Publiée par le Deutsche Bank Research Institute dans son rapport annuel « Mapping the World's Prices 2026 », la cartographie du marché immobilier européen met en évidence un paysage territorial très contrasté. Si Zurich, Londres et Paris restent les capitales les plus chères du continent au mètre carré, leur dynamique de croissance tend à se modérer. À l'opposé, les métropoles d'Europe orientale et méridionale connaissent un rattrapage fulgurant, porté par des hausses de prix pouvant frôler les +90 % en sept ans.
L'attractivité économique et la rareté de l'offre continuent de maintenir les métropoles d'Europe occidentale à des niveaux de prix extrêmement élevés. Toutefois, le différentiel de croissance entre l'Ouest et l'Est du continent s'est considérablement réduit sur la période récente. Alors que les capitales historiques voient la progression de leurs tarifs ralentir sous l'effet des taux d'intérêt et du pouvoir d'achat des ménages, l'Europe de l'Est enregistre les plus fortes poussées inflationnistes du marché résidentiel.
Classement des prix au m² et évolutions sur 7 ans dans les grandes villes européennes
Le tableau ci-dessous récapitule les valeurs moyennes au mètre carré exprimées en dollars ($) ainsi que la progression cumulée constatée sur sept ans dans les principales capitales :
| Capitale (Pays) | Prix moyen ($/m²) | Évolution sur 7 ans | Dynamique du marché |
|---|---|---|---|
| Zürich (Suisse) | 26 727 $ | +110,6 % | Sommet européen, forte croissance continue. |
| Londres (Royaume-Uni) | 20 113 $ | +23,5 % | Prix très élevés, progression modérée. |
| Paris (France) | 14 899 $ | +15,7 % | Ralentissement net du rythme de hausse. |
| Prague (Tchéquie) | 9 744 $ | +74,1 % | Rapprochement rapide des niveaux occidentaux. |
| Madrid (Espagne) | 9 136 $ | +51,0 % | Haute dynamique portée par la demande Sud. |
| Berlin (Allemagne) | 8 881 $ | +28,1 % | Progression contenue face aux hausses de l'Est. |
| Lisbonne (Portugal) | 7 741 $ | +59,0 % | Attractivité internationale et hausses soutenues. |
| Varsovie (Pologne) | 6 350 $ | +81,9 % | Envolée des cours malgré des prix nominaux plus bas. |
| Budapest (Hongrie) | 6 116 $ | +87,7 % | Plus forte hausse cumulée du classement. |
Analyse des dynamiques régionales : ralentissement à l'Ouest, surchauffe à l'Est
Le marché européen se sépare désormais en trois grands pôles comportementaux :
- L'Europe du Nord et de l'Ouest (Paris, Londres, Berlin) : Ces marchés enregistrent une croissance plus modeste (+15,7 % à Paris, +23,5 % à Londres, +28,1 % à Berlin). La solvabilité des acquéreurs y est mise à rude épreuve par des prix au mètre carré très élevés et le renchérissement du crédit immobilier.
- L'Europe du Sud (Madrid, Lisbonne) : Portées par un attrait touristique et professionnel fort, Madrid (+51 %) et Lisbonne (+59 %) poursuivent leur trajectoire ascendante, affichant des prix respectifs de 9 136 $/m² et 7 741 $/m².
- L'Europe orientale (Budapest, Varsovie, Prague) : Il s'agit de la zone de forte accélération. Budapest (+87,7 %) et Varsovie (+81,9 %) affichent les progressions les plus fortes sur sept ans. Prague (9 744 $/m² et +74,1 %) franchit un palier symbolique et dépasse désormais le niveau des prix de Berlin et Lisbonne.
Seule exception au ralentissement occidental : Zurich. La métropole suisse cumule à la fois le prix le plus cher d'Europe (26 727 $/m²) et un doublement de ses valeurs (+110,6 % en sept ans), confirmant son statut d'enclave financière ultra-prisée.
Source : Deutsche Bank Research Institute, rapport « Mapping the World's Prices 2026 » (septembre 2026).
