Perial Asset Management : avis sur la société de gestion et ses SCPI

Perial Asset Management, soixante ans et cinq SCPI

Perial Asset Management est une société de gestion indépendante créée en 1966, détenue par la famille Cosserat et certifiée B Corp. Elle gère cinq SCPI pour 2 739 millions d'euros de capitalisation, dans un groupe affichant 5,9 milliards d'euros d'encours et plus de 45 000 associés. C'est l'une des plus anciennes maisons du marché français.

Cette ancienneté ne la protège pas de la correction du bureau : deux de ses véhicules ont vu la variabilité de leur capital suspendue en février 2026, ce qui change la nature du placement pour qui y loge une part de son épargne immobilière.

Les chiffres clés de Perial Asset Management

• Cinq SCPI, de 11 à 1 100 millions d'euros de capitalisation
• 2 739 millions d'euros de capitalisation cumulée, soit 46 % des encours du groupe
• Sept des huit fonds de la maison sont labellisés ISR
• Toutes renommées en 2026 : PFO2 est devenue PERIAL O2, PF Grand Paris PERIAL Grand Paris

Un rendement de gamme à 5,04 %

Pondéré par les capitalisations, le taux moyen des cinq SCPI ressort à 5,04 % pour 2025, contre 5,43 % en moyenne arithmétique. L'écart de 0,39 point vient du poids de PERIAL O2, qui pèse 40,2 % des encours pour le deuxième taux le plus faible de la gamme.

Un taux d'occupation moyen de 87,74 %

Pondéré, le taux d'occupation de la gamme s'établit à 87,74 %, contre 91,52 % en moyenne simple, soit 3,78 points d'écart. La cause est unique : les deux véhicules les plus lourds sont les moins bien loués.

Les rendements 2025 des cinq SCPI

De 4,11 % à 7,50 %

La dispersion recoupe exactement la taille et la nature des actifs : les gros véhicules de bureaux servent le moins, les petits véhicules récents le plus.

Le 7,50 % porte sur 0,4 % des encours

PERIAL Opportunités Territoires affiche le meilleur taux et une occupation parfaite, mais ne pèse que 11 millions d'euros, avec une durée ferme de baux de 1,9 an seulement. Ce taux n'est donc pas représentatif d'une situation stabilisée.

Des véhicules de rendement, sans levier fiscal

Aucune de ces cinq SCPI ne procure de réduction d'impôt, à la différence d'un dispositif comme la SCPI Pinel. Le résultat attendu tient aux seuls loyers et à la valeur des immeubles.

La suspension du 25 février 2026

58,6 % des encours concernés

Le 25 février 2026, la variabilité du capital de PERIAL O2 et de PERIAL Grand Paris a été suspendue : les souscriptions ne couvraient plus les demandes de retrait. Ces deux véhicules totalisent 1 604 millions d'euros, soit 58,6 % de la capitalisation SCPI de la maison.

Ce que la suspension change concrètement

En capital variable, la société de gestion rachète les parts avec l'argent des nouveaux souscripteurs. Suspendre cette variabilité signifie que le mécanisme ne fonctionne plus et qu'un vendeur doit trouver lui-même un acheteur. Le marché secondaire de PERIAL Grand Paris a été ouvert le 2 avril 2026.

Deux portefeuilles de bureaux à 15 % de vacance

Les deux véhicules suspendus présentent le même profil :

• des taux d'occupation de 84,60 % et 84,70 %, soit environ 15 % de vacance
• 88 immeubles pour PERIAL Grand Paris au 30 juin 2026, contre 91 au trimestre précédent
• 135 immeubles pour PERIAL O2
• un endettement de 35,7 % et 31,6 %, pour un plafond statutaire de 40 %

Le marché secondaire à 200 € et 70 €

Moins de la moitié du prix de souscription

C'est le chiffre que presque aucune fiche ne met en avant. En juin 2026, le prix d'exécution ressortait à 200 € pour PERIAL Grand Paris, affichée à 458 €, et à 70 € pour PERIAL O2, affichée à 164 €. Les acheteurs paient donc 43,7 % et 42,7 % du prix officiel.

Ce que ce prix exprime

Un prix d'exécution 53 % sous la valeur de reconstitution ne conteste pas le calcul des experts : il anticipe les expertises à venir sur des bureaux vacants à 15 %. C'est un désaccord sur le futur, pas sur l'arithmétique. Mais pour un vendeur contraint, c'est ce prix qui s'applique, pas celui de la fiche.

La baisse déjà actée sur le prix officiel

PERIAL Grand Paris était affichée à 544 € en 2021 et vaut 458 € depuis septembre 2023, soit une baisse de 15,81 % déjà enregistrée. Le marché secondaire indique que cette correction pourrait être insuffisante.

