La Française REM : avis sur la société de gestion et ses SCPI

La Française REM, 8,8 milliards d'euros et neuf SCPI

La Française REM est une société de gestion créée en 1975, agréée par l'AMF et rattachée au pôle de gestion d'actifs d'un groupe bancaire mutualiste. Elle gère neuf SCPI pour 8 777 millions d'euros de capitalisation, ce qui en fait l'un des trois premiers acteurs français. Sa présidence a changé le 1er janvier 2026.

Cette taille ne l'a pas protégée : quatre de ses véhicules, soit 82,7 % de ses encours, ont annoncé en 2026 des baisses de distribution de 25 % à 60 %, ce qui change ce qu'on peut attendre de son épargne lorsqu'elle est logée dans ces parts.

Les chiffres clés de La Française REM

• Épargne Foncière pèse 4 143 millions d'euros, soit 47,2 % de la gamme à elle seule
• Sélectinvest 1 et LF Grand Paris Patrimoine suivent, à 1 242 et 1 070 millions
• Plus de 9 milliards d'euros d'encours immobiliers en comptant les OPCI
• Plus de 51 000 associés sur le seul véhicule phare

Une gamme très concentrée sur le bureau

Les quatre plus gros véhicules sont des SCPI historiques à dominante de bureaux. C'est l'origine unique des difficultés constatées sur la gamme.

Cinq véhicules peu ou pas touchés

LF Europimmo, LF Opportunité Immo, LF Avenir Santé, LF Croissance et Territoires et LF Les Grands Palais représentent 17,3 % des encours. LF Europimmo n'est concernée que par une variation de 0 à 5 % de sa distribution, ce qui la distingue des quatre véhicules en difficulté.

Les baisses de distribution annoncées pour 2026

De 25 % à 60 % selon le véhicule

L'annonce de juillet 2026 porte sur quatre SCPI et les taux d'occupation projetés expliquent directement l'ordre de grandeur des coupes.

82,7 % des encours concernés

L'addition de ces quatre capitalisations donne 7 255 millions d'euros sur 8 777, soit 82,65 %. Leur taux d'occupation pondéré ressort à 78,01 % : 22 % des surfaces ne produisent aucun loyer, quand les meilleures SCPI du marché dépassent 95 %.

Ce qui a déclenché la correction

Cinq résiliations majeures au second semestre 2025 ont fait perdre près de 30 millions d'euros de loyers annuels, soit 6 millions par départ. S'y ajoute la renégociation d'un bail francilien, 20 % de surface et 2,6 millions de loyer en moins. Aucun avantage fiscal ne vient amortir cela, à la différence d'un dispositif comme la SCPI Pinel : c'est l'exploitation qui se contracte.

Le marché secondaire suspendu depuis février 2026

Trois SCPI et 35,5 % des encours

Le 13 février 2026, le marché secondaire de Sélectinvest 1, de LF Grand Paris Patrimoine et de Crédit Mutuel Pierre 1 a été suspendu. Ces trois véhicules totalisent 3 112 millions d'euros, soit 35,46 % de la gamme. Des assemblées générales extraordinaires ont été convoquées fin avril 2026.

Ce que la suspension interdit

Tant que le marché est suspendu, aucun ordre n'est exécuté : un associé ne peut ni sortir ni connaître le prix auquel il sortirait. Trois mesures distinctes étaient à l'étude :

• la poursuite de la suspension du marché secondaire
• la suspension de la variabilité du capital, plus lourde
• le gel des registres

Un contexte de marché, pas un cas isolé

Le stock de parts en attente atteignait 2,8 milliards d'euros sur l'ensemble du marché fin 2025, soit 3,1 % de la capitalisation. Les SCPI de bureaux ont distribué 4,73 % en moyenne en 2025 pour une performance globale de 2,67 %, l'écart venant des baisses de prix.

Épargne Foncière, 4,14 milliards et 0,80 % de rentabilité

Un prix amputé de près de 20 %

Le prix est passé de 835 € fin 2024 à 670 € au 1er janvier 2025, soit 19,76 % de moins en une décision. La valeur de retrait retenue pour le fonds de remboursement ressortait à 619,75 €, encore 7,50 % sous le prix actuel.

Un dividende réduit de 25 % à 30 %

Le dividende 2025 s'est élevé à 31,20 € par part. L'objectif 2026 est compris entre 21,80 € et 23,40 €, soit une baisse de 25,00 % à 30,13 %, et l'acompte du premier trimestre est déjà tombé à 5,52 € contre 7,50 €, un recul de 26,40 %.

0,80 % de rentabilité sur cinq ans

Le taux de rentabilité interne cinq ans ressort à 0,80 % au 31 décembre 2025. Il intègre les dividendes versés et la variation du prix : il décrit donc ce qu'un associé entré en 2020 a réellement gagné, presque rien, sur une capitalisation de 4,14 milliards répartie entre 57 300 associés.

