PAREF Gestion : avis sur la société de gestion et ses SCPI

PAREF Gestion, 2,8 milliards d'euros et cinq SCPI

PAREF Gestion est une société de gestion créée en 1991, filiale à 100 % d'une foncière cotée passée sous le contrôle d'un conglomérat étranger en 2017. Elle gère cinq SCPI grand public pour 1 519 millions d'euros de capitalisation, dans un ensemble de 2,8 milliards d'encours et près de 26 000 associés. Les taux servis en 2025 vont de 1,50 % à 6,00 %.

Cet écart de 4,5 points entre deux véhicules du même gérant n'est pas une anomalie mais une différence d'objet, et c'est lui qui détermine la fraction d'épargne qu'on peut y consacrer selon ce que l'on cherche.

Les chiffres clés de PAREF Gestion

• PAREF Prima pèse 934 millions d'euros, soit 61,5 % de la gamme
• 25 880 associés et 831 locataires au 31 mars 2026
• Entre 380 et 495 immeubles selon la convention de comptage
• Cinq SCPI à capital variable, auxquelles s'ajoutent deux véhicules à capital fixe

Une gamme renommée et consolidée

Interpierre France est devenue Paref Hexa, et Novapierre Allemagne 2 a été absorbée par PAREF Prima en 2024. Plusieurs fiches citent encore les anciens noms, ce qui complique la comparaison entre ces SCPI et leurs historiques.

Une indépendance à nuancer

Plusieurs fiches qualifient PAREF Gestion d'indépendante. Elle est détenue à 100 % par une foncière cotée, elle-même contrôlée depuis 2017 par un groupe étranger : ce n'est pas la même chose qu'une maison détenue par ses fondateurs.

Des taux 2025 allant de 1,50 % à 6,00 %

De 1,50 % à 6,00 %

La dispersion s'explique par des objets différents : trois véhicules de rendement, un véhicule d'Europe centrale et un véhicule résidentiel qui ne vise pas le revenu.

Un cas rare, le pondéré meilleur que le simple

Le taux d'occupation pondéré ressort à 91,24 %, contre 88,52 % en moyenne arithmétique. C'est l'inverse de la plupart des gammes du marché : ici, le véhicule le plus lourd est le mieux loué, à 93,90 %.

Aucun avantage fiscal attaché

Les cinq SCPI sont des véhicules de rendement ou de valorisation, sans réduction d'impôt, à la différence d'un dispositif comme la SCPI Pinel. Les loyers relèvent des revenus fonciers imposés au barème, majorés de 17,2 % de prélèvements sociaux.

PAREF Prima, 61 % de la gamme

Un patrimoine supérieur à la capitalisation

La valeur d'expertise du portefeuille atteint 963,2 millions d'euros au 30 juin 2026, contre 933,8 millions de capitalisation, soit 3,15 % de plus. Le véhicule détient donc des actifs valorisés au-dessus de ce que les associés ont apporté, ce qui devient rare sur le marché.

Le produit de deux fusions

PAREF Prima résulte du regroupement avec Novapierre Allemagne 2 en 2024, ce qui explique sa taille et son taux d'occupation de 93,90 %, le meilleur de la gamme. Le prix de la part s'établit à 272 €, soit 1 360 € pour cinq parts.

Novapierre 1 et Paref Hexa

Novapierre 1 détient des commerces à Paris et en Île-de-France pour 172 millions d'euros de capitalisation, face à un patrimoine évalué à plus de 207 millions, soit 20,3 % de plus. Paref Hexa sert le meilleur taux de la gamme à 6,00 %, sur des bureaux, de la logistique et des locaux d'activité, à 210 € la part.

Novapierre Résidentiel, 48,8 % sous son expertise

770 € pour une reconstitution de 1 503 €

C'est l'écart le plus spectaculaire de la gamme. Le dernier prix acquéreur relevé au 30 septembre 2026 s'établit à 770,01 €, quand la valeur de reconstitution atteint 1 503,72 € au 30 juin 2026 : le prix se situe 48,79 % en dessous.

Un prix en recul de 25 % depuis 2011

Le prix connu au 1er juillet 2011 était de 1 031 €. À 770,01 €, la baisse atteint 25,31 % sur quinze ans, pour un véhicule dont l'objet est précisément la valorisation du capital et non le revenu.

Un objet qui n'est pas le rendement

Ce véhicule détient du résidentiel ancien, concentré à environ 80 % de sa valeur sur Paris intra-muros et la Côte d'Azur. Trois points le distinguent du reste de la gamme :

• un modèle fondé sur la revalorisation à la revente, pas sur le loyer
• des souscriptions et des retraits indiqués comme suspendus
• un écart de 8,93 % entre le prix acquéreur et la valeur de retrait

Un taux de 1,50 % n'y est donc pas un échec, mais la liquidité est contrainte. À titre de repère, un PEA bancaire classique n'immobilise pas le capital de la même manière, pour un risque d'une autre nature.

