CORUM Asset Management : avis sur la société de gestion et ses SCPI

CORUM Asset Management, 9,6 milliards d'euros et cinq SCPI

CORUM Asset Management est une société de gestion agréée par l'AMF, créée en 2012, qui gère cinq sociétés civiles de placement immobilier pour 7,8 milliards d'euros de capitalisation, dans un groupe affichant 9,6 milliards d'encours et 152 000 clients. Elle est le premier collecteur du marché depuis 2022, avec 905 millions d'euros levés au seul troisième trimestre 2025, environ 18 % de la collecte du secteur selon l'ASPIM.

Juger une société de gestion ne se résume pas au taux de sa SCPI la plus connue : il faut regarder ses objectifs réels, ses frais et son historique réglementaire. C'est à cette condition que l'on peut décider où orienter son capital en connaissance de cause.

Les chiffres clés du groupe

• Cinq SCPI : Origin (2012), XL (2017), Eurion (2020), USA (fin 2024) et R Start, sans exercice complet
• 7 823 millions d'euros de capitalisation cumulée sur les quatre SCPI renseignées
• 76 169 associés sur Origin et 54 340 sur XL au 30 juin 2026
• 22 immeubles acquis en 2025 pour 800 millions d'euros
• Près d'un milliard d'euros de transactions, achats et ventes confondus, en 2025

Cinq véhicules très inégaux

La répartition des encours est très concentrée. Origin pèse 4 044 millions d'euros, soit 51,7 % de la capitalisation des SCPI du groupe, XL 2 168 millions soit 27,7 %, Eurion 1 534 millions soit 19,6 %. À elles deux, Origin et XL en représentent 79,4 %. USA ne pèse que 77 millions, moins de 1 %, et R Start n'a pas d'historique.

Un modèle de distribution directe

Le groupe vend lui-même ses parts, sans passer principalement par des conseillers indépendants. Ce circuit court explique une collecte très supérieure à celle des autres SCPI du marché, mais il signifie aussi que le vendeur et le gérant sont la même entité, ce qui place la qualité de l'information délivrée au centre du sujet.

Les performances 2025 des quatre SCPI

Origin, XL, Eurion et USA en 2025

Aucune des quatre SCPI n'a modifié son prix de part en 2025 : la performance globale annuelle de chacune égale donc son taux de distribution. Les écarts entre elles ne vont pas dans le sens de l'ancienneté.

Ce que les objectifs annoncent vraiment

C'est la colonne la moins lue qui informe le mieux. Les objectifs de long terme sont de 4,50 % pour Eurion et pour USA, et de plus de 5 % pour XL, tous non garantis. Eurion a donc servi 1,23 point au-dessus de son objectif en 2025 et USA 3,20 points au-dessus du sien. Un épargnant qui projette ses revenus sur le taux 2025 plutôt que sur l'objectif se trompe de référence, et sur USA l'écart dépasse trois points. Ces quatre véhicules visent un rendement et rien d'autre : aucune réduction d'impôt ne vient s'y ajouter, à la différence d'un dispositif comme la SCPI Pinel, de sorte que l'objectif annoncé est tout ce sur quoi compter.

Les 0,57 point de plus-values d'Origin

Le 6,50 % d'Origin se décompose en 5,93 % de distribution courante et 0,57 point de plus-values de cession, un détail publié par la société de gestion mais repris par presque aucun comparateur : 8,8 % de la distribution 2025 vient de la vente d'immeubles et non des loyers. La SCPI a cédé 163 millions d'euros d'actifs en 2025 pour 28 millions de plus-values avant frais. C'est une gestion active réussie, mais ce n'est pas un revenu locatif récurrent, et sa reconduction dépend d'arbitrages futurs.

Le coût d'entrée réel de 11,964 %

Le prix de retrait fixe le vrai écart

Le chiffre souvent cité de 12 % est un arrondi. Sur Origin, le prix de souscription est de 1 135 € et le prix de retrait de 999,21 € au 30 juin 2026 : l'écart de 135,79 € représente exactement 11,964 % du prix payé. C'est cette somme, et non la commission affichée, que l'épargnant perd à l'instant où il souscrit : sur 10 000 € investis, la valeur de retrait immédiate ressort autour de 8 800 €. Ce coût dépend aussi du mode de détention, les parts logées en unités de compte suivant les règles du contrat, ce qui rend utile de savoir choisir la meilleure assurance vie avant d'arbitrer.

