Remake Asset Management : avis sur la société de gestion et ses SCPI

Remake Asset Management, trois véhicules et près d'un milliard d'euros

Remake Asset Management est une société de gestion indépendante créée en 2021 et agréée par l'AMF. Elle gère trois SCPI, Remake Live, Remake UK 2025 et Remake Kross, pour un encours proche du milliard d'euros et environ 13 000 associés. Son modèle repose sur l'absence de commission de souscription, compensée par une commission de retrait de 5 % les cinq premières années.

Ce profil ne se conçoit que dans une épargne déjà diversifiée, aux côtés d'un socle resté disponible.

Les chiffres clés de Remake Asset Management

• Remake Live : 904 millions d'euros et 13 135 associés au 30 juin 2026
• Remake UK 2025 : 23 millions, et Remake Kross à peine plus d'un million
• 77 actifs dans 9 pays, baux fermes de 9,1 ans en moyenne
• Effectif passé de 8 à 27 collaborateurs en 2025

Remake Live pèse 97 % de l'ensemble

L'addition des trois capitalisations, 904, 23 et 1,06 million, donne 928 millions d'euros, soit les 927 annoncés. Remake Live en représente 97,4 %, Remake UK 2,5 % et Remake Kross 0,1 % : juger cette société revient à juger un seul véhicule.

Un modèle sans commission de souscription

Le prix de souscription et le prix de retrait sont identiques, à 204 €, là où les SCPI classiques appliquent 10 % à 12 % d'écart. L'investisseur ne perd rien à l'entrée, mais s'engage de fait pour cinq ans, durée au-delà de laquelle la commission de retrait disparaît.

Les performances de Remake Live depuis 2022

Quatre exercices au-dessus de 7 %

Le taux de distribution 2025 ressort à 7,05 %, pour la quatrième année consécutive au-dessus de 7 %. Le prix n'ayant pas bougé, la performance globale annuelle est identique. Le marché a distribué 4,70 % en 2024 et environ 5 % en 2025, pour une performance globale limitée à 1 ou 2 %, de nombreux véhicules ayant baissé leur prix.

Un objectif de 5,5 % seulement

C'est le chiffre que les comparateurs omettent. L'objectif annoncé est de 5,5 % par an, non garanti, et celui de rentabilité interne de 7 % sur dix ans. Le taux servi en 2025 dépasse donc l'objectif de 1,55 point, soit 28 %. Aucun avantage fiscal ne s'y ajoute, à la différence d'un dispositif comme la SCPI Pinel.

Les trois véhicules de la gamme

Ce que l'effet de levier apporte au rendement

27,15 % de dette à 4,5 %

Le véhicule emprunte à hauteur de 27,15 % de son patrimoine, à un coût moyen d'environ 4,5 %, alors que les immeubles ont été acquis en 2025 à 7,64 % acte en main. L'écart de 3,14 points rend l'endettement profitable : chaque euro emprunté rapporte plus qu'il ne coûte.

1,17 point de rendement supplémentaire

Le calcul se pose en trois temps :

• avec 27,15 % de dette, les fonds propres représentent 72,85 % du patrimoine
• le rendement sur fonds propres vaut (7,64 − 0,2715 × 4,5) ÷ 0,7285, soit 8,81 %
• l'écart avec les 7,64 % du patrimoine donne l'apport du levier, 1,17 point

Ce qui arrive si le coût de la dette monte

Les 7,05 % distribués représentent 80 % du rendement sur fonds propres de 8,81 %, le reste partant dans les frais, la vacance et la mise en réserve. Si le coût de refinancement rejoignait le rendement du patrimoine, le taux distribué perdrait cet appoint : c'est le facteur à surveiller, bien plus que le taux publié.

Un prix de part sans décote

204 € pour une reconstitution de 205,04 €

Au 30 juin 2026, la valeur de reconstitution s'établit à 205,04 € pour un prix de 204 €, soit 0,51 % d'écart seulement. Le prix est donc aligné sur le coût de reconstitution, ce qui distingue ce véhicule de ceux cotés 4 % à 8 % sous l'expertise. Les expertises ont progressé de 1,96 % hors change en 2025.

Zéro à l'entrée, 5 % à la sortie

La commission de retrait de 5 % toutes taxes comprises s'applique les cinq premières années. Rapportée au taux 2025, elle représente environ huit mois de distribution, onze mois sur l'objectif de 5,5 %. Pour la part du patrimoine devant rester disponible, un support garanti comme le Livret A répond à 1,70 % net à un besoin que ce véhicule ne couvre pas.

Des frais de gestion élevés et mal documentés

C'est le point faible de la transparence du dossier : les fiches affichent 18 % de commission de gestion, la documentation évoque 15 % des revenus encaissés, sans base harmonisée.

