Iroko : avis sur la société de gestion et ses SCPI

Iroko, deux SCPI et 1,77 milliard d'euros

Iroko est une société de gestion indépendante créée en 2020 et agréée par l'AMF la même année, fondée par Charles Duclert et Gautier Delabrousse-Mayoux. Elle gère deux sociétés civiles de placement immobilier, Iroko Zen et Iroko Atlas, pour 1,77 milliard d'euros au total et un peu plus de 30 000 associés. Son modèle repose sur une souscription sans aucun frais d'entrée, une exception sur le marché français.

Ce modèle vient toutefois d'être resserré par l'assemblée générale d'avril 2026, qui a abaissé les objectifs et doublé la durée d'immobilisation. C'est cette évolution, plus que le taux affiché, qui doit guider la décision de bâtir son allocation autour de ce véhicule ou non.

Les chiffres clés du groupe

• Iroko Zen : 1 605 millions d'euros de capitalisation et 30 718 associés au 30 juin 2026
• Iroko Atlas : 166,9 millions d'euros, soit 9,4 % de l'ensemble
• Prix de la part de Zen porté à 205 € le 1er août 2026
• 183 immeubles, 471 locataires et 1 158 998 m² sur Zen
• Indicateur de risque de 3 sur 7, label ISR obtenu en avril 2021

Zen et Atlas, deux poids très inégaux

L'addition des deux capitalisations, 1 605 et 166,9 millions, donne exactement les 1,77 milliard annoncés : la société n'a donc pas d'encours en dehors de ses deux SCPI. Iroko Zen en représente 90,6 % et Atlas 9,4 %. Juger le groupe revient donc, à ce stade, à juger Iroko Zen.

Une SCPI de rendement, sans avantage fiscal

Les deux véhicules sont des SCPI de rendement diversifiées, investies en commerces, bureaux, locaux d'activité et entrepôts en France et en Europe. Aucune réduction d'impôt ne s'y attache, à la différence d'un dispositif comme la SCPI Pinel : la totalité du résultat attendu tient donc au rendement locatif et à la valeur des immeubles.

Ce que l'assemblée générale d'avril 2026 a changé

Quatre paramètres revus à la baisse

L'assemblée du 16 avril 2026 a modifié les règles du jeu sur quatre points simultanément. Aucun ne porte sur la qualité des immeubles, tous portent sur ce que le souscripteur peut attendre et sur la durée pendant laquelle il s'engage.

Six ans d'immobilisation au lieu de trois

La durée minimale de détention passe de trois à six ans pour toute part émise à compter du 1er septembre 2026. Cette règle est donc déjà en vigueur : un souscripteur d'aujourd'hui s'engage pour six ans, le double de ce qui était annoncé au lancement. Pour la fraction du patrimoine qui doit rester mobilisable, un support comme le Livret A répond à 1,70 % net à un besoin que ce véhicule ne couvre plus.

Ce que la pénalité représente

Sortir avant le terme coûte 5 % hors taxes, soit 6 % toutes taxes comprises du montant remboursé. Rapportée au taux 2025 de 7,14 %, cette pénalité équivaut à dix mois de distribution ; rapportée au nouvel objectif de 5,50 %, à treize mois. Le modèle sans frais d'entrée reste donc moins coûteux qu'une commission de souscription de 10 % pour qui tient la durée, mais il devient pénalisant pour qui sort tôt. À titre de repère, un PEA bancaire classique n'impose ni droit d'entrée ni durée minimale sur la cession des titres, pour un risque et une volatilité d'une autre nature.

Les performances d'Iroko Zen depuis 2020

Six exercices au-dessus de 7 %

La régularité est le principal argument du dossier, et elle est réelle :

• 7,56 % en 2020, sur un exercice partiel
• 7,10 % en 2021 et 7,04 % en 2022
• 7,12 % en 2023 et 7,32 % en 2024
• 7,14 % en 2025

Le prix a suivi une progression lente : 200 € de 2020 à 2023, puis 202 €, 204 € et 205 € depuis le 1er août 2026.

