPI Ufifrance Immobilier, du bureau parisien à 98,8 %

La SCPI Ufifrance Immobilier est une société civile de placement immobilier à capital fixe créée en octobre 1988 et gérée par Praemia REIM, investie à 98,8 % en bureaux dont 79,9 % dans Paris intra-muros. Son prix de part est passé de 153,03 € en 2022 à 61,44 € à la confrontation du 5 septembre 2026, et son taux de distribution recule depuis six ans.

Un patrimoine restreint et ancien

Un tel profil pèse lourd dans un choix d'épargne, car rien n'y amortit le cycle du bureau. Le portefeuille compte 22 immeubles pour 83 locataires et 48 711 m², soit 2 214 m² en moyenne par actif. La durée moyenne des baux ressort à 3,4 ans, ce qui laisse peu de visibilité sur les loyers futurs. Le véhicule ne porte pas le label ISR.

Les chiffres clés au 30 juin 2026

• 2 078 203 parts détenues par environ 8 490 associés
• Capitalisation 139,3 millions d'euros, contre 167,1 millions fin 2025
• Valeur de reconstitution 175,78 €, valeur de réalisation 156,97 €
• Taux d'occupation financier 85,90 %, contre 87,80 % fin 2025
• Endettement 27,20 % de la valeur des actifs, levier de 1,4

Ce que le capital fixe implique

La société de gestion n'émet pas de parts nouvelles et n'organise aucun retrait. Les parts s'échangent lors de confrontations d'ordres mensuelles, au prix qui permet d'échanger le plus grand nombre de titres. Ce fonctionnement distingue cette SCPI de la majorité du marché, qui fonctionne à capital variable.

Un prix divisé par 2,5 depuis 2022

Trois confrontations en 2026

Le prix a encore perdu 21,42 % entre janvier et septembre 2026. Plusieurs fiches en ligne affichent toujours « accessible dès 153,03 € », un prix de juillet 2022 sans rapport avec la réalité du marché actuel.

Le prix au mètre carré que paie le marché

Le calcul est le plus parlant du dossier. Au prix de 61,44 €, les 2 078 203 parts valorisent le patrimoine à 127,7 millions d'euros pour 48 711 m², soit environ 2 620 € le mètre carré. Sur la valeur de réalisation retenue par les experts, on obtiendrait 6 697 € le mètre carré. Le marché paie donc 39 % de l'expertise pour des bureaux situés à 80 % dans Paris.

Les valeurs d'expertise baissent aussi

La valeur de reconstitution est passée de 265,90 € en 2022 à 203,52 € en 2024, 182,50 € fin 2025 puis 175,78 € au 30 juin 2026, soit 33,89 % de recul. Les experts suivent donc le mouvement, avec retard. C'est ce décalage que le marché secondaire anticipe.

Le rendement de la SCPI Ufifrance Immobilier en recul continu

Six années de distribution

Un dividende divisé par deux

Le dividende est passé de 8,40 € en 2021 à 4,40 € en 2025, soit un recul de 47,6 %. Le taux de distribution, lui, ne perd que 1,90 point sur la période : l'écart vient de la baisse simultanée du prix, qui atténue optiquement la chute du revenu.

La performance globale de −21,36 %

Pour 2025, l'indicateur qui additionne la distribution et la variation du prix ressort à −21,36 %. Sur dix ans, le taux de rentabilité interne s'établit à −0,45 % : dix mille euros placés il y a dix ans en valent environ 9 560 aujourd'hui, dividendes compris.

Acheter ou vendre des parts de la SCPI Ufifrance Immobilier

Prix acquéreur et prix d'exécution

À la confrontation du 5 septembre 2026, l'acheteur a payé 61,00 € quand le vendeur a reçu 55,00 €. L'écart de 6,00 €, soit 9,84 % du prix acquéreur, couvre la commission de cession et les droits d'enregistrement de 5 % à la charge de l'acheteur.

Plus de 35 000 parts en attente

Au 31 mars 2026, 35 372 parts attendaient un acquéreur, soit 1,70 % du capital, contre 31 918 fin 2025 et 28 720 auparavant. La file s'allonge d'un trimestre à l'autre. Ni le prix ni l'exécution ne sont garantis : un ordre sans contrepartie n'est pas servi.

Une capitalisation qui fond

• 167,1 millions d'euros au quatrième trimestre 2025
• 150,9 millions au premier trimestre 2026
• 139,3 millions au 30 juin 2026, soit 16,6 % de moins en six mois
• Le nombre de parts ne bouge pas : c'est le prix qui recule

Contrairement à des parts logées dans un contrat d'Assurance vie, où l'assureur prend en charge la liquidité, elle dépend ici de la seule rencontre des ordres.