Deux prix collés au plafond réglementaire

PERIAL Grand Paris à 8,19 % au-dessus

Le prix de 458 € dépasse de 8,19 % la valeur de reconstitution de 423,34 € arrêtée au 31 décembre 2025. La fourchette réglementaire autorise un maximum de 465,67 € : la marge avant ajustement obligatoire n'est que de 1,68 %. La valeur de réalisation, actif net hors frais d'acquisition, ressort à 327,65 €, soit 39,78 % sous le prix affiché.

PERIAL O2 à 8,80 % au-dessus

Même configuration, en plus serré : 164 € de prix contre 150,73 € de valeur de reconstitution, pour un plafond réglementaire de 165,80 €. Il ne reste que 1,10 % de marge. Une nouvelle baisse des expertises de bureaux imposerait mécaniquement un ajustement du prix.

Des coûts d'entrée inférieurs au marché

L'écart entre prix de souscription et prix de retrait vaut 9,50 % sur PERIAL Grand Paris et 8,50 % sur PERIAL O2, contre 10 % à 12 % ailleurs, et le délai de jouissance n'est que de trois mois. À titre de repère, un PEA bancaire classique n'applique aucun droit d'entrée, pour un risque et une liquidité de nature différente.

Ce qui reste solide dans la gamme

Deux véhicules épargnés

Trois véhicules échappent à la suspension et représentent 41,4 % des encours :

• PERIAL Opportunités Europe, 6,10 % servis, 89 % d'occupation, 7,32 % de rentabilité interne depuis l'origine
• PERIAL Hospitalité Europe, 99,30 % d'occupation
• PERIAL Opportunités Territoires, 100 % d'occupation

Une division du prix pour élargir l'accès

PERIAL Opportunités Europe a divisé son prix de part au 1er janvier 2026, désormais à 44 €, et PERIAL Opportunités Territoires a revalorisé le sien de 2 % au 12 février 2026, à 51 €. Deux mouvements à l'opposé de la situation des véhicules suspendus.

Ce qu'il faut vérifier avant de souscrire

Trois chiffres suffisent à situer n'importe quelle SCPI de la gamme : l'écart entre le prix et la valeur de reconstitution, le taux d'occupation financier, et l'existence ou non d'une suspension. Détenir les parts en unités de compte modifie par ailleurs la liquidité et la fiscalité, ce qui rend utile de savoir choisir la meilleure assurance vie. Pour la part du patrimoine devant rester disponible, un support garanti comme le Livret A répond à 1,70 % net à un besoin qu'aucune de ces SCPI ne couvre aujourd'hui.

FAQ : Perial Asset Management

Les SCPI de Perial Asset Management sont-elles fiables ?

La maison existe depuis 1966, reste indépendante et gère 5,9 milliards d'euros. Mais deux de ses cinq SCPI, soit 58,6 % des encours, ont vu la variabilité de leur capital suspendue le 25 février 2026. La solidité du gérant et la liquidité d'un véhicule sont deux questions distinctes.

Que signifie la suspension de la variabilité du capital ?

Elle signifie que la société de gestion ne rachète plus les parts, faute de souscriptions suffisantes. Un associé qui veut sortir doit trouver un acheteur sur le marché secondaire, au prix que ce marché accepte. Aucun délai ni aucun prix ne sont garantis.

Pourquoi les parts se négocient-elles à 200 € et 70 € ?

Parce que le marché anticipe de nouvelles baisses d'expertises sur des portefeuilles de bureaux vacants à environ 15 %. Ces prix représentent 43,7 % et 42,7 % des prix de souscription affichés, et environ 53 % de moins que les valeurs de reconstitution publiées.

Le prix de souscription peut-il encore baisser ?

C'est possible. Les deux véhicules suspendus affichent un prix supérieur de 8,19 % et 8,80 % à leur valeur de reconstitution, pour un plafond réglementaire de plus 10 %. Il ne reste respectivement que 1,68 % et 1,10 % de marge avant qu'un ajustement devienne obligatoire.

Quelles SCPI de la gamme ne sont pas suspendues ?

PERIAL Opportunités Europe, PERIAL Hospitalité Europe et PERIAL Opportunités Territoires fonctionnent normalement, avec 89 %, 99,30 % et 100 % d'occupation. Elles pèsent 41,4 % des encours et servent 6,10 %, 4,11 % et 7,50 %.

Quels sont les frais chez Perial Asset Management ?

L'écart entre prix de souscription et prix de retrait est de 9,50 % sur PERIAL Grand Paris et de 8,50 % sur PERIAL O2, en dessous de la pratique du marché. La commission de gestion se situe entre 11,5 % et 13,8 % des produits encaissés selon les sources, et le délai de jouissance est de trois mois.

Comment sont imposés les revenus perçus ?

Les loyers relèvent des revenus fonciers, imposés au barème majoré de 17,2 % de prélèvements sociaux, sans prélèvement forfaitaire unique. Les revenus étrangers, présents sur plusieurs véhicules, ouvrent droit selon la convention à un crédit d'impôt ou à une exonération avec maintien dans le calcul du taux.