Euryale : avis sur la société de gestion et ses SCPI

Euryale, une société de gestion dédiée à la santé

Euryale est une société de gestion agréée par l'AMF, créée en 2009 et entièrement spécialisée dans l'immobilier de santé et des sciences de la vie. Elle gère plus de trois milliards d'euros pour environ 61 000 associés, répartis sur deux SCPI seulement.

Une spécialisation rare

La plupart des sociétés de gestion couvrent plusieurs classes d'actifs. Euryale n'en couvre qu'une seule : cliniques, établissements médico-sociaux, cabinets de ville, laboratoires. Cette concentration évite les arbitrages de dernier moment entre bureaux et commerces, mais elle expose intégralement à la santé d'un secteur dont les loyers dépendent largement de financements publics.

Avant d'ouvrir une ligne, il reste utile de mesurer la part d'épargne que l'on accepte d'immobiliser, la durée de détention recommandée atteignant dix ans et le capital n'étant pas garanti.

Deux véhicules, un seul qui compte chez Euryale

La SCPI historique totalise 3,30 milliards d'euros de capitalisation. La seconde, lancée en juin 2025, n'en pèse que 17,77 millions, soit 0,54 % de l'ensemble. Elle ne dispose d'aucun exercice complet de référence, si bien qu'aucune moyenne de gamme n'a de sens ici.

Les chiffres clés d'Euryale en un coup d'oeil

• Deux SCPI seulement, dont une qui concentre la quasi-totalité des encours
• Plus de trois milliards d'euros gérés pour environ 61 000 associés
• Une spécialisation unique sur la santé et les sciences de la vie
• Neuf pays d'implantation, dont deux tiers du patrimoine hors de France

Pierval Santé, la SCPI qui porte toute la maison

Un recoupement qui valide les données

Les 16 182 025 parts multipliées par le prix de 204 euros redonnent 3,301 milliards d'euros, soit exactement la capitalisation publiée. Le patrimoine compte 262 actifs répartis dans neuf pays, 1 003 locataires et 1 229 572 mètres carrés, ce qui porte la valorisation à environ 2 685 euros le mètre carré.

Le rendement servi par Euryale depuis deux ans

Le taux de distribution ressort à 4,06 % en 2025, après 4,05 % en 2024 : une stabilité remarquable dans un marché qui a beaucoup corrigé. L'objectif normatif affiché par Euryale est de 4,50 %, soit 0,44 point au-dessus de ce qui a été servi. Le taux de rendement interne sur cinq ans s'établit à 2,91 %, ce qui ramène 10 000 euros à environ 11 542 euros sur la période.

Un signal à surveiller sur le trimestre

Le dividende du deuxième trimestre 2026 s'élève à 1,51 euro brut par part. Annualisé, ce montant donnerait 6,04 euros, soit 2,96 % du prix, nettement en dessous du taux 2025. Un acompte trimestriel ne préjuge pas du versement annuel, les SCPI ajustant souvent le solde en fin d'exercice, mais l'écart mérite d'être suivi bulletin après bulletin. Comparer une SCPI sur son seul taux annuel masque ce type de mouvement.

Des baux très longs, la vraie force du dossier

Près de quinze ans de visibilité sur les loyers

La durée moyenne résiduelle des baux atteint 14,83 ans. C'est considérable : sur une SCPI de bureaux, cet indicateur dépasse rarement cinq ans. Les locataires d'Euryale, exploitants de cliniques ou d'établissements médico-sociaux, s'engagent sur de longues durées parce que son outil de travail est l'immeuble lui-même, difficile à déplacer.

Ce que cette durée change concrètement

• Le risque de vacance brutale est bien plus faible que sur du tertiaire classique
• Les loyers sont généralement indexés, ce qui protège partiellement de l'inflation
• Le taux d'occupation financier de 93,22 % reflète surtout des actifs en cours de livraison
• En contrepartie, un bail long se renégocie rarement à la hausse en cours de route
• Une diversification hors immobilier se construit ailleurs, notamment via le PEA

La limite de l'argument chez Euryale

Un bail long ne vaut que ce que vaut le locataire. Si un exploitant de santé rencontre des difficultés financières, la durée résiduelle inscrite au contrat ne garantit pas l'encaissement. L'endettement modéré de 17,58 % limite par ailleurs l'amplification : une baisse d'expertise de 5 % se traduirait par un recul d'environ 6,1 % de l'actif net par part.

Ce que coûte l'entrée et ce qu'elle rapporte la première année

Un écart de dix pour cent entre entrée et sortie

Le prix de souscription s'établit à 204 euros et le prix de retrait à 182,56 euros, soit 10,51 % d'écart. C'est ce que coûte une sortie immédiate, l'équivalent d'environ deux années et demie de distribution au taux actuel. Le ticket minimum porte sur cinq parts, soit 1 020 euros.

Une surcote à surveiller sur la part Euryale

Le prix dépasse de 2,40 % la valeur de reconstitution arrêtée au 30 juin 2026. La réglementation autorise jusqu'à 10 % : il faudrait que cette valeur recule de 6,91 % pour contraindre à une révision du prix. La marge existe donc, mais elle n'est pas confortable.