Ce que l'acompte 2026 contient réellement

1,15 € dont 0,25 € de plus-value

L'acompte du premier trimestre 2026, versé fin avril, s'élève à 1,15 € brut par part, dont 0,25 € provenant d'une plus-value de cession. Près de 22 % du versement ne vient donc pas des loyers et n'est pas reconductible.

Le rendement apparent sur le prix actuel

Annualisé sans correction, cet acompte représenterait 4,60 €, soit 7,49 % du prix de 61,44 €. Retranchée la part de plus-value, la composante locative ressort à 3,60 €, soit 5,86 %. Ces ratios résultent d'une division par un prix effondré.

• Ils supposent le maintien d'un acompte dont rien ne garantit la reconduction
• Ils ignorent les 5 % de droits d'enregistrement payés à l'achat
• Ils sont calculés avant impôt sur les revenus fonciers
• Ils ne tiennent aucun compte d'une nouvelle baisse possible du prix

Ce qu'il faut vérifier avant d'acheter

Les sources divergent sur le montant exact de l'acompte, donné à 1,15 € dans le bulletin et à 1,10 € dans un commentaire éditorial de la même page. Aucun objectif annuel chiffré n'a été communiqué pour 2026. Le bulletin trimestriel est le seul document qui fasse foi.

Ce qui continue de peser

Le bureau parisien et la durée des baux

Avec 98,8 % de bureaux et 79,9 % du patrimoine dans Paris intra-muros, il n'existe aucune diversification sectorielle. Des baux d'une durée moyenne de 3,4 ans signifient qu'une part importante du portefeuille se renégocie en permanence, dans un marché locatif tertiaire où le rapport de force a changé.

L'endettement à 27,20 %

Ce niveau amplifie la baisse de la valeur des parts quand les expertises reculent, puisque la dette reste nominalement identique alors que les immeubles se déprécient. Avec un levier de 1,4 et un taux d'occupation descendu à 85,90 %, les marges de manoeuvre sont réduites.

Ce que la décote ne garantit pas

Un prix à 65 % sous la valeur de reconstitution peut sembler une opportunité. Mais rien n'oblige le marché à rejoindre les expertises, et celles-ci reculent elles-mêmes depuis quatre ans. Pour la part du patrimoine devant rester disponible, un Livret A rémunéré 1,70 % net répond à un besoin que ce support ne couvre pas, et ce type de ligne ne se justifie que pour une fraction limitée du patrimoine.

FAQ : SCPI Ufifrance Immobilier

Pourquoi le prix a-t-il autant baissé ?

Parce que le capital est fixe et que le prix résulte de la rencontre des ordres, non d'une décision de la société de gestion. Face à un patrimoine composé à 98,8 % de bureaux et à une file d'attente qui s'allonge, les acheteurs n'acceptent de se positionner qu'à des niveaux très inférieurs aux expertises.

La décote de 65 % est-elle une opportunité ?

Elle rémunère l'absence de liquidité, la concentration sur le bureau parisien et l'anticipation de nouvelles baisses d'expertise. La valeur de reconstitution a elle-même perdu 33,89 % depuis 2022 et continue de reculer. Une décote peut s'aggraver autant que se résorber, et la réponse dépend de votre horizon et de votre tolérance au risque.

Le rendement est-il vraiment de 7,49 % ?

Non. Ce ratio divise un acompte annualisé par un prix effondré. Il n'intègre ni les 5 % de droits d'enregistrement, ni la fiscalité des revenus fonciers, ni le risque de nouvelle baisse du prix. Près de 22 % de l'acompte provient par ailleurs d'une plus-value de cession, non reconductible.

Combien de temps faut-il pour vendre ses parts ?

Aucun délai ne peut être annoncé. Les confrontations sont mensuelles, mais 35 372 parts attendaient déjà un acquéreur au 31 mars 2026 et ce stock progresse chaque trimestre. Un ordre de vente sans contrepartie reste simplement non servi.

Faut-il conserver ses parts ?

Vendre aujourd'hui revient à entériner une perte proche de 60 % par rapport au prix de 2022, et encore faut-il trouver un acheteur. Conserver suppose d'accepter une liquidité incertaine et la possibilité de nouvelles baisses. La décision dépend du poids de cette ligne dans votre patrimoine et de votre besoin de trésorerie : un avis professionnel est ici utile.

Qui gère cette SCPI aujourd'hui ?

Praemia REIM, société anciennement dénommée Primonial REIM. Plusieurs comparateurs utilisent encore l'ancien nom, ce qui complique la recherche des bulletins trimestriels et des rapports annuels récents, publiés sous la nouvelle dénomination.

Comment sont imposés les revenus perçus ?

Ce sont des revenus fonciers, imposés au barème progressif avec 17,2 % de prélèvements sociaux, le prélèvement forfaitaire unique ne s'appliquant pas. Le patrimoine étant entièrement français, aucune convention étrangère n'intervient. La quote-part de plus-value distribuée relève en revanche du régime des plus-values immobilières.