Définition - Appartement T4

Un appartement T4 (ou F4) est un logement composé de quatre pièces principales - généralement un séjour et trois chambres - auxquelles s'ajoutent une cuisine, une ou deux salles d'eau et des toilettes, le chiffre « 4 » désignant le nombre de pièces de vie hors cuisine et sanitaires.

Chaque pièce comptabilisée doit mesurer au minimum 9 m² avec une hauteur sous plafond de 2,20 mètres (article R. 111-1 du Code de la construction et de l'habitation). Un logement présentant un séjour et trois chambres dont l'une est inférieure à 9 m² sera classé T3 et non T4. La classification porte uniquement sur le nombre total de pièces de vie, pas sur leur affectation (chambre, bureau, salle de jeux).

L'appartement T4 est le logement familial par excellence, adapté aux couples avec deux enfants. Sa superficie varie de 70 à 100 m² selon la localisation et l'époque de construction. Le T4 est plus rare en centre-ville des grandes métropoles (offre concentrée sur les T1 à T3) et plus courant en périphérie ou dans les villes moyennes. En investissement locatif, il attire des locataires très stables (familles installées durablement) avec un faible taux de rotation, mais le rendement brut est inférieur à celui des petites surfaces.

À retenir

• Le T4 comprend quatre pièces principales (séjour + trois chambres), hors cuisine et sanitaires.
• Sa superficie varie de 70 à 100 m², format adapté aux familles avec deux enfants.
• Il offre une stabilité locative élevée mais un rendement brut inférieur aux petites surfaces.