Peut-on déduire l'assurance emprunteur des revenus fonciers ?

Oui, l'assurance emprunteur d'un bien locatif est déductible des revenus fonciers lorsque le prêt finance un investissement locatif imposé au régime réel. Les cotisations constituent une charge déductible au titre des intérêts d'emprunt, en application de l'article 31 du Code général des impôts, ce qui réduit le revenu foncier imposable.

Le principe de déductibilité au régime réel

Pour un bien mis en location, l'assurance emprunteur liée au crédit ayant financé l'acquisition est considérée comme une charge de la propriété. À ce titre, elle est déductible des revenus fonciers, à condition que le propriétaire relève du régime réel d'imposition. Cette déductibilité découle de l'article 31 du Code général des impôts.

Les cotisations d'assurance emprunteur sont rattachées aux frais liés à l'emprunt, au même titre que les intérêts. Elles viennent donc en déduction des loyers perçus pour déterminer le revenu foncier net imposable. Cette possibilité constitue un avantage fiscal notable pour l'investisseur locatif.

La condition essentielle est que le bien génère des revenus fonciers déclarés au régime réel. Le prêt doit avoir servi à acquérir, construire, réparer ou améliorer le bien loué. L'assurance doit être directement rattachée à ce crédit pour être déductible.

La distinction entre régime réel et micro-foncier

Le mode d'imposition des revenus fonciers détermine la possibilité de déduire l'assurance emprunteur. Deux régimes coexistent, avec des conséquences très différentes sur la déductibilité des charges.

Les deux régimes se distinguent ainsi :

• Le régime micro-foncier : accessible si les revenus fonciers bruts annuels ne dépassent pas 15 000 €, il applique un abattement forfaitaire de 30 %, sans possibilité de déduire les charges réelles.
• Le régime réel : obligatoire au-delà de 15 000 € de revenus fonciers ou sur option, il permet de déduire l'ensemble des charges réelles, dont l'assurance emprunteur.

Au micro-foncier, l'abattement de 30 % est censé couvrir forfaitairement toutes les charges : aucune déduction supplémentaire de l'assurance n'est possible. Ce n'est qu'au régime réel que la déduction des cotisations d'assurance emprunteur devient effective, ce qui peut justifier d'opter pour ce régime lorsque les charges réelles dépassent 30 % des loyers.

Le cas de la résidence principale et les autres charges déductibles

Il est important de noter que l'assurance emprunteur d'une résidence principale n'est jamais déductible. Cette déductibilité est réservée aux biens générant des revenus fonciers, c'est-à-dire les investissements locatifs. Pour son propre logement, aucune charge liée au crédit n'est déductible des revenus.

Pour un bien locatif au régime réel, l'assurance emprunteur s'ajoute à d'autres charges déductibles qui réduisent le revenu foncier imposable :

• Les intérêts d'emprunt et frais liés au prêt.
• Les primes d'assurance (assurance emprunteur, assurance propriétaire non occupant, garantie loyers impayés).
• Les dépenses de réparation, d'entretien et d'amélioration.
• La taxe foncière et les frais de gestion.

Prenons un exemple : pour un bien générant 12 000 € de loyers annuels, avec 4 000 € d'intérêts, 300 € d'assurance emprunteur et 2 000 € d'autres charges, le revenu foncier net imposable est ramené à 5 700 €. La déduction de l'assurance participe donc à l'optimisation de la fiscalité locative.

Questions fréquentes

L'assurance emprunteur de ma résidence principale est-elle déductible ?

Non, l'assurance emprunteur d'une résidence principale n'est jamais déductible des impôts. Seuls les biens locatifs générant des revenus fonciers, imposés au régime réel, ouvrent droit à la déduction des cotisations d'assurance. Pour son propre logement, aucune déduction n'est possible.

Faut-il être au régime réel pour déduire l'assurance ?

Oui, la déduction de l'assurance emprunteur n'est possible qu'au régime réel d'imposition des revenus fonciers. Au micro-foncier, l'abattement forfaitaire de 30 % couvre toutes les charges, sans déduction supplémentaire. Opter pour le réel peut être avantageux si les charges dépassent cet abattement.

Quelles autres charges sont déductibles des revenus fonciers ?

Au régime réel, sont déductibles les intérêts d'emprunt, les primes d'assurance, les travaux de réparation et d'entretien, la taxe foncière, les frais de gestion et de gérance. L'ensemble de ces charges réduit le revenu foncier net imposable, voire crée un déficit foncier reportable.

La déduction s'applique-t-elle en location meublée ?

En location meublée, les revenus relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), non des revenus fonciers. L'assurance emprunteur y est également déductible au régime réel BIC, selon des règles propres à ce régime, distinctes de celles de la location nue.