La file d'attente et le fonds de remboursement

276,5 millions d'euros de retraits en attente

Au 31 décembre 2025, les demandes de retrait non servies sur Épargne Foncière atteignaient 276,5 millions d'euros, soit 6,67 % de sa capitalisation. Cette seule SCPI concentrait donc 9,9 % du stock national de parts en attente, pour 4,6 % de la capitalisation du marché.

Un fonds de remboursement qui couvre 10,85 %

Un fonds de remboursement de 30 millions d'euros a été doté au quatrième trimestre 2025, à prix décoté : rapporté aux 276,5 millions de demandes, il en couvre 10,85 %, et il n'a pas été reconduit en 2026. Pour la part devant rester disponible, le Livret A répond à 1,70 % net à un besoin qu'aucune de ces SCPI ne couvre.

Moins de 200 jours de réserve

La réserve de distribution est estimée à moins de 200 jours. C'est davantage que les véhicules sans report à nouveau, mais cela ne fait qu'une demi-année de versements : un amortisseur, pas une solution si la vacance se maintient à 18 %.

Ce que la correction du bureau explique

Une vacance francilienne doublée

Trois mouvements de fond se cumulent sur le bureau francilien :

• une vacance passée de 5,5 % en 2019 à 11,4 % au premier trimestre 2026, soit un doublement
• des besoins en surfaces contractés de 20 % à 30 % par rapport à l'avant-crise sanitaire
• plus d'un salarié du privé sur cinq en télétravail au premier semestre 2024

Ce qui distingue les gammes qui tiennent

Les SCPI affichant plus de 95 % d'occupation, diversifiées en Europe et arbitrant activement, ont distribué 5,28 % à 6,24 % en 2025. L'écart avec les 3,25 % à 3,49 % attendus sur le véhicule phare ne tient donc pas au marché, mais à la composition du portefeuille.

Ce qu'un souscripteur doit vérifier

Trois chiffres suffisent à situer une SCPI de cette gamme : le taux d'occupation financier, l'existence d'une file d'attente de retrait, et le taux de rentabilité interne sur cinq ans. Détenir les parts en unités de compte modifie la liquidité et la fiscalité, ce qui rend utile de savoir choisir la meilleure assurance vie avant d'arbitrer, et un PEA bancaire classique n'impose ni droit d'entrée ni délai de sortie, pour un risque d'une autre nature.

FAQ : La Française REM

Les SCPI de La Française REM sont-elles en difficulté ?

Quatre véhicules sur neuf, soit 82,7 % des encours, ont annoncé des baisses de distribution de 25 % à 60 % pour 2026, et trois ont vu leur marché secondaire suspendu le 13 février 2026. Les cinq autres, 17,3 % des encours, ne sont pas dans cette situation. La société gère plus de 9 milliards d'euros et reste adossée à un groupe bancaire.

Pourquoi les distributions baissent-elles autant ?

Parce que les loyers manquent. Cinq résiliations au second semestre 2025 ont supprimé près de 30 millions d'euros de revenus annuels, et les taux d'occupation projetés pour 2026 vont de 69,6 % à 82,0 %, soit jusqu'à 30 % des surfaces sans locataire.

Que signifie la suspension du marché secondaire ?

Aucun ordre n'est exécuté tant qu'elle dure : un associé ne peut ni vendre ses parts ni connaître le prix auquel il le ferait. Des assemblées générales extraordinaires ont été convoquées fin avril 2026 pour décider de la suite, et la suspension de la variabilité du capital figurait parmi les options examinées.

Combien rapporte Épargne Foncière en 2026 ?

L'objectif annoncé est de 21,80 € à 23,40 € par part, contre 31,20 € en 2025. Rapporté au prix de 670 €, cela donne 3,25 % à 3,49 %, non garantis. L'acompte du premier trimestre, à 5,52 €, correspond déjà à 3,30 % en rythme annuel.

Le prix des parts peut-il encore baisser ?

Épargne Foncière a déjà vu son prix passer de 835 € à 670 €, soit 19,76 % de moins. Une nouvelle baisse dépendra des expertises de fin d'exercice, elles-mêmes liées à la vacance, qui progresse sans interruption depuis 2019.

Combien de temps faut-il pour revendre ses parts ?

Sur les trois SCPI dont le marché est suspendu, aucun délai ne peut être indiqué. Sur Épargne Foncière, 276,5 millions d'euros de demandes étaient en attente fin 2025, couvertes à 10,85 % par un fonds de remboursement non reconduit depuis. La durée de détention recommandée reste de dix ans au minimum.

Comment sont imposés les revenus perçus ?

Les loyers relèvent des revenus fonciers, imposés au barème majoré de 17,2 % de prélèvements sociaux, sans prélèvement forfaitaire unique. Les revenus de source étrangère, présents sur une partie de la gamme, ouvrent droit selon la convention applicable à un crédit d'impôt ou à une exonération avec maintien dans le calcul du taux.