Alderan : avis sur la société de gestion et ses SCPI

Alderan, 2,2 milliards d'euros et deux SCPI

Alderan est une société de gestion indépendante fondée par Rémy Bourgeon et Alain Mallart, agréée par l'AMF le 5 septembre 2017 sous le numéro GP-17000026. Alderan gère environ 2,2 milliards d'euros à travers six fonds réglementés et dix mandats, dont deux SCPI grand public : ActivImmo, spécialisée dans la logistique, et Comète, investie hors de France. Les deux servent des taux très différents, 5,49 % et 9,00 % en 2025.

Cet écart de trois points et demi entre deux véhicules du même gérant est le vrai sujet, et il détermine la place que chacun peut occuper dans une épargne orientée vers l'immobilier.

Les chiffres clés d'Alderan

• ActivImmo : 1 419 millions d'euros de capitalisation, soit 64,3 % de la gamme
• Comète : 787 millions, soit 35,7 %
• 249 immeubles et 1 825 866 m² au 31 décembre 2025
• 120 millions d'euros de loyers annuels hors charges
• 60 collaborateurs et 50 552 associés au 31 mars 2026

Un spécialiste des locaux d'activité

Chez Alderan, plus des deux tiers du patrimoine relève des locaux d'activité et de la logistique, segment que peu de SCPI traitent en profondeur. Cela explique la valeur au mètre carré : 1 205 € en moyenne, loin des actifs tertiaires de centre-ville.

Un rendement locatif brut de 5,45 %

Les 120 millions d'euros de loyers rapportés aux 2,2 milliards d'encours donnent 5,45 % de rendement locatif brut, soit 65,72 € par mètre carré et par an. C'est ce chiffre, et non les taux distribués, qui mesure ce que le patrimoine d'Alderan produit avant frais, dette et fiscalité.

ActivImmo, la SCPI historique d'Alderan

De 6,02 % à 5,49 %

La stabilité est l'argument central et elle est mesurable : après le recul de 2021 à 2022, l'écart maximal entre quatre exercices consécutifs n'est que de 0,03 point.

Un prix quasi gelé depuis 2022

Le prix n'a pas bougé de 2022 à 2025, puis a été relevé de 0,57 % au 1er juillet 2026, de 610 € à 613,50 €. Dans un marché où beaucoup de véhicules ont baissé leur prix, cette stabilité est un résultat, mais elle signifie que la performance globale se confond avec le seul dividende.

Un taux d'occupation de 92,6 %

Le taux d'occupation financier ressort à 92,6 % au 31 mars 2026, pour un taux physique de 94,7 %, puis 93,30 % au 30 juin : la vacance tourne autour de 7 %, élevé pour de la logistique. Le délai de jouissance de cinq mois ramène la première année à 3,20 % au taux 2025.

Comète, de 11,18 % à 9,00 %

Un taux qui baisse depuis deux ans

La seconde SCPI de la gamme a servi 11,18 % en 2024, sa première année pleine, puis 9,00 % en 2025, soit 2,18 points de moins et un recul de 19,5 %. Le dividende 2025 de 22,49 € rapporté au prix de 250 € donne bien 9,00 %. Aucun avantage fiscal ne s'y ajoute, à la différence d'un dispositif comme la SCPI Pinel.

Le quatrième trimestre 2025 déjà à 7,87 %

La normalisation est visible dans les versements : l'acompte du quatrième trimestre 2025 s'élève à 4,92 € par part, soit 7,87 % en rythme annuel. La capitalisation est passée de 519,6 millions d'euros fin 2025 à 786,9 millions, soit 51,4 % de plus, ce qui dilue le taux puisque les nouveaux souscripteurs financent des immeubles avant de percevoir un revenu.

Zéro dette et 100 % hors de France

Comète n'a aucun endettement, ce qui est rare sur le marché : son rendement vient donc des seuls loyers et de l'effet du délai de jouissance, sans levier. La répartition géographique au quatrième trimestre 2025 est la suivante :

• Royaume-Uni 46,5 % et Espagne 15,4 %
• Italie 12,4 % et Pays-Bas 10,3 %
• Canada 6,6 %, Pologne 5,2 % et Irlande 3,6 %

L'écart entre le prix de souscription de 250 € et le prix de retrait de 225 € est de 10,00 % exactement.

Ce que la logistique d'Alderan vaut au mètre carré

1 016 € le mètre carré sur ActivImmo

Rapporter la capitalisation de 1 415,77 millions d'euros aux 1 392 833 m² du portefeuille donne 1 016 € par mètre carré. Comète, plus urbaine, ressort à 2 231 € sur ses 232 858 m². Ce niveau bas est la signature de l'entrepôt et explique la soutenabilité des rendements d'acquisition.

7 781 m² par immeuble

ActivImmo détient 179 actifs, soit 7 781 m² par immeuble, et Comète 27 immeubles de 8 624 m². Au total, 506 locataires se répartissent sur 249 immeubles, soit 2,03 preneurs par actif : un départ isolé pèse peu, mais un entrepôt vide se reloue plus lentement qu'un commerce.