Trois taux moyens pour une seule gamme

4,44 %, 4,75 % ou 5,14 %

Selon la méthode, la gamme affiche trois chiffres. La moyenne arithmétique des cinq taux donne 4,44 %, la moyenne pondérée 4,75 %, et 5,14 % en excluant Novapierre Résidentiel dont l'objet n'est pas le rendement. Les trois sont exacts, aucun n'est comparable aux autres.

Le 1,50 % dépend du prix retenu

Le dividende 2025 de Novapierre Résidentiel s'élève à 25,00 € par part. Rapporté au prix acquéreur de 770,01 €, il représente 3,25 % et non 1,50 %. Le taux publié suppose un prix de référence de 1 666,67 €, alors que la capitalisation de 163 millions divisée par les 209 086 parts donne 779,58 €. L'écart entre les deux lectures atteint 1,75 point.

La capitalisation annoncée en exclut une

Le chiffre de 1,36 milliard d'euros affiché en tête de plusieurs fiches additionne quatre SCPI seulement : avec Novapierre Résidentiel et ses 163 millions, la gamme atteint 1 519 millions. Pour la part devant rester disponible, le Livret A répond à 1,70 % net à un besoin qu'aucune de ces SCPI ne couvre.

Ce qui distingue PAREF Gestion

Des patrimoines valorisés au-dessus des capitalisations

Sur PAREF Prima comme sur Novapierre 1, la valeur d'expertise dépasse la capitalisation, de 3,15 % et de 20,3 %. Dans un marché où beaucoup affichent l'inverse, c'est la caractéristique la plus favorable du dossier : elle limite le risque d'une baisse de prix imposée par les expertises.

Une spécialisation commerces et locaux d'activité

La gamme évite le bureau francilien, à l'origine des difficultés de plusieurs concurrents : commerces pour Novapierre 1, logistique et locaux d'activité pour Paref Hexa, retail parks allemands pour PAREF Prima. Seule Paref Evo est orientée bureaux, pour 3,2 % des encours.

Des données publiées à vérifier

Plusieurs chiffres de la gamme ne se recoupent pas :

• cinq SCPI, sept ou neuf véhicules selon la section consultée
• 380 ou 495 immeubles selon la convention de comptage
• 22 000, 25 000 ou 25 880 associés selon la source
• un prix de Novapierre Résidentiel à 770 € ou 1 664 € selon la fiche

Détenir les parts en unités de compte modifie la liquidité et la fiscalité, ce qui rend utile de savoir choisir la meilleure assurance vie avant d'arbitrer entre détention directe et contrat.

FAQ : PAREF Gestion

Les SCPI de PAREF Gestion sont-elles fiables ?

La société gère 2,8 milliards d'euros depuis 1991 et son taux d'occupation pondéré atteint 91,24 %, porté par son véhicule principal à 93,90 %. Deux de ses portefeuilles sont valorisés au-dessus de leur capitalisation. Ni le capital ni les revenus ne sont garantis, et la liquidité de Novapierre Résidentiel est contrainte.

Quelle SCPI de la gamme choisir ?

Les objets diffèrent trop pour une réponse unique : retail parks allemands pour PAREF Prima, logistique pour Paref Hexa, commerce francilien pour Novapierre 1, bureau en Europe centrale pour Paref Evo, valorisation d'un patrimoine parisien pour Novapierre Résidentiel. Le taux affiché ne suffit pas à comparer.

Pourquoi Novapierre Résidentiel ne rapporte-t-elle que 1,50 % ?

Parce que son modèle repose sur la revalorisation du capital et non sur le loyer. Le dividende de 25,00 € par part représente d'ailleurs 3,25 % du dernier prix acquéreur de 770,01 €, le taux de 1,50 % étant calculé sur un prix de référence nettement supérieur.

Que signifie un prix 48,8 % sous la valeur de reconstitution ?

Que le marché valorise la part bien moins cher que ce que coûterait la reconstitution du patrimoine. Sur un véhicule dont les souscriptions et les retraits sont suspendus, cet écart reflète d'abord l'absence d'acheteurs, pas nécessairement une contestation des expertises.

Quel est le meilleur taux de la gamme en 2025 ?

Paref Hexa, à 6,00 %, sur des bureaux, de la logistique et des locaux d'activité, avec un taux d'occupation de 86,60 %. Ce véhicule ne pèse toutefois que 13,2 % des encours, et son taux n'est pas représentatif de l'ensemble de la gamme.

Combien faut-il pour souscrire chez PAREF Gestion ?

La souscription minimale porte sur cinq parts, soit 1 360 € sur PAREF Prima à 272 €, 1 050 € sur Paref Hexa à 210 €, et 2 210 € sur Novapierre 1 à 442 €. Les montants diffèrent d'une source à l'autre : il faut se référer à la note d'information de chaque véhicule.

Combien de temps faut-il pour revendre ses parts ?

Sur les véhicules à capital variable, les retraits sont servis par les souscriptions nouvelles et aucun délai ne peut être garanti. Sur Novapierre Résidentiel, les souscriptions et les retraits sont indiqués comme suspendus, ce qui renvoie à un marché de gré à gré. La durée de détention recommandée reste de dix ans.