Epsicap REIM : avis sur la société de gestion et ses SCPI

Epsicap REIM, une société de gestion et une seule SCPI

Epsicap REIM est une société de gestion indépendante fondée en 2021 sous le nom Epsilon Capital et renommée en novembre 2023. Elle ne gère qu'un véhicule, la SCPI Epsicap Nano, ex-Epsilon 360°, qui atteignait 216 millions d'euros de capitalisation et 5 123 associés au 30 juin 2026. Sa particularité : une commission de souscription de 5 % seulement, moitié de la pratique du marché.

Cette jeunesse et ce format mono-produit ne disqualifient rien, mais ils situent le support dans la partie offensive d'une épargne déjà constituée.

Les chiffres clés d'Epsicap REIM

• Un seul véhicule, Epsicap Nano, créé en 2021
• 216 millions d'euros de capitalisation et 5 123 associés au 30 juin 2026, contre 84 au lancement
• 57 actifs pour 103 locataires, d'un prix d'acquisition moyen de 3,9 millions d'euros
• Prix de souscription 257 €, prix de retrait 244,15 €, minimum de 4 parts

D'Epsilon Capital à Epsicap REIM

Le double changement de nom explique que certaines fiches parlent encore d'Epsilon 360° : même véhicule, même patrimoine, même note d'information. La société affiche une ambition de 500 millions d'euros d'encours à l'horizon 2028.

Une stratégie de petits actifs

Le positionnement consiste à acheter des immeubles de petite taille, segment que les grandes SCPI délaissent faute d'y déployer des montants suffisants. La composition s'en ressent :

• commerces 54 % et locaux d'activité ou logistique 20 %
• bureaux 12 % seulement
• hôtellerie, tourisme et loisirs 7 %, santé et éducation 5 %

Quatre années de hausse du rendement

De 6,08 % à 7,01 %

C'est la trajectoire la plus régulière du dossier, et elle est rare sur le marché : le taux de distribution progresse sans interruption depuis le premier exercice complet.

Ce que la performance globale ajoute

La performance globale annuelle 2025 ressort à 8,27 %, soit 1,26 point de plus que le taux de distribution : le prix a donc été revalorisé sur l'exercice. C'est la combinaison la plus favorable, mais sans aucun avantage fiscal, à la différence d'un dispositif comme la SCPI Pinel. L'objectif de rentabilité interne communiqué est de 6,50 % sur huit ans, non garanti.

Le dividende du deuxième trimestre 2026

Le dividende trimestriel a atteint 4,50 € au quatrième trimestre 2025 puis au premier trimestre 2026, soit 7,00 % en rythme annuel sur le prix de 257 €. Il est redescendu à 4,34 € au deuxième trimestre, un recul de 3,56 % qui ramène la cadence à 6,75 %. Rien d'alarmant, mais le point haut semble passé.

Le coût d'entrée de 5 % d'Epsicap REIM

Deux fois moins que le marché

L'écart entre le prix de souscription de 257 € et le prix de retrait de 244,15 € est de 12,85 €, soit exactement 5,00 % du prix payé, quand la pratique dominante du marché se situe entre 10 % et 12 %. À titre de repère, un PEA bancaire classique n'applique aucun droit d'entrée, pour un risque et une liquidité de nature différente.

Une décote de 7,37 % sur l'expertise

La valeur de reconstitution s'établit à 277,46 € au 30 juin 2026 pour un prix de 257 € : le prix se situe 7,37 % sous le coût de reconstitution. La fourchette réglementaire autorise 249,71 € à 305,21 €, ce qui laisse une marge de revalorisation. C'est l'inverse de plusieurs véhicules anciens, cotés au-dessus de leur expertise.

Quatre à cinq mois de jouissance

Les sources divergent sur le délai d'entrée en jouissance, quatre mois pour certaines fiches, cinq pour d'autres. Dans les deux cas, une souscription en début d'année ne produit un revenu que sur sept à huit mois, ce qui ramène la première année autour de 4,1 % à 4,7 %. La commission de gestion est annoncée entre 10 % et 12 % des produits encaissés.

La stratégie des petits actifs

3,9 millions d'euros par immeuble

Le prix d'acquisition moyen de 3,9 millions d'euros place le véhicule sur un segment peu concurrentiel, où les rendements d'achat sont supérieurs à ceux des grands actifs. La contrepartie : un marché d'acquéreurs plus étroit à la revente et une sensibilité plus forte à la défaillance d'une enseigne.

57 actifs et 103 locataires

Le portefeuille compte 57 immeubles pour 103 locataires, soit 1,81 locataire par actif, et le taux d'occupation atteint 97,90 % au 30 juin 2026. La durée ferme des baux ressort toutefois à 5,2 ans, nettement sous les 9 ans de plusieurs concurrents européens : c'est le point faible de l'exploitation.

