Praemia REIM : avis sur la société de gestion et ses SCPI

Praemia REIM, six SCPI et un modèle en pleine révision

Praemia REIM, anciennement Primonial REIM, gère six SCPI de rendement pour une capitalisation cumulée de 5,05 milliards d'euros au 30 juin 2026 et 104 337 associés recensés par fonds. Deux de ces véhicules, qui représentent près de 80 % des encours, ont vu la variabilité de leur capital suspendue.

Une gamme très concentrée

La SCPI de santé et d'éducation pèse 63,43 % de la capitalisation, la SCPI de bureaux 16,50 %, les quatre autres se partageant le cinquième restant. Une décision prise sur un seul véhicule engage donc l'essentiel des capitaux confiés.

La question préalable reste celle de la place accordée à l'immobilier dans une épargne déjà constituée, avec une durée de détention recommandée d'au moins dix ans et un capital qui n'est pas garanti.

Praemia REIM, un nom récent sur une maison plus ancienne

La société opérait sous une autre marque avant son changement de nom et reste agréée par l'AMF. Le chiffre de 104 337 associés est un cumul par fonds : un épargnant détenant trois SCPI y est compté trois fois, et le nombre réel de personnes concernées est donc inférieur.

Deux suspensions en six mois

• Assemblée générale extraordinaire du 7 janvier 2026 : capital suspendu sur la SCPI de bureaux, pour une durée annoncée de deux ans
• Assemblée générale extraordinaire du 23 juin 2026 : capital suspendu sur la SCPI de santé, demandes de retrait inscrites annulées
• Les deux véhicules sont passés au marché secondaire, avec une confrontation d'ordres mensuelle

Des taux de distribution sous la moyenne du marché

Un classement resserré vers le bas

Les taux 2025 s'échelonnent de 0,00 % à 4,04 %, là où le marché des SCPI de rendement se situe autour de 4,70 %. Aucun véhicule n'atteint la moyenne du secteur et l'un d'eux n'a rien distribué. Un épargnant qui vise davantage doit regarder d'autres classes d'actifs, par exemple via le PEA.

Une moyenne pondérée supérieure à la moyenne simple

La moyenne arithmétique des six taux ressort à 3,09 %, la moyenne pondérée par les encours à 3,76 %, soit 0,67 point de plus. Le cas est inverse de celui des autres grandes gammes françaises : ici, la plus grosse SCPI sert le taux le plus élevé tandis que celle qui ne distribue rien ne pèse que 3,21 % du capital.

Ce qu'il reste après impôt

Les revenus distribués sont des revenus fonciers, imposés au barème puis aux 17,2 % de prélèvements sociaux, sans option pour le prélèvement forfaitaire unique. Pour une tranche marginale à 30 %, il ne reste que 52,8 % du brut : le meilleur taux de la gamme tombe à 2,13 % net, le plus faible des véhicules distributeurs à 1,78 %, contre 1,70 % nets et garantis sur le Livret A.

Pourquoi la variabilité du capital a été suspendue

La règle des plus ou moins dix pour cent

Le prix de souscription d'une SCPI à capital variable doit rester dans une fourchette de plus ou moins 10 % autour de la valeur de reconstitution, qui mesure ce que coûterait la reconstruction du patrimoine. Ce garde-fou empêche qu'un nouvel entrant paie nettement plus que les actifs ne valent.

Le calcul qui rendait la situation intenable

Sur la SCPI de santé, le dernier prix de souscription s'établissait à 164 euros pour une valeur de reconstitution de 146,51 euros au 30 juin 2026. L'écart atteint 11,94 %, soit au-delà du plafond autorisé. Le prix maximal légal était de 161,16 euros : le dépassement de 2,84 euros par part rendait le maintien du capital variable impossible sans baisse de prix.

Ce que la suspension change concrètement

Les souscriptions sont fermées, les demandes de retrait inscrites ont été annulées et le fonds de remboursement a été clos après avoir servi 93 031 parts. La sortie passe par une confrontation d'ordres mensuelle, sans garantie d'exécution ni de prix : une SCPI à capital fixe obéit à une logique tout autre.

Ce que vaut vraiment une part sur le marché secondaire

Le prix constaté lors des premières séances

Sur la SCPI de bureaux, dont le marché a ouvert le 26 mars 2026, la séance du 25 juin 2026 a fixé un prix d'exécution de 43,92 euros toutes taxes comprises, soit 40,00 euros nets pour le vendeur. Le dernier prix de souscription, en vigueur depuis janvier 2025, était de 115 euros.

Trois références de prix chez Praemia REIM

• Par rapport au dernier prix de souscription, le prix d'exécution recule de 61,81 %, et de 65,22 % net vendeur
• Par rapport à la valeur de réalisation de 70,76 euros, l'écart ressort à moins 37,93 %
• Par rapport à la valeur de reconstitution de 81,75 euros, il atteint moins 46,28 %
• L'écart entre prix acheteur et prix vendeur s'établit à 8,93 %

Un exemple chiffré

Un associé ayant placé 10 000 euros au dernier prix de souscription détient 86 parts, qui lui rapporteraient environ 3 440 euros au prix net de juin 2026. Logées dans un contrat d'assurance vie, ces parts suivent les mêmes références avec un décalage de publication.