Le report à nouveau, l'atout de Remake Asset Management

74 jours de dividende en réserve

Le report à nouveau atteint 74 jours de distribution, soit 20,40 % du dividende annuel, les deux chiffres étant cohérents puisque 74 jours valent 20,3 % d'une année. Cette réserve permet de lisser un trimestre difficile sans toucher au versement. C'est une différence de fond avec plusieurs gestionnaires récents, qui distribuent tout leur résultat et n'ont aucun amortisseur.

Un taux d'occupation de 98,93 %

Le taux d'occupation financier ressort à 98,93 % au 30 juin 2026, niveau élevé pour 77 actifs dans neuf pays. La sélectivité l'explique en partie : environ 2 % des 16 milliards d'euros analysés dans 18 pays ont été retenus. La composition reste tournée vers les actifs d'usage :

• bureaux pour environ 40 % du portefeuille
• santé et éducation pour près de 20 %
• logistique pour environ 15 % et commerces pour 12 %

Des baux fermes de 9,1 ans

Les acquisitions de 2025 ont porté sur 290 millions d'euros avec un bail ferme moyen de 8,5 ans. Cette visibilité longue est le complément indispensable d'une structure endettée : elle sécurise les loyers qui paient les intérêts. Les relocations britanniques se sont accompagnées de hausses de loyers atteignant 25 %.

Les limites de la gamme

Remake UK très loin de son objectif

Remake UK 2025 visait 50 à 100 millions d'euros de collecte. Elle a réuni 15,87 millions en 2025, soit 31,7 % du bas de la fourchette, pour 23 millions de capitalisation, avec un taux d'occupation de 90,90 %, donc 9,10 % de vacance. Remake Kross, à un million d'euros et sans données publiées, n'est pas appréciable.

Un tiers du patrimoine au Royaume-Uni

La répartition de Remake Live au 30 juin 2026 est la suivante :

• Royaume-Uni 31,08 % et France 21,69 %
• Pays-Bas 10,59 % et Espagne 9,71 %
• Pologne 9,04 % et Irlande 8,78 %
• Allemagne 4,94 %, Italie 3,39 % et Portugal 0,78 %

Avec Remake UK, l'exposition britannique atteint 32,79 %, non couverte en change, et l'impôt étranger est prélevé avant distribution. Détenir les parts dans un contrat modifie ces paramètres, ce qui rend utile de savoir choisir la meilleure assurance vie.

Un taux d'occupation moyen mal calculé

Certaines fiches annoncent 94,92 % pour la gamme. C'est la moyenne arithmétique de 98,93 % et 90,90 %, alors que les véhicules pèsent 904 et 23 millions. Pondérée, elle ressort à 98,73 %, soit 3,82 points de plus.

FAQ : Remake Asset Management

Les SCPI de Remake Asset Management sont-elles sans frais ?

Sans commission de souscription, oui : le prix d'achat égale le prix de retrait. Mais la gestion se situe au-dessus de la moyenne du marché et une sortie avant cinq ans coûte 5 % toutes taxes comprises. Le coût est payé à la sortie et dans la durée, non à l'entrée.

Le rendement de 7,05 % est-il reconductible ?

Rien ne le garantit, et l'objectif annoncé reste de 5,5 % par an. Ce taux bénéficie en outre d'un effet de levier d'environ 1,17 point : il dépend du maintien d'un écart favorable entre le coût de la dette et le rendement des immeubles.

Que se passe-t-il si je revends avant cinq ans ?

Une commission de 5 % toutes taxes comprises est prélevée sur le montant remboursé, soit environ huit mois de distribution au taux 2025. Au-delà de cinq ans, elle disparaît. La durée de placement recommandée reste de dix ans ou plus.

Quelle différence entre Remake Live et Remake UK 2025 ?

Remake Live est une SCPI à capital variable diversifiée sur neuf pays, ouverte en permanence. Remake UK 2025 est à capital fixe, investie à 100 % au Royaume-Uni, liquidée à sept ans, avec un ticket d'environ dix parts. Les deux ne répondent pas au même besoin.

Le report à nouveau est-il un vrai avantage ?

Il représente 74 jours de dividende, donc une réserve mobilisable si un locataire part. Cela ne protège pas d'une baisse durable des revenus, mais évite qu'un incident ponctuel se répercute sur le versement trimestriel.

Comment sont imposés les revenus perçus ?

Les loyers relèvent des revenus fonciers, imposés au barème majoré de 17,2 % de prélèvements sociaux, sans prélèvement forfaitaire unique. Les revenus étrangers déjà imposés localement ouvrent droit, selon la convention, à un crédit d'impôt ou à une exonération avec maintien dans le calcul du taux.

Combien de temps faut-il pour revendre ses parts ?

Sur un capital variable, les retraits sont servis par les souscriptions nouvelles, soutenues à ce jour, et le délai de jouissance est de trois mois. Un ralentissement durable de la collecte allongerait les délais, comme l'ont montré plusieurs véhicules plus anciens.