Le rendement réel de la première année

Un délai de jouissance de quatre mois ramène le rendement initial autour de 2,71 % au lieu de 4,06 %. Pour la fraction française des revenus, imposée au barème puis aux 17,2 % de prélèvements sociaux, il ne reste que 2,14 % net à 30 % de tranche marginale, contre 1,70 % nets, garantis et sans frais d'entrée sur le Livret A.

Fiscalité étrangère et risque de change

Deux tiers du patrimoine d'Euryale hors de France

La France ne représente que 33,7 % des actifs, devant les Pays-Bas à 19,6 % et l'Allemagne à 13,8 %, le solde se répartissant sur six autres pays. Environ deux tiers des revenus suivent donc une fiscalité étrangère, avec un impôt prélevé dans le pays d'origine et un mécanisme conventionnel côté français.

Pourquoi le calcul net devient complexe

• Les revenus de plusieurs pays européens échappent aux prélèvements sociaux français
• Chaque convention fiscale applique ses propres règles, crédit d'impôt ou taux effectif
• Le résultat dépend de la tranche marginale du souscripteur, sans taux unique
• Une partie du patrimoine étant britannique, une variation de la livre affecte les loyers convertis

Le cas particulier du contrat d'assurance

Loger ces parts dans un contrat d'assurance vie change entièrement la mécanique : la fiscalité du contrat se substitue à celle des revenus fonciers, mais l'assureur applique sa propre valorisation des parts et ses frais d'unités de compte. Le total se vérifie contrat par contrat, et l'avantage n'est pas systématique.

La file d'attente de retrait face à la collecte

Le rapport qu'Euryale ne met pas en avant

Au 30 juin 2026, 550 067 parts attendaient un retrait, soit 3,40 % du capital et environ 100,4 millions d'euros au prix de retrait. Sur la même période, la collecte brute depuis le début de l'année atteignait 8 millions d'euros. Les demandes de sortie représentent donc près de 12,6 fois les entrées.

Une file qui s'allonge vite chez Euryale

Le nombre de parts en attente est passé de 466 128 au 31 mars 2026 à 550 067 trois mois plus tard, soit une progression de 18,0 % en un seul trimestre. Au quatrième trimestre 2025, la totalité de la collecte avait déjà été absorbée par les retraits, sans qu'aucun euro ne finance d'acquisition nouvelle.

Des chiffres publiés à vérifier

Les sources divergent sur plusieurs points : le délai de jouissance est annoncé tantôt à zéro, un ou quatre mois, un prix de retrait daté de 2017 circule encore, et certaines pages évoquent un rendement supérieur à 5 % alors que le taux servi est de 4,06 %. Pour un horizon long, une enveloppe comme le PER offre au moins une échéance de sortie connue d'avance, ce qui n'existe pas ici.

FAQ : Euryale

Combien de SCPI Euryale gère-t-elle ?

Deux, toutes deux consacrées à l'immobilier de santé. La première concentre plus de 99 % des encours, la seconde ayant été lancée en juin 2025 et ne disposant pas encore d'un exercice complet de référence.

L'immobilier de santé d'Euryale est-il moins risqué ?

Il présente des baux nettement plus longs et une demande structurellement soutenue par le vieillissement de la population. En revanche, les loyers dépendent d'exploitants dont le modèle repose souvent sur des financements publics, et la revente d'une clinique s'adresse à un nombre réduit d'acquéreurs.

Combien de temps faut-il pour revendre ses parts chez Euryale ?

Aucun délai n'est garanti. Les demandes de retrait en attente représentaient environ 12,6 fois la collecte brute de l'année en cours au 30 juin 2026, et leur nombre a progressé de 18 % sur le seul deuxième trimestre. L'attente se compte donc en trimestres plutôt qu'en semaines.

Que signifie la surcote constatée chez Euryale ?

Que le prix payé dépasse la valeur estimée du patrimoine par part. La réglementation l'autorise jusqu'à 10 %, et l'écart constaté reste modéré. Il réduit toutefois la marge disponible avant qu'une nouvelle campagne d'expertise n'impose un ajustement du prix.

Pourquoi le dividende trimestriel semble-t-il faible ?

Les SCPI versent généralement des acomptes en cours d'année puis ajustent le solde au quatrième trimestre. Un acompte annualisé n'est donc pas une prévision fiable, mais un écart marqué avec le taux de l'année précédente justifie de suivre les bulletins suivants.

Comment sont imposés les revenus étrangers ?

Ils supportent l'impôt du pays où se trouve l'immeuble, puis un mécanisme conventionnel côté français, souvent sans prélèvements sociaux. L'avantage réel varie selon la convention applicable et la tranche marginale, et ne se résume pas à un pourcentage unique.

Les SCPI d'Euryale conviennent-elles à un profil prudent ?

Le capital, les revenus et la liquidité n'y sont pas garantis, et la gamme est concentrée sur un seul secteur. Un profil prudent l'envisagera comme une poche minoritaire, après avoir constitué une réserve disponible sur un support sûr, et en acceptant un horizon d'au moins dix ans.