Louve Invest : avis sur les contrats d'assurance vie et leurs frais

Une plateforme de SCPI qui propose aussi une assurance vie

L'activité historique et principale de cette plateforme, créée en 2021, est la distribution de sociétés civiles de placement immobilier en direct, avec un mécanisme de remise sur les frais de souscription. Elle revendique environ 530 à 590 millions d'euros collectés pour 15 000 à 16 500 clients selon les relevés.

Le contrat d'assurance vie est un ajout récent. Il est porté par une compagnie spécialisée dans l'immobilier, la plateforme n'étant qu'un distributeur immatriculé, sans engagement financier propre.

Cette offre répond donc à un objectif précis : loger de l'immobilier collectif dans une enveloppe fiscale. Elle ne cherche pas à concurrencer les contrats généralistes.

Le fonds en euros le mieux servi, mais plafonné à 10 %

Son fonds en euros a servi 4,65 % au titre de 2024 et 4,10 % au titre de 2025, nets de frais de gestion et bruts de prélèvements sociaux. Soit environ 3,40 % net pour le dernier exercice, le niveau le plus élevé que nous ayons relevé sur le marché français.

La contrepartie est de taille : ce fonds est plafonné à 10 % de la valeur du contrat. Impossible d'y placer davantage, quelle que soit la somme confiée.

Le calcul que personne ne fait

Sur un contrat de 50 000 euros, le fonds en euros ne peut accueillir que 5 000 euros. À 4,10 %, il rapporte 205 euros, soit 0,41 % de l'ensemble du contrat.

Le taux affiché ne dit donc rien du rendement global. Les 90 % restants doivent être investis en unités de compte, sans garantie du capital, ce qui éloigne cette offre des solutions d'épargne recherchées pour leur sécurité.

Des frais parmi les plus bas, avec deux exceptions

La grille tarifaire est remarquablement compétitive sur l'essentiel :

Les 0,39 % de frais de gestion sur unités de compte constituent le niveau le plus bas de tous les contrats examinés, où la moyenne se situe entre 0,50 et 0,96 %.

Deux exceptions appellent l'attention. Les fonds indiciels cotés sont facturés dans les deux sens, ce qui pénalise les arbitrages fréquents. Et l'un des supports immobiliers applique 5 % de frais en cas de sortie avant huit ans de détention.

Le versement minimum fait par ailleurs l'objet de relevés contradictoires, entre 500 et 5 000 euros selon les sources et les dates. C'est à faire confirmer avant toute démarche, comme pour les meilleures assurances vie dont les conditions évoluent vite.

Un univers de vingt supports seulement

Le contrat référence une vingtaine d'unités de compte, réparties entre huit fonds indiciels cotés, sept sociétés civiles de placement immobilier et cinq fonds obligataires, auxquels s'est ajouté un support adossé à l'or en 2026.

Aucune action en direct, aucun fonds de capital investissement, aucun produit structuré. C'est l'univers le plus restreint de tous les contrats de courtage en ligne examinés, où les offres dépassent couramment plusieurs centaines de supports.

Ce choix est assumé : la sélection est volontairement courte et orientée vers l'immobilier et la gestion indicielle à bas coût. Elle ne permet pas de construire une allocation diversifiée au sens classique de un contrat d'assurance vie multisupport.

Le reversement intégral des loyers de SCPI

C'est l'atout technique le plus solide de ce contrat. La totalité des loyers bruts des sociétés civiles de placement immobilier est reversée à l'assuré, y compris la restitution des crédits d'impôt et de la fiscalité étrangère.

La plupart des contrats du marché retiennent 10 à 15 % de ces loyers. Sur un rendement immobilier de 5 %, la différence représente 0,50 à 0,75 point de performance annuelle.

Les supports immobiliers sont toutefois plafonnés à 55 % de la valeur du contrat. Avec un fonds en euros limité à 10 %, cela impose de placer au moins un tiers du capital sur les autres supports.

Le mécanisme de remise sur les SCPI en direct

En dehors de l'assurance vie, la plateforme reverse une partie de la commission de distribution que lui versent les sociétés de gestion, sous forme de remise sur les frais de souscription. Le taux annoncé est de 3 % en standard, porté à 4 ou 5 % sur certains supports.

Les frais facturés à l'investisseur sont identiques à ceux d'une souscription directe auprès de la société de gestion. La remise rend donc l'opération moins coûteuse nette, sans surfacturation.

Deux points à vérifier

Le traitement fiscal de cette remise est présenté par la plateforme comme non imposable, au motif qu'il s'agit d'une ristourne de frais et non d'un revenu. Aucune source indépendante ne confirme cette qualification, et le cas d'une détention par une société soumise à l'impôt sur les sociétés n'est pas tranché.

Par ailleurs, l'entité réglementée du groupe a conclu en juillet 2025 un accord de composition administrative avec l'autorité des marchés financiers, assorti du versement de 225 000 euros au Trésor public. Les griefs portaient sur des manquements documentaires et sur une présentation déséquilibrée des risques entre novembre 2021 et juillet 2024.

Un tel accord n'est pas une sanction disciplinaire au sens strict, mais il est public. Il mérite d'être connu avant d'engager des sommes importantes sur des parts de SCPI par ce canal.

FAQ : le contrat d'assurance vie Louve Invest

Cette plateforme est-elle un assureur ?

Non. C'est un distributeur immatriculé, dont l'activité principale reste la souscription de sociétés civiles de placement immobilier en direct. Son contrat d'assurance vie est porté par une compagnie spécialisée dans l'immobilier.

Quel taux le fonds en euros a-t-il servi ?

4,65 % au titre de 2024 et 4,10 % au titre de 2025, nets de frais de gestion et bruts de prélèvements sociaux, soit environ 3,40 % net. Ce fonds est plafonné à 10 % de la valeur du contrat.

Peut-on sécuriser son capital sur ce contrat ?

Non, pas au delà de 10 % du contrat. Les 90 % restants sont obligatoirement investis en unités de compte, sans garantie du capital.

Quels sont les frais de gestion ?

0,39 % par an sur les unités de compte et 0,60 % sur le fonds en euros, sans frais d'entrée, d'arbitrage ni de sortie. Les fonds indiciels cotés sont facturés 0,10 % à l'achat comme à la vente.

Combien de supports sont disponibles ?

Une vingtaine, dont huit fonds indiciels cotés, sept supports immobiliers et cinq fonds obligataires. Ni actions en direct, ni capital investissement, ni produits structurés.

Les loyers de SCPI sont-ils intégralement reversés ?

Oui, à 100 % des loyers bruts, avec restitution des crédits d'impôt, quand la plupart des contrats du marché en retiennent 10 à 15 %. Les supports immobiliers sont plafonnés à 55 % du contrat.

Comment fonctionne la remise sur les SCPI en direct ?

La plateforme reverse une partie de la commission que lui versent les sociétés de gestion, soit 3 % en standard et jusqu'à 5 % sur certains supports. Son traitement fiscal n'est confirmé par aucune source indépendante.