Norma Capital : avis sur la société de gestion et ses SCPI

Altixia REIM, deux SCPI et une base d'associés réduite

Altixia REIM est une société de gestion indépendante créée en 2014 et agréée par l'AMF en décembre 2018. Elle pilote deux SCPI de rendement pour 297,46 millions d'euros de capitalisation et seulement 3 477 associés répartis sur les deux véhicules.

Une maison jeune et de petite taille

Sept ans d'existence opérationnelle, une cinquantaine d'immeubles et moins de trois cents millions d'euros d'encours placent Altixia REIM parmi les plus petits acteurs du marché. La valeur moyenne par immeuble ressort à 5,61 millions d'euros, ce qui correspond à des actifs de taille intermédiaire plutôt qu'à des opérations emblématiques.

Avant d'engager une ligne, il reste utile de mesurer la part d'épargne que l'on accepte d'immobiliser, la durée de détention recommandée dépassant huit ans et le capital n'étant pas garanti.

Ce que l'indépendance d'Altixia REIM implique

Aucun réseau bancaire ou d'assurance n'alimente la collecte : celle-ci dépend entièrement des conseillers indépendants et des plateformes en ligne. Cela donne une liberté de gestion réelle, mais rend les flux de souscription plus volatils que chez un gérant adossé à un distributeur captif.

Des périmètres à vérifier

• Les sources annoncent tantôt deux SCPI, tantôt trois fonds gérés
• Le nombre d'immeubles varie de 53 à 54 selon le passage consulté
• Le taux de distribution moyen est cité à 5,08 % et à 5,10 % sur la même page
• Un prix de retrait daté de 2019 circule encore sur l'une des deux SCPI

Des baux courts, le vrai sujet du dossier

Deux durées publiées, deux significations

La SCPI principale affiche une durée moyenne résiduelle de baux de 2,70 ans et une durée de 6,57 ans jusqu'à la prochaine échéance. Les deux mesurent des choses différentes : l'une court jusqu'à la première faculté de résiliation du locataire, l'autre jusqu'au terme du bail. C'est la plus courte qui compte pour apprécier le risque.

Ce que cela signifie en pratique

À titre de comparaison, une SCPI spécialisée en immobilier de santé affiche couramment près de quinze ans. L'écart est donc d'un facteur cinq. Une durée aussi courte signifie qu'une large part du portefeuille sera renégociée dans les trois ans, avec à la clé des hausses possibles mais aussi des départs et des périodes de vacance.

Le taux d'occupation à surveiller

Les deux SCPI affichent 92,40 % et 88,70 % de taux d'occupation financier au 30 juin 2026, soit 91,07 % en moyenne pondérée. La seconde a par ailleurs enregistré des défaillances de locataires au deuxième trimestre. Lire le taux d'occupation d'une SCPI sans regarder la durée des baux donne une image incomplète du risque.

Deux grilles de frais opposées dans la même maison

Trois pour cent d'un côté, neuf de l'autre

La SCPI de commerces prélève 3 % de commission de souscription et 18 % de commission de gestion sur les loyers. La SCPI diversifiée applique l'inverse : 9 % hors taxes à l'entrée et 12 % toutes taxes comprises sur les loyers. Deux modèles économiques coexistent donc chez le même gérant.

Le point mort se situe autour de quinze ans

Les six points de commission d'entrée économisés sont repris par six points de commission de gestion annuelle. Sur des loyers bruts représentant 6 à 7 % du prix de la part, ce surcoût équivaut à 0,36 à 0,42 point par an. Il faut donc entre quatorze et dix-sept ans pour que l'avantage initial soit entièrement consommé.

Les points de gestion indiqués correspondent au surcoût cumulé de six points de commission supplémentaire, calculé sur des loyers bruts de 6,5 % du prix de la part.

Comment arbitrer entre les deux

• Un horizon inférieur à dix ans favorise nettement la grille à faible coût d'entrée
• Au-delà de quinze ans, la commission de gestion l'emporte largement
• Le calcul suppose des loyers stables, ce que rien ne garantit
• Une sortie anticipée rend le coût d'entrée déterminant

Le choix entre les deux grilles dépend donc moins du niveau affiché que de la durée pendant laquelle les parts seront conservées.

Ce que le ticket moyen révèle de la clientèle

Près de quatre-vingt-six mille euros par associé

En divisant la capitalisation par le nombre d'associés, on obtient 77 603 euros sur la SCPI diversifiée et 104 590 euros sur la SCPI de commerces, soit 85 551 euros en moyenne. Ces montants sont très au-dessus de ce que l'on observe sur les grandes SCPI grand public, où la moyenne se situe plutôt entre quarante et soixante mille euros.