La contrepartie du segment

Les rendements d'achat sont supérieurs sur ce type d'actif, mais le marché est plus étroit à la revente et la valeur dépend de la localisation logistique plus que de l'adresse. À titre de repère, un PEA bancaire classique n'immobilise pas le capital de la même manière, pour un risque de nature différente.

Ce que les deux taux d'Alderan disent vraiment

La moyenne pondérée contre la moyenne simple

Certaines fiches présentent une moyenne de 7,25 % pour la gamme Alderan. C'est la moyenne arithmétique de 5,49 % et 9,00 %, alors que les véhicules pèsent 1 419 et 787 millions d'euros. Pondérée, la moyenne réelle ressort à 6,74 %, soit 0,50 point de moins, et 95,55 % contre 96,45 % sur l'occupation.

Le 9 % tient à la collecte

Comète a doublé de taille en dix-huit mois et son taux a perdu 2,18 points en un exercice, avec un dernier trimestre à 7,87 % annualisé. C'est le profil d'un véhicule en phase de constitution, non d'un rendement stabilisé.

Le 5,49 % décrit les immeubles

À l'inverse, ActivImmo sert quatre exercices consécutifs dans une fourchette de 0,03 point, sur 179 actifs et six ans d'historique. C'est ce chiffre qui mesure ce qu'un portefeuille logistique mature peut produire, et il reste supérieur à la moyenne du marché.

Les limites de la gamme Alderan

Une concentration sur un seul segment

Les locaux d'activité et la logistique représentent plus des deux tiers du patrimoine total. Cette spécialisation a bien résisté à la correction du bureau, mais elle expose à un retournement propre au segment, lié au commerce en ligne et aux chaînes d'approvisionnement.

46,5 % du patrimoine de Comète au Royaume-Uni

Près de la moitié du portefeuille de Comète est au Royaume-Uni et 6,6 % au Canada, deux zones hors euro : le revenu converti dépend du change, non couvert, et l'impôt local est prélevé avant distribution. Détenir les parts en unités de compte modifie ces paramètres, ce qui rend utile de savoir choisir la meilleure assurance vie avant d'arbitrer.

Des données publiées inégales

Plusieurs chiffres publiés par Alderan ne se recoupent pas :

• 129 ou 213 immeubles selon la convention de comptage
• 2,07 ou 2,21 milliard d'euros d'encours selon la date retenue
• un dividende 2024 de Comète annoncé à 26,56 €, quand son taux publié de 11,18 % impliquerait 27,95 €

Les valeurs de reconstitution des deux SCPI ne figurent pas sur les fiches consultées. Pour la part devant rester disponible, le Livret A répond à 1,70 % net à un besoin que ces véhicules ne couvrent pas.

FAQ : Alderan

Les SCPI d'Alderan sont-elles fiables ?

Alderan est agréée depuis 2017, gère 2,2 milliards d'euros et affiche un taux d'occupation pondéré de 95,55 %. ActivImmo sert un taux stable depuis quatre exercices. Ni le capital ni les revenus ne sont pour autant garantis.

Faut-il choisir ActivImmo ou Comète chez Alderan ?

Les deux ne répondent pas au même besoin. ActivImmo offre six ans d'historique et une grande régularité sur de la logistique européenne. Comète affiche un taux plus élevé mais décroissant, sur un portefeuille jeune, hors de France et exposé au change. La question n'est pas laquelle rapporte le plus, mais quel risque on accepte.

Le rendement de 9 % de Comète est-il reconductible ?

Rien ne l'indique. Il est passé de 11,18 % en 2024 à 9,00 % en 2025, et l'acompte du quatrième trimestre 2025 correspond à 7,87 % annualisé. Une capitalisation qui progresse de 51 % en six mois dilue le taux, les nouveaux entrants finançant des immeubles avant d'être en jouissance.

Pourquoi ActivImmo ne rapporte-t-elle que 5,49 % ?

Parce que son patrimoine est mature et son prix stable : le taux reflète les loyers encaissés sur 179 actifs, sans dilution liée à une collecte explosive. Ce niveau reste supérieur à la moyenne du marché 2025, avec une vacance d'environ 7 %.

Quels sont les frais et le délai de jouissance ?

Sur Comète, l'écart entre le prix de souscription de 250 € et le prix de retrait de 225 € vaut 10,00 % exactement. Sur ActivImmo, le délai de jouissance de cinq mois ramène la première année civile à 3,20 % au taux 2025. Les commissions de gestion ne sont pas détaillées sur les fiches consultées.

Combien de temps faut-il pour revendre ses parts ?

Les deux véhicules sont à capital variable : les retraits sont financés par les souscriptions nouvelles, soutenues à ce jour, en particulier sur Comète. Aucun délai ne peut être garanti et la durée recommandée est de dix ans.

Comment sont imposés les revenus perçus ?

Les loyers relèvent des revenus fonciers, imposés au barème majoré de 17,2 % de prélèvements sociaux, sans prélèvement forfaitaire unique. Les revenus de Comète, de source étrangère, ont déjà supporté l'impôt local et ouvrent droit, selon la convention, à un crédit d'impôt ou à une exonération avec maintien dans le calcul du taux.