Sofidy : avis sur la société de gestion et ses SCPI

Sofidy, 7,1 milliards d'euros et sept SCPI

Sofidy est une société de gestion créée en 1987, aujourd'hui marque du groupe Tikehau Capital et renommée Tikehau Investment Management. Elle gère sept SCPI pour 7,1 milliards d'euros de capitalisation au 30 juin 2026 et 92 629 associés, ce qui en fait l'un des premiers acteurs du marché français.

Cette gamme ne forme pas un tout homogène : les écarts de rendement et d'occupation entre ses véhicules sont considérables, et cela compte dès lors qu'on y place la part immobilière d'une épargne de long terme.

Les chiffres clés de Sofidy

• Sept SCPI, de 44,9 à 4 391 millions d'euros de capitalisation
• 92 629 associés au 30 juin 2026, dont 50 436 sur le seul véhicule phare
• Entre 1 635 et 1 722 immeubles selon le mode de comptage
• 10 % de commission de souscription et 12 % de commission de gestion sur l'essentiel de la gamme

Immorente et Efimmo 1 pèsent 86 % des encours

Immorente représente 61,9 % de la capitalisation de la gamme et Efimmo 1 24,5 %, soit 86,4 % à elles deux. Les cinq autres SCPI se partagent 13,6 %, et la plus rentable n'en représente que 3,5 %.

Une marque du groupe Tikehau Capital

Le rattachement à un groupe coté change l'actionnaire, pas les SCPI : mêmes véhicules, même patrimoine, mêmes notes d'information. Le changement de dénomination explique que certaines fiches parlent de Sofidy et d'autres de Tikehau Investment Management pour les mêmes produits.

Les rendements 2025 des sept SCPI de Sofidy

De 0,54 % à 9,04 %

L'écart entre le plus faible et le plus élevé atteint 8,50 points, ce qui interdit de parler d'une performance Sofidy au singulier : les deux véhicules les plus gros servent les taux les plus faibles et affichent les taux d'occupation les plus bas.

Un rendement de gamme inférieur au marché

Pondéré par les capitalisations, le taux moyen de la gamme ressort à 4,86 %, contre 4,95 % en moyenne arithmétique. L'ASPIM a mesuré 4,91 % pour le marché en 2025 : la gamme est donc légèrement en dessous, malgré le 9,04 % mis en avant.

Des véhicules de rendement, sans levier fiscal

Aucune de ces sept SCPI ne procure de réduction d'impôt, à la différence d'un dispositif comme la SCPI Pinel. Le résultat attendu tient au seul couple loyers et valeur des immeubles.

Deux prix au-dessus de la valeur de reconstitution

Immorente cotée 5,91 % au-dessus de son expertise

C'est le point le plus important du dossier, et il est rarement signalé. Le prix d'Immorente est de 340 € pour une valeur de reconstitution de 321,03 € au 31 décembre 2025 : il se situe 5,91 % au-dessus du coût de reconstitution du patrimoine. La valeur de réalisation, qui mesure l'actif net sans frais d'acquisition, ressort à 266,94 €, soit 27,37 % sous le prix payé.

Efimmo 1 cotée 7,44 % au-dessus

Le cas d'Efimmo 1 est plus marqué : 212 € contre 197,32 € de valeur de reconstitution au 31 décembre 2025, soit 7,44 % d'écart. Le calcul inverse confirme une hausse de prix récente : le dividende 2025 de 8,96 € rapporté au taux publié de 4,44 % implique un prix de référence de 201,80 €. À 212 €, ce même dividende ne vaut plus que 4,23 %.

Ce que la fourchette réglementaire autorise

Un prix de souscription doit rester dans une fourchette de plus ou moins 10 % autour de la valeur de reconstitution. Les deux véhicules sont en règle, mais proches du plafond haut : une nouvelle baisse des expertises rendrait un ajustement mécanique.

La file d'attente de retrait d'Efimmo 1

466 115 parts en attente au 30 juin 2026

Le nombre de parts en attente de retrait progresse sans interruption :

• 401 016 parts fin 2025
• 436 951 parts au 31 mars 2026
• 466 115 parts au 30 juin 2026, soit 16,2 % de plus en six mois

Au prix de retrait de 190,80 €, cela représente 88,9 millions d'euros de sorties non servies sur 1 741 millions de capitalisation.

Ce que cela signifie pour un porteur

En capital variable, un retrait est financé par une souscription nouvelle. Une file qui s'allonge signifie que les sorties dépassent les entrées, et aucune durée de traitement ne peut être annoncée : c'est la situation qui a conduit une douzaine de SCPI à suspendre la variabilité de leur capital depuis 2025. Pour la part du patrimoine devant rester mobilisable, le Livret A répond à 1,70 % net à un besoin que ces véhicules ne couvrent pas.