Le brut monte, le net baisse

Le détail des versements 2026 révèle un mouvement que les fiches ne relaient pas. Le dividende du premier trimestre s'élève à 3,53 € bruts pour 3,08 € nets, celui du deuxième à 3,59 € bruts pour 2,98 € nets. Le montant brut progresse donc de 1,70 % tandis que le net recule de 3,25 %, parce que la ponction fiscale étrangère passe de 12,75 % à 16,99 % du dividende. Avec 72 % du patrimoine hors de France, cette retenue est structurelle, et détenir les parts dans un contrat modifie la donne, ce qui rend utile de savoir choisir la meilleure assurance vie avant d'arbitrer.

Le taux net est déjà à 5,94 %

Sur le premier semestre 2026, les versements cumulés atteignent 7,12 € bruts et 6,06 € nets par part. Annualisés sur le prix de 204 €, cela donne 6,98 % bruts et 5,94 % nets. Le taux net observé se situe donc déjà à moins d'un demi-point du nouvel objectif de 5,50 %, et à 1,20 point du 7,14 % que relaient les comparateurs. C'est le chiffre qui décrit le mieux ce qu'un souscripteur d'aujourd'hui peut attendre.

Le prix de la part et les valeurs de référence

205 € depuis le 1er août 2026

La particularité du modèle est que le prix de souscription et le prix de retrait sont identiques : il n'existe aucun écart à l'entrée, contrairement aux 10 % à 12 % habituels. La revalorisation d'août 2026 est modeste, 0,49 %, après 0,99 % l'année précédente. Sur six ans, le prix a progressé de 2,50 % au total, l'essentiel de la performance venant donc des revenus et non de la valeur de la part.

Une décote de 4,31 % sur la reconstitution

La valeur de reconstitution s'établit à 214,24 € au 30 juin 2026, contre 213,94 € six mois plus tôt, soit une progression de seulement 0,14 %. À 205 €, le prix se situe 4,31 % en dessous, ce qui laisse une marge mais ne constitue pas une décote importante. Surtout, la quasi-stabilité de l'expertise signifie que la hausse du prix ne traduit pas une appréciation du patrimoine.

Une surcote de 9,74 % sur la réalisation

La valeur de réalisation, qui mesure l'actif net sans les frais d'acquisition, ressortait à 185,90 € au 31 décembre 2025. Un prix de 204 € se situait alors 9,74 % au-dessus. Cet écart correspond pour l'essentiel aux droits et frais engagés lors des achats et se résorbe avec la durée, ce qui rejoint la durée de détention recommandée de dix ans.

Ce que la gestion d'Iroko produit réellement

91 % du rendement d'acquisition

Les acquisitions du premier semestre 2026 portent sur 235,2 millions d'euros, à un rendement acte en main moyen pondéré de 7,82 %. Rapporté au taux distribué de 7,14 %, cela signifie que 91,3 % du rendement d'achat parvient à l'associé, un ratio élevé qui s'explique par l'absence de commission de souscription à amortir et par un endettement de 24,45 % qui amplifie le résultat.

Des baux qui raccourcissent

La durée ferme résiduelle moyenne des baux est tombée de 8,9 ans fin 2025 à 7,1 ans au 30 juin 2026, soit 1,8 année perdue en six mois et un recul de 20,2 %. C'est le signal le plus défavorable du dossier : les baux existants se rapprochent de leur échéance plus vite que les acquisitions ne les rallongent. Le taux d'occupation recule parallèlement de 97,00 % à 96,88 %.

Un patrimoine à 1 648 € le mètre carré

Le portefeuille est valorisé 1,91 milliard d'euros hors droits pour 1 158 998 m², soit 1 648 € le mètre carré et 10,44 millions par immeuble. La répartition explique ce niveau :

• commerces 36,3 % et bureaux 31,6 %
• locaux d'activité 11,6 %
• santé, hôtellerie et divers 10,6 %
• entrepôts 7,7 % et logistique 2,2 %

Ce prix bas au mètre carré distingue ce portefeuille des SCPI de bureaux parisiens dont les expertises baissent depuis 2023.