Combien de temps pour l'effacer

Le délai de récupération dépend du taux que l'on retient :

• 1,84 année au taux 2025 de 6,50 %
• 2,02 années sur la seule distribution courante de 5,93 %
• davantage encore si l'on raisonne sur l'objectif de long terme

Ce point explique la durée de détention recommandée de dix ans minimum : en dessous, l'arithmétique joue contre le souscripteur.

Des frais de gestion plus élevés hors zone euro

La commission de gestion s'élève à 12,40 % hors taxes des produits encaissés en zone euro et à 15,90 % hors taxes en dehors, soit 3,50 points de plus, un écart de 28,2 %. Cette différence concerne XL, exposée au Royaume-Uni, à la Pologne et à l'Amérique du Nord, et USA, investie outre-Atlantique. Elle explique en partie que XL affiche le taux le plus faible de la gamme. À titre de repère, un PEA bancaire classique n'applique aucun droit d'entrée, pour un risque et une liquidité de nature différente.

La sanction de l'AMF prononcée en 2021

600 000 euros pour quatre séries de manquements

La Commission des sanctions de l'AMF a prononcé le 29 avril 2021 une amende de 600 000 euros contre la société de gestion. Les griefs retenus portaient sur quatre points :

• des documents promotionnels peu clairs, inexacts ou trompeurs sur les risques, les frais et la performance
• des manquements dans l'activité de conseil en investissements financiers, avec des souscriptions acceptées pour des clients dont la tolérance au risque ne correspondait pas à celle des SCPI
• l'absence de vérification que les distributeurs respectaient leurs obligations professionnelles
• des lacunes dans le dispositif de lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme

Des faits antérieurs à juillet 2019

Les faits visés couvrent la période de février 2016 à juillet 2019. La société comptait alors plus de 24 000 souscripteurs, presque tous non professionnels. Aucune sanction ultérieure de l'AMF à l'encontre de CORUM Asset Management n'est documentée à ce jour, et l'agrément n'a pas été retiré.

Ce que cela change pour un souscripteur aujourd'hui

Une sanction ancienne ne dit rien de la qualité immobilière des actifs, et les performances publiées depuis n'ont pas été remises en cause. Elle justifie en revanche de lire les documents réglementaires plutôt que les supports commerciaux, et de vérifier soi-même trois chiffres : l'objectif de la SCPI, l'écart entre prix de souscription et prix de retrait, et le délai de jouissance.

Ce que la gestion de CORUM Asset Management produit réellement

8,45 % à l'achat, 6,50 % distribué

Les rendements d'acquisition 2025 sont publiés : 8,45 % net sur les neuf immeubles d'Origin, 7,56 % sur les six de XL, 7,57 % sur les cinq d'Eurion, 7,08 % sur les deux de USA. Rapportés aux taux distribués, 76,9 % du rendement d'achat arrive à l'associé d'Origin et seulement 70,1 % sur XL. L'écart part dans les frais, le service de la dette, la vacance et les travaux.

Le cas particulier de CORUM USA

USA a distribué 7,70 % en achetant à 7,08 %, soit 108,8 % de son rendement d'acquisition. Un tel résultat ne peut pas venir des seuls loyers : il provient du délai de jouissance sur une SCPI lancée fin 2024, dont les souscripteurs ont financé des immeubles sans percevoir de revenu pendant plusieurs mois. La société de gestion l'écrit elle-même, ce taux n'est pas représentatif d'une performance stabilisée.

Un report à nouveau inexistant

Après treize ans et plus de quatre milliards d'euros de capitalisation, Origin ne dispose d'aucun report à nouveau : le résultat est distribué en totalité. Son taux d'occupation financier ressort à 95,77 % au 30 juin 2026, sous les 96 % de moyenne annoncés pour la gamme et les 97 % que relaient certaines fiches.