Un taux d'occupation de 86,88 %

Le taux d'occupation d'Efimmo 1 s'établit à 86,88 % au deuxième trimestre 2026, soit 13 % de vacance, sur un portefeuille à 74,4 % de bureaux, et son taux de distribution est passé de 5,07 % en 2024 à 4,44 % en 2025. Pour qui détient ces parts en unités de compte, l'arbitrage interne au contrat offre une porte de sortie que le marché des parts n'offre plus, ce qui rend utile de savoir choisir la meilleure assurance vie.

Ce que les agrégats de Sofidy ne montrent pas

Le 9,04 % porte sur 3,5 % des encours

Sofidynamic, lancée en 2024, affiche le meilleur taux de la gamme et le meilleur taux d'occupation, mais ne pèse que 3,49 % des capitalisations. Retenir ce chiffre comme représentatif de Sofidy, c'est se tromper de véhicule dans 96,5 % des cas.

Le taux d'occupation moyen selon la méthode

La moyenne arithmétique des sept taux d'occupation donne 91,66 %. Pondérée, elle tombe à 90,63 %, soit 1,04 point de moins, parce que les deux plus gros véhicules sont les moins bien loués.

10 % de frais d'entrée sur toute la gamme

L'écart entre prix de souscription et prix de retrait vaut 10,00 % exactement sur Immorente comme sur Efimmo 1, soit 34 € et 21,20 € par part. À titre de repère, un PEA bancaire classique n'applique aucun droit d'entrée, pour un risque et une liquidité de nature différente.

La suppression du délai de jouissance chez Sofidy

Zéro mois jusqu'au 31 décembre 2026

Sofidy a ramené à zéro le délai d'entrée en jouissance d'Immorente et d'Efimmo 1, mesure maintenue jusqu'au 31 décembre 2026. Un souscripteur perçoit des revenus dès le mois suivant, là où le marché pratique trois à six mois d'attente. C'est un gain réel pour un entrant.

Ce que cette mesure signale

Un délai de jouissance protège les associés en place en évitant que l'argent frais dilue le dividende avant d'être investi. Le supprimer sur les deux plus gros véhicules, dont l'un a une file d'attente croissante, est d'abord un geste commercial destiné à soutenir la collecte.

Les prévisions 2026 des deux géantes

Les deux véhicules ont publié leurs fourchettes, non garanties :

• Immorente, 15,00 € à 16,40 € par part, soit 4,41 % à 4,82 % au prix de 340 €
• Efimmo 1, 8,00 € à 9,00 € par part, soit 3,77 % à 4,25 %

Le bas de ces intervalles se situe sous les taux de 2025, et l'acompte du deuxième trimestre d'Immorente, 3,51 €, correspond à 4,13 % en rythme annuel.

FAQ : Sofidy

Les SCPI de Sofidy sont-elles fiables ?

La société gère 7,1 milliards d'euros depuis 1987 et appartient à un groupe coté, ce qui constitue un adossement solide. Mais la solidité du gérant ne dit rien du rendement de chaque véhicule : les écarts internes vont de 0,54 % à 9,04 %, et ni le capital ni les revenus ne sont garantis.

Quelle SCPI de Sofidy choisir ?

Il n'y a pas de réponse unique : les sept véhicules ne poursuivent pas le même objet, du commerce de proximité au bureau, au résidentiel parisien ou à l'immobilier européen. Les trois chiffres à comparer sont le taux d'occupation, l'écart entre le prix et la valeur de reconstitution, et l'existence d'une file d'attente de retrait.

Pourquoi le prix d'Efimmo 1 dépasse-t-il son expertise ?

Parce que la valeur de reconstitution a reculé avec les expertises de bureaux plus vite que le prix n'a été ajusté. À 212 € contre 197,32 €, l'écart atteint 7,44 %, pour un plafond réglementaire de 217,05 € : la marge est faible.

Combien de temps faut-il pour revendre ses parts ?

Sur Immorente, les retraits sont servis à ce jour. Sur Efimmo 1, 466 115 parts étaient en attente au 30 juin 2026 et ce nombre progresse : aucun délai ne peut être annoncé. La durée recommandée reste de dix ans sur toute la gamme.

Le rendement de 9,04 % de Sofidynamic est-il représentatif ?

Non. Il porte sur un véhicule lancé en 2024 qui pèse 3,49 % des encours, et un taux de première période bénéficie de l'effet du délai de jouissance des nouveaux souscripteurs. La moyenne pondérée de la gamme est de 4,86 %.

Quels sont les frais réels chez Sofidy ?

L'écart entre prix de souscription et prix de retrait ressort à 10,00 % sur les deux principaux véhicules, plus une commission de gestion de 12 % des produits encaissés. Le délai de jouissance est nul jusqu'au 31 décembre 2026 sur ces deux SCPI.

Comment sont imposés les revenus perçus ?

Les loyers relèvent des revenus fonciers, imposés au barème majoré de 17,2 % de prélèvements sociaux, sans prélèvement forfaitaire unique. Les revenus étrangers, présents sur deux véhicules, ouvrent droit selon la convention à un crédit d'impôt ou à une exonération avec maintien dans le calcul du taux.