Kyaneos Asset Management : avis sur la société de gestion et ses SCPI

Kyaneos Asset Management, six SCPI pour une seule de rendement

Cette société de gestion française a été créée en 2018 et s'est spécialisée dans le logement ancien rénové. Elle affiche six SCPI et 10 778 associés recensés par fonds, mais une seule de ces SCPI est un véhicule de rendement ouvert, les cinq autres étant des produits fiscaux de petite taille.

Un véhicule qui porte presque tout

La SCPI de rendement totalise 453,09 millions d'euros, contre 41,98 millions pour les cinq SCPI fiscales réunies. Elle représente donc 91,52 % de l'ensemble. Aucune des cinq autres ne publie de taux de distribution ni de taux d'occupation, ce qui rend toute moyenne de gamme impossible à calculer.

Avant d'ouvrir une ligne, il reste utile de situer la part