Un patrimoine à 41 % hors de France

La répartition géographique au 30 juin 2026 est la suivante :

• France 59 % et Royaume-Uni 22 %
• Espagne 13 %
• Portugal 4 % et Pologne 2 %

L'endettement s'établit à 24,80 % de la valeur du patrimoine, un niveau qui amplifie le rendement tant que le coût de la dette reste inférieur à celui des immeubles.

La liquidité, point fort du dossier

110 parts en attente de retrait

Au 30 juin 2026, seules 110 parts étaient en attente de retrait, sur environ 840 000 en circulation, soit 0,013 % : les sorties sont servies immédiatement. Le chiffre prend son sens face aux véhicules anciens, dont plusieurs affichent des files représentant plusieurs points de leur capitalisation. Pour la part devant rester disponible, le Livret A reste la réponse appropriée, à 1,70 % net.

35 jours de report à nouveau

Le report à nouveau représente 35 jours de distribution, soit 9,59 % d'une année, ce qui recoupe les 9,49 % du dividende annoncés. La réserve est modeste face aux soixante-dix jours de certains concurrents, mais elle existe, là où plusieurs gestionnaires récents distribuent tout leur résultat sans aucun amortisseur.

Une collecte de 13,9 millions au deuxième trimestre

La collecte nette du deuxième trimestre 2026 atteint 13,9 millions d'euros, pour 56 815 parts souscrites et 14,6 millions bruts. Le nombre d'associés est passé de 84 au lancement à 5 123 en cinq ans.

Les limites d'une société mono-produit

Tout repose sur une seule SCPI

Epsicap REIM ne gère qu'Epsicap Nano : 100 % de ses encours et de ses commissions dépendent d'un unique véhicule. Un gestionnaire qui aligne plusieurs SCPI peut compenser le ralentissement de l'une par la collecte d'une autre ; ce n'est pas le cas ici.

L'ambition de 500 millions en 2028

Atteindre 500 millions d'euros d'encours suppose 284 millions de collecte supplémentaire. Au rythme du deuxième trimestre 2026, soit 55,6 millions par an, il faudrait un peu plus de cinq années, ce qui conduirait à la fin 2031 et non à 2028. L'objectif implique donc de plus que doubler la cadence de collecte, ce qui n'est pas acquis.

Le change et la fiscalité étrangère

Avec 22 % du patrimoine au Royaume-Uni, le revenu converti dépend du change de la livre, non couvert, et l'impôt local est prélevé en amont sur les 41 % situés hors de France. Détenir les parts en unités de compte modifie ces paramètres, ce qui rend utile de savoir choisir la meilleure assurance vie avant d'arbitrer entre détention directe et contrat.

FAQ : Epsicap REIM

La SCPI d'Epsicap REIM est-elle fiable ?

Elle affiche quatre exercices consécutifs de hausse du taux de distribution, un taux d'occupation de 97,90 % et une liquidité intacte. Mais la société n'a que cinq ans, ne gère qu'un véhicule, et ni le capital ni les revenus ne sont garantis.

Pourquoi les frais d'entrée ne sont-ils que de 5 % ?

C'est un choix de positionnement commercial. L'écart entre prix de souscription et prix de retrait vaut 12,85 €, soit 5,00 % exactement, contre 10 % à 12 % ailleurs. Le coût d'entrée est divisé par deux, la commission de gestion restant dans les normes.

Le rendement de 7,01 % peut-il se maintenir ?

Rien ne le garantit. Le dividende trimestriel est passé de 4,50 € au premier trimestre 2026 à 4,34 € au deuxième, ce qui ramène la cadence annualisée à 6,75 %. L'objectif de rentabilité interne communiqué est de 6,50 % sur huit ans, soit un niveau inférieur au taux 2025.

Que signifie la stratégie small caps ?

Elle consiste à acheter des immeubles de petite taille, ici 3,9 millions d'euros en moyenne, que les grandes SCPI ne traitent pas. L'avantage est un rendement d'acquisition supérieur, l'inconvénient un marché plus restreint à la revente et des baux courts, 5,2 ans.

Combien de temps faut-il pour revendre ses parts ?

Les retraits sont servis sans attente à ce jour, avec 110 parts en file au 30 juin 2026. Cette situation dépend du maintien de la collecte, puisqu'en capital variable une sortie est financée par une entrée. La durée recommandée reste de dix ans ou plus.

Quel montant faut-il pour souscrire chez Epsicap REIM ?

La souscription minimale porte sur 4 parts, soit 1 028 € au prix de 257 €, avec une distribution mensuelle des revenus. Il faut y ajouter un délai d'entrée en jouissance de quatre à cinq mois selon les sources, qui réduit le revenu de la première année civile.

Comment sont imposés les revenus perçus ?

Les loyers relèvent des revenus fonciers, imposés au barème majoré de 17,2 % de prélèvements sociaux, sans prélèvement forfaitaire unique. Les revenus des 41 % situés hors de France ont déjà supporté l'impôt local et ouvrent droit, selon la convention, à un crédit d'impôt ou à une exonération avec maintien dans le calcul du taux.