Comparer les deux SCPI d'Altixia REIM

Ce que cela implique pour un petit souscripteur

Une base d'associés réduite n'est ni un défaut ni une qualité en soi, mais elle a une conséquence mécanique : quelques demandes de retrait de taille importante suffisent à déséquilibrer le marché des parts. À l'inverse, la file d'attente actuelle reste très faible, à 0,47 % du capital sur la SCPI principale.

Prix de part, distribution mensuelle et première année

Deux prix calés sur la valeur du patrimoine

Les deux SCPI se négocient pratiquement à parité avec leur valeur de reconstitution : 0,35 % en dessous pour l'une, 0,30 % pour l'autre. Le réglementaire autorise un écart de plus ou moins 10 %, la marge disponible est donc large dans les deux sens. Le recoupement tient d'ailleurs au centime : 951 781 parts à 200 euros redonnent bien 190,36 millions d'euros.

Un atout réel, la distribution mensuelle

La SCPI principale verse ses revenus tous les mois et non chaque trimestre, ce qui reste minoritaire sur le marché. Pour un épargnant qui cherche un complément de revenu régulier, la différence de calendrier compte. Elle est par ailleurs accessible en contrat d'assurance vie et en nue-propriété.

Ce que coûte la première année

Le délai de jouissance de cinq mois ramène le rendement initial à environ 3,00 % au lieu de 5,15 %. Ces loyers étant des revenus fonciers, imposés au barème puis aux 17,2 % de prélèvements sociaux, il reste 2,72 % nets à 30 % de tranche marginale, contre 1,70 % nets et garantis sur le Livret A, disponible à tout moment.

Ce que le TRI corrige du taux affiché

Un écart de 1,40 point

La SCPI diversifiée affiche 5,15 % de distribution en 2025 mais un taux de rendement interne de 3,75 % sur cinq ans. Le TRI intègre la commission de souscription et l'évolution du prix de la part, que le taux de distribution ignore par construction. Le taux de distribution sur valeur de marché, à 4,79 %, se situe lui-même 0,36 point sous le taux affiché.

Un dividende pourtant en hausse

Le dividende brut est passé de 9,58 euros en 2024 à 10,38 euros en 2025, soit une progression de 8,35 %. L'endettement reste faible, à 11 %, ce qui limite l'amplification en cas de baisse des expertises. La prévision annoncée pour 2026 est de 5,00 %, soit légèrement en retrait, et elle n'est pas garantie.

Les points à peser avant de souscrire

• Une base d'associés réduite, donc une liquidité sensible aux gros ordres
• Des baux courts qui seront renégociés à brève échéance
• Un changement d'actionnaire de la société de gestion évoqué par certaines sources
• Pour un objectif de retraite, une enveloppe comme le PER offre une échéance connue d'avance
• Une diversification hors immobilier se construit ailleurs, notamment via le PEA

FAQ : Altixia REIM

Combien de SCPI Altixia REIM gère-t-elle ?

Deux SCPI de rendement, l'une diversifiée et l'autre spécialisée dans les commerces, pour un total de 297,46 millions d'euros. Certaines pages mentionnent un troisième fonds, ce qui explique les écarts de périmètre d'une source à l'autre.

Pourquoi les frais diffèrent-ils autant entre les deux SCPI ?

Chaque SCPI a ses propres statuts et sa propre grille. L'une privilégie un coût d'entrée très bas compensé par une commission de gestion élevée, l'autre un schéma plus classique. Le total payé dépend donc entièrement de la durée de détention.

Les baux courts d'Altixia REIM sont-ils inquiétants ?

Ils imposent un rythme de renégociation soutenu, avec des hausses possibles mais aussi des départs. Ce n'est pas anormal sur de l'immobilier diversifié loué à des PME, mais cela demande un suivi trimestriel du taux d'occupation plutôt qu'une lecture annuelle.

La distribution mensuelle change-t-elle le rendement ?

Non, elle change seulement le calendrier des versements. Sur une année complète, le montant distribué est identique à celui d'une SCPI qui verse chaque trimestre. L'intérêt est pratique, pour un épargnant qui cherche un revenu régulier.

Que signifie un ticket moyen élevé chez Altixia REIM ?

Que le capital provient d'un nombre réduit d'investisseurs engageant des montants importants. La conséquence pratique est une liquidité plus sensible : quelques demandes de retrait de taille conséquente pèsent davantage que sur une SCPI comptant des dizaines de milliers d'associés.

Pourquoi le TRI est-il inférieur au taux de distribution ?

Parce qu'il tient compte du prix d'entrée, frais compris, et de la variation de la valeur de la part, alors que le taux de distribution ne mesure qu'un flux annuel de revenus. Sur un horizon long, c'est le TRI qui détermine le résultat réellement obtenu.

Ces SCPI conviennent-elles à un profil prudent ?

Le capital, les revenus et la liquidité n'y sont pas garantis, la société de gestion est jeune et la base d'associés étroite. Un profil prudent les envisagera comme une poche minoritaire, après avoir constitué une réserve disponible sur un support sûr.