Les écarts entre les chiffres publiés par Praemia REIM

Des performances annoncées contradictoires

Sur la SCPI de bureaux, un encadré affiche une performance globale 2025 de moins 27,93 % quand le texte de la même page indique moins 5,11 %. Sur la SCPI de santé, l'en-tête donne moins 6,77 % et le corps moins 7,31 %. Ces divergences ne sont pas expliquées.

Une capitalisation qui change de règle

La SCPI de santé affichait 4,2 milliards d'euros avant de publier 3,2 milliards. Le nombre de parts n'a pourtant pas bougé : 25 575 793 parts valorisées à 164 euros donnent bien 4,19 milliards, et les mêmes parts à la valeur de réalisation de 123,76 euros donnent 3,17 milliards. Le milliard d'écart tient au changement de référence de valorisation, non à une perte survenue ce jour-là.

Le recoupement qui valide le reste

Sur la SCPI de bureaux, 18 948 080 parts multipliées par le prix d'exécution de 43,92 euros redonnent exactement les 832,2 millions d'euros de capitalisation publiés. La capitalisation affichée repose donc désormais sur le prix de marché, ce qui n'est signalé nulle part.

Revendre ou conserver des parts de SCPI Praemia REIM

Ce que l'endettement implique pour la suite

La SCPI de bureaux affiche un ratio de dettes et engagements de 41,3 %, la SCPI de santé de 30,1 %. Avec un tel levier, une baisse d'expertise de 5 % se traduit par un recul d'environ 8,5 % de l'actif net par part sur la première. Le plan d'arbitrage engagé en janvier 2026 vise précisément à céder des actifs pour réduire ce levier.

Les éléments à peser avant d'arbitrer

• Vendre aujourd'hui revient à enregistrer une moins-value définitive au prix du carnet d'ordres
• Conserver suppose d'accepter une illiquidité annoncée pour au moins deux ans
• La moins-value de cession relève du régime des plus-values immobilières, imputable sous conditions strictes
• Le taux d'occupation de 81,70 % reste inférieur à celui du reste de la gamme

Ce que ces dossiers rappellent sur les autres enveloppes

Une sortie à échéance connue existe sur le PER individuel, dont le déblocage intervient à la retraite, et une liquidation programmée caractérise la SCPI Pinel, dont l'horizon est fixé dès la souscription. Aucune de ces mécaniques n'existe sur une SCPI de rendement à capital suspendu.

FAQ : Praemia REIM

Combien de SCPI Praemia REIM gère-t-elle ?

Six SCPI de rendement figurent au périmètre publié au 30 juin 2026. Deux d'entre elles ne sont plus ouvertes à la souscription depuis la suspension de la variabilité de leur capital, et leurs parts s'échangent désormais sur un marché secondaire.

Que signifie une suspension de la variabilité du capital ?

La SCPI cesse d'émettre et de racheter des parts. Les demandes de retrait en cours sont annulées et la sortie ne peut plus se faire qu'en trouvant un acheteur lors d'une confrontation d'ordres. Ni le prix ni l'exécution ne sont garantis.

Peut-on encore vendre ses parts chez Praemia REIM ?

Oui, mais au prix du marché. Les séances se tiennent le dernier jeudi de chaque mois, et une part peut rester sans acquéreur. Le prix d'exécution constaté en juin 2026 sur la SCPI de bureaux était très inférieur au dernier prix de souscription.

Pourquoi le prix de part a-t-il autant baissé ?

Trois facteurs se cumulent : la correction des valeurs d'expertise sur les bureaux, un endettement élevé qui amplifie cette correction sur l'actif net, et un marché secondaire où les vendeurs sont plus nombreux que les acheteurs. Le prix reflète alors le rapport de force, pas seulement la valeur des immeubles.

Faut-il vendre maintenant ou attendre ?

Aucune réponse ne vaut pour tous. Vendre fige la perte au prix du carnet d'ordres, conserver expose à une illiquidité prolongée sans garantie de redressement. La décision dépend du besoin de liquidité, de l'horizon restant et de la situation fiscale de chacun.

Les autres SCPI de Praemia REIM sont-elles concernées ?

Les quatre véhicules restants fonctionnent toujours à capital variable et affichent des taux d'occupation compris entre 85,90 % et 97,60 %. Rien n'indique une extension des suspensions, mais aucune garantie n'est donnée sur ce point.

Que vaut la valeur de reconstitution dans ce contexte ?

Elle reste une estimation d'expert révisée périodiquement, pas un prix auquel on peut vendre. Sur la SCPI de bureaux, le marché traite les parts près de moitié moins cher, ce qui mesure l'écart entre une estimation comptable et un prix payé.