Pas d'assouplissement en vue pour les emprunteurs. Alors que la Fédération bancaire française réclame que les règles d'octroi du crédit immobilier deviennent de simples recommandations, la Banque de France a fait savoir qu'elle n'entendait pas les modifier. Le taux d'endettement maximal reste fixé à 35 % et la durée des prêts à 25 ans, malgré la remontée des taux qui complique l'accès au crédit.
Le débat sur les règles fixées par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), l'autorité présidée par le ministre de l'Économie et dont la Banque de France est un acteur central, a été relancé à l'approche de l'élection présidentielle. Les banques estiment que ces critères, devenus juridiquement contraignants en 2022, freinent l'accès à la propriété dans un contexte de hausse des taux. Le superviseur considère au contraire qu'ils protègent les ménages contre le surendettement.
Ce que demandent les banques
Dans un communiqué publié fin septembre, la Fédération bancaire française (FBF) a demandé que les règles du HCSF ne soient plus contraignantes, mais deviennent de simples recommandations. Elle souhaite que les banques puissent davantage tenir compte du reste à vivre de l'emprunteur, plutôt que du seul taux d'endettement, et regrette une approche jugée trop administrative du risque, pénalisante notamment pour les jeunes actifs aux revenus encore modestes mais en progression.
Les courtiers poussent de leur côté pour une révision plus fréquente du taux d'usure, aujourd'hui fixé chaque trimestre. Avec des taux moyens qui dépassent désormais 3,5 % sur 25 ans, la marge sous le plafond se réduit pour les dossiers les plus coûteux, notamment lorsque l'assurance emprunteur pèse lourd dans le TAEG.
Une fin de non-recevoir de la Banque de France
La Banque de France a écarté cette demande : rien ne change pour les emprunteurs. Le HCSF avait d'ailleurs confirmé le statu quo lors de sa réunion du 15 septembre, en mettant en avant les incertitudes économiques et les tensions sur les taux d'emprunt de l'État. Les règles restent donc les suivantes :
- un taux d'endettement maximal de 35 % des revenus nets, assurance comprise ;
- une durée de prêt de 25 ans au plus, pouvant être portée à 27 ans en cas de différé, notamment pour un achat dans le neuf ;
- une marge de flexibilité permettant aux banques de déroger à ces critères pour 20 % de leur production trimestrielle, en priorité pour l'achat de la résidence principale et les primo-accédants.
Les banques utilisent déjà largement cette souplesse : au premier trimestre 2026, les dérogations représentaient 17,5 % de la production, contre 15,7 % un an plus tôt, comme le relevait le dernier bilan du HCSF.
Ce que cela change pour les emprunteurs
Pour les ménages qui préparent un achat, le cadre ne bougera donc pas dans les prochains mois. Dans un contexte de remontée des taux, le respect du seuil de 35 % suppose souvent d'augmenter son apport, d'allonger la durée dans la limite autorisée ou de revoir le budget de son projet.
Avant de se lancer, il est utile de calculer sa capacité d'emprunt en tenant compte de ces règles. En cas de refus, plusieurs solutions existent, et un courtier peut aider à présenter le dossier aux banques qui disposent encore de marges de dérogation.
Source : Banque de France ; Haut Conseil de stabilité financière, décision du 15 septembre 2026
![[Immobilier 2026] Résorption de la vacance résidentielle : le nombre de logements inoccupés passe sous la barre des 7,6 %](./pics/data/actualites/images_principales/29965-336x186.jpg)
