Loyer loi de 1948 : revalorisation de 0,78 % par décret et fonctionnement d'un régime en extinction
Écrit par Arsalain EL KESSIR
Un décret publié le 29 juillet au Journal officiel rehausse de 0,78 % les loyers plafonds des logements encore régis par la loi du 1er septembre 1948. Héritage de l'après-guerre destiné à contenir l'envolée des prix locatifs, ce statut protecteur ne concerne plus qu'une fraction marginale du parc immobilier français. Catégories de confort, exemples de loyers réactualisés, droit au maintien dans les lieux et conditions strictes de reprise par le propriétaire : le point sur les règles applicables en 2026.
Périmètre et catégories de logements concernés
Le régime d'encadrement de la loi de 1948 ne s'applique que sous des conditions d'ancienneté et de localisation très précises :
- Critères d'éligibilité : Immeubles construits avant le 1er septembre 1948, situés dans un rayon de 50 kilomètres autour des anciennes fortifications de Paris, ou dans des communes de plus de 10 000 habitants (et leurs communes limitrophes).
- Régime d'extinction : Seuls les bailleurs dont les locataires sont en place depuis avant le 23 décembre 1986 restent soumis à ce cadre. Toute remise en location ultérieure s'effectue au régime général. Selon l'Insee, le dispositif ne concerne plus qu'environ 1 % du parc (contre 15 % en 1973).
- 6 catégories de confort : Les biens sont classés de la catégorie II A (haut standing avec salle de bains, WC privé et chauffage central) à la catégorie IV (bâtiment très dégradé ou insalubre, dépourvu de tout confort).
Calcul et simulations des loyers plafonds en 2026
La revalorisation annuelle de 0,78 % s'applique sur les barèmes au mètre carré, à l'exception des logements de catégorie IV dont le loyer reste gelé.
• Studio de 31 m² (Catégorie II A - Supérieur) : 14,11 €/m² sur les 10 premiers m², puis 8,37 €/m² sur le solde. Loyer plafonné à 316,87 € / mois (contre 314,51 € en 2025).
• Appartement de 100 m² (Catégorie II C - Bon état général) : Valeur locative portée à 428,10 € / mois (contre 424,80 € en 2025).
• Studio de 31 m² (Catégorie IV - Sans confort) : 0,26 €/m² sur les 10 premiers m², puis 0,12 €/m² pour le reste. Loyer bloqué à 5,12 € / mois (pas de hausse appliquée).
Maintien dans les lieux et conditions de reprise par le propriétaire
Le régime de 1948 confère un droit d'occupation d'une solidité exceptionnelle, assorti de possibilités de sortie restreintes pour le bailleur :
- Droit au maintien dans les lieux : Le bail est sans durée minimale. En cas de décès du titulaire, le bail peut être transféré au conjoint/partenaire de Pacs (à vie), aux enfants mineurs jusqu'à leur majorité, ou aux ascendants et personnes handicapées à charge vivant sur place depuis au moins un an.
- Bail de sortie progressive : Pour les logements de bonne qualité, le propriétaire peut engager un bail de sortie de 8 ans menant au loyer de marché si les ressources du ménage dépassent un plafond défini (ex : > 75 815 € / an pour 4 personnes en Île-de-France).
- Congé pour habiter ou démolition/travaux : La reprise est possible pour des travaux d'envergure (avec obligation de relogement) ou pour l'habitation à titre personnel. Toutefois, le congé pour habiter est interdit si le locataire a plus de 70 ans et perçoit des revenus annuels inférieurs à 33 606,30 € (1,5 Smic brut). En outre, le bénéficiaire de la reprise doit être âgé d'au moins 65 ans.
Synthèse des évolutions de la Loi de 1948 (Août 2026)
| Paramètre | Règle / Valeur 2026 | Conditions & Application |
|---|---|---|
| Revalorisation du loyer | + 0,78 % | Décret du 29 juillet. Exclusions : logements de catégorie IV. |
| Conditions d'entrée dans les lieux | Bail conclu avant le 23/12/1986 | Extinction progressive du parc lors des départs ou décès. |
| Protection locataire (Reprise) | Inexpulsable si > 70 ans | Sous réserve de ressources < 33 606,30 € / an. |
| Plafond de sortie progressive | 75 815 € / an (Foyer de 4 personnes IDF) | Permet une transition vers le loyer du marché sur 8 ans. |
Sources : Décret du 29 juillet publié au Journal Officiel, Code de la construction et de l'habitation, Service-Public.fr, données Insee.