Les risques propres à cette gamme

Une concentration sur un seul véhicule

Plus de la moitié de la capitalisation du groupe repose sur Origin. Pour l'épargnant, cela signifie qu'un arbitrage de gestion sur cette SCPI pèse davantage que toute la trajectoire de USA et de R Start réunies. Les prix de part sont par ailleurs très différents, de 195 € sur XL à 1 135 € sur Origin, ce qui rend l'allocation moins souple sur cette dernière. Pour un revenu attendu à l'âge de la retraite plutôt qu'immédiatement, ouvrir un PER impose un blocage mais ouvre une déduction à l'entrée.

Le change et la zone dollar

XL investit hors zone euro et USA aux États-Unis. Le rendement en euros dépend donc du change, non couvert, en plus de la qualité des immeubles : une appréciation de l'euro réduit le revenu converti, et cela s'ajoute à la commission de gestion majorée.

Jusqu'à six mois de délai de jouissance

Le délai varie selon les SCPI, jusqu'à six mois sur Origin et cinq mois sur Eurion. Sur Origin, une souscription en début d'année ne produit donc que 3,25 % la première année au taux 2025, et 2,625 % sur Eurion à son objectif de 4,50 %. Pour la part du patrimoine devant rester disponible, un support garanti comme le Livret A répond à 1,70 % net à un besoin que ces véhicules ne couvrent pas.

FAQ : CORUM Asset Management

Les SCPI de CORUM Asset Management sont-elles fiables ?

Les quatre SCPI dotées d'un historique ont tenu ou dépassé leurs objectifs en 2025 et aucune n'a baissé son prix de part, ce qui les distingue de plusieurs véhicules anciens du marché. Ni le capital ni les revenus ne sont pour autant garantis, et l'objectif de long terme se situe entre 4,50 % et 5 % selon la SCPI.

Quels sont les frais réels chez CORUM Asset Management ?

L'écart entre le prix de souscription et le prix de retrait est de 11,964 % sur Origin, soit 135,79 € par part. Les autres SCPI de la gamme affichent une commission de 12 %. S'y ajoute une commission de gestion de 12,40 % hors taxes en zone euro, portée à 15,90 % en dehors.

Pourquoi le rendement de CORUM USA est-il si élevé ?

Parce qu'il n'est pas issu des seuls loyers. Les immeubles ont été acquis à 7,08 % et la SCPI a distribué 7,70 % : l'écart vient du délai de jouissance sur un véhicule lancé fin 2024. L'objectif de long terme annoncé est de 4,50 %, soit plus de trois points en dessous du taux 2025.

Le taux de 6,50 % d'Origin est-il un revenu locatif ?

Pas entièrement. Il contient 0,57 point de plus-values de cession, la distribution courante ressortant à 5,93 %. Cette part représente 8,8 % du total versé et dépend de ventes d'immeubles, donc d'arbitrages qui ne se reproduisent pas chaque année à l'identique.

La sanction de l'AMF doit-elle inquiéter ?

Elle porte sur des faits de février 2016 à juillet 2019 et a été prononcée en 2021 pour 600 000 euros, sans retrait d'agrément. Elle visait la qualité de l'information commerciale et les procédures, non la valeur des immeubles. La conclusion pratique est de s'appuyer sur les documents réglementaires plutôt que sur les supports de vente.

Comment sont imposés les revenus perçus ?

Les loyers relèvent des revenus fonciers, imposés au barème majoré de 17,2 % de prélèvements sociaux, sans prélèvement forfaitaire unique. Les immeubles étant majoritairement à l'étranger, l'impôt local est retenu en amont, et la convention applicable ouvre droit à un crédit d'impôt ou à une exonération avec maintien dans le calcul du taux.

Combien de temps faut-il pour revendre ses parts ?

Ces SCPI sont à capital variable : les retraits sont servis par les souscriptions nouvelles, abondantes puisque le groupe reste le premier collecteur du marché. Un ralentissement durable allongerait les délais, comme l'ont montré plusieurs véhicules concurrents. La durée de détention recommandée est de dix ans au minimum.