Les limites du modèle Iroko

Une moyenne de groupe trompeuse

Iroko Atlas a distribué 9,40 % en 2025 contre 7,14 % pour Zen, ce qui conduit certaines fiches à présenter une moyenne de 8,27 % pour le groupe. Ce calcul est faux : Atlas ne pèse que 9,4 % des encours, et la moyenne pondérée ressort à 7,35 %, soit 0,92 point de moins. Le taux élevé d'Atlas s'explique par sa jeunesse et sa petite taille, non par une gestion supérieure.

Le change, non couvert

Le patrimoine est à 72,7 % hors de France au 30 juin 2026 :

• France 27,3 % et Royaume-Uni 26,7 %
• Irlande 15,6 % et Espagne 10,5 %
• Allemagne 9,7 % et Pays-Bas 7,2 %
• Belgique 2,2 % et Italie 0,8 %

Le revenu converti en euros dépend donc du change, non couvert : une appréciation de l'euro face à la livre réduit le dividende, indépendamment de la qualité des locataires.

Aucune sanction, mais peu d'historique

Aucune sanction de l'AMF à l'encontre de la société de gestion n'est documentée, ce qui n'est pas le cas de tous les acteurs du secteur, et l'audit du label ISR de juin 2026 relève 100 % des engagements tenus. La contrepartie est l'absence de recul : six exercices seulement, dont aucun traversant une crise immobilière complète, et une collecte qui a reculé de 13,7 % entre le premier et le deuxième trimestre 2026.

FAQ : Iroko

Les SCPI d'Iroko sont-elles sans frais ?

Sans frais d'entrée, oui : le prix de souscription égale le prix de retrait, ce qui est unique parmi les grandes SCPI. Mais la commission de gestion se situe dans le haut du marché et la sortie avant six ans coûte 6 % toutes taxes comprises. Le coût existe, il est payé à la sortie et dans la durée.

Combien de temps faut-il conserver ses parts d'Iroko Zen ?

Six ans au minimum pour éviter la pénalité, pour toute part émise depuis le 1er septembre 2026, et dix ans selon la durée de placement recommandée. Ces deux durées ont été allongées en avril 2026, depuis trois et huit ans respectivement.

Le rendement de 7,14 % est-il reconductible ?

La société de gestion elle-même ne le prétend plus : son objectif de distribution est désormais de 5,50 %, non garanti, contre 6 % auparavant. Les versements nets du premier semestre 2026 ressortent d'ailleurs à 5,94 % en rythme annuel. Le 7,14 % décrit un exercice passé, pas une attente raisonnable.

Pourquoi le dividende net baisse-t-il alors que le brut monte ?

Parce que l'impôt prélevé à l'étranger a augmenté en proportion, de 12,75 % du dividende au premier trimestre 2026 à 16,99 % au deuxième. Avec près de trois quarts du patrimoine hors de France, cette retenue est une composante permanente du rendement, variable selon les pays.

Faut-il préférer Iroko Atlas à Iroko Zen ?

Le taux de 9,40 % d'Atlas en 2025 ne se compare pas à celui de Zen : il porte sur un véhicule bien plus petit et bien plus récent, dont aucune série d'exercices ne permet d'apprécier la régularité. Un taux élevé sur une SCPI jeune reflète d'abord sa phase de démarrage.

Quel montant faut-il pour souscrire ?

La première souscription porte sur 25 parts, soit 5 125 € au prix de 205 €, les versements suivants pouvant se faire part par part. Le délai de jouissance est de trois mois : à l'objectif de 5,50 %, une première année civile ne produit donc que 4,125 %.

Comment sont imposés les revenus perçus ?

Les loyers relèvent des revenus fonciers, imposés au barème majoré de 17,2 % de prélèvements sociaux, sans prélèvement forfaitaire unique. Les revenus étrangers déjà imposés localement ouvrent droit, selon la convention applicable, à un crédit d'impôt ou à une exonération avec maintien dans le calcul du taux, la notice fiscale annuelle précisant les montants à reporter.