Avantage fiscal phare de la location meublée non professionnelle, l'amortissement du bien pourrait être sérieusement encadré à partir de 2027. Le projet de loi de finances présenté le 1er octobre prévoit de limiter à la fois le taux et le montant annuel déductible, et de supprimer le report des amortissements non utilisés. Une évolution qui toucherait plus d'un million de bailleurs et modifierait la rentabilité de nombreux investissements locatifs, mais qui doit encore passer l'étape du débat parlementaire.
L'amortissement, coeur de l'intérêt fiscal du LMNP
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) concerne environ 1,37 million de bailleurs en France. Au régime réel, il permet de déduire des loyers non seulement les charges et les intérêts d'emprunt, mais aussi une fraction de la valeur du logement et de son mobilier : c'est l'amortissement. Cette déduction comptable, qui ne correspond à aucune dépense réelle, permet souvent de ramener le résultat imposable à zéro pendant de longues années.
C'est précisément ce mécanisme que le gouvernement souhaite encadrer. Après la réforme de 2025, qui impose déjà de réintégrer les amortissements pratiqués dans le calcul de la plus-value à la revente, l'article 7 du projet de loi de finances pour 2027 s'attaque cette fois au montant déductible chaque année.
Un double plafond : en taux et en euros
Le texte prévoit deux limites cumulatives, qui varient selon le type de location :
- Location meublée classique : un amortissement annuel limité à 2,5 % de la valeur du bien, sans pouvoir dépasser 7 000 € par an et par foyer fiscal ;
- Meublés de tourisme : un taux ramené à 1,5 % et un plafond de 5 000 € par an et par foyer.
Le plafond s'appréciant par foyer, un bailleur qui possède plusieurs logements meublés ne pourrait pas cumuler les plafonds bien par bien. Bercy attend de la mesure environ 200 millions d'euros de recettes supplémentaires par an.
Ce que cela changerait concrètement
Prenons un appartement meublé dont la valeur amortissable s'élève à 240 000 €. Avec un taux de 2,5 %, l'amortissement annuel serait limité à 6 000 €, sous le plafond de 7 000 €. Pour un bien de 400 000 €, le taux de 2,5 % donnerait 10 000 €, mais la déduction serait ramenée à 7 000 € par le plafond. Dans les deux cas, la part des loyers qui échappe aujourd'hui à l'impôt diminuerait, et le revenu imposable augmenterait d'autant.
Pour un investisseur imposé dans la tranche à 30 %, chaque tranche de 1 000 € d'amortissement perdue représenterait 300 € d'impôt sur le revenu en plus, auxquels s'ajoutent les prélèvements sociaux. La rentabilité nette après impôt des investissements les plus récents, souvent calculée en tenant compte d'une imposition quasi nulle, pourrait donc baisser de manière sensible.
La fin du report des amortissements non utilisés
Autre changement majeur : à partir du 1er janvier 2027, la fraction d'amortissement qui dépasse les nouvelles limites ne pourrait plus être reportée sur les années suivantes. Aujourd'hui, les amortissements qui ne peuvent pas être déduits une année, faute de bénéfice suffisant, sont mis en réserve et utilisés plus tard.
Les stocks constitués avant 2027 ne seraient pas perdus : ils resteraient utilisables jusqu'au 31 décembre 2036, mais seulement dans la limite de la moitié du résultat imposable calculé selon les nouvelles règles.
Des exceptions et un objectif assumé
Le projet épargne certaines catégories de logements, jugées utiles socialement : les résidences pour étudiants et jeunes en formation, ainsi que les établissements accueillant des personnes âgées ou en situation de handicap.
Le gouvernement justifie la mesure par la volonté de rapprocher la fiscalité de la location meublée de celle de la location nue, jugée moins avantageuse, et de ramener une partie des logements vers la location de longue durée, dans un contexte de forte tension locative dans les grandes villes.
Un projet encore susceptible d'évoluer
Il ne s'agit à ce stade que d'un projet. Les parlementaires examineront le budget en octobre et en novembre, et pourront modifier les taux, les plafonds ou les exceptions, voire supprimer la mesure. Si elle était adoptée, elle s'appliquerait aux revenus perçus à partir de 2027, déclarés au printemps 2028.
Pour les ménages qui envisagent un investissement locatif financé à crédit, la rentabilité nette après impôt reste un élément central du plan de financement. En attendant le vote définitif, il est prudent de simuler son projet selon plusieurs hypothèses fiscales et de vérifier sa capacité d'emprunt avant de s'engager.
Source : ministère de l'Économie et des Finances, dossier de presse du projet de loi de finances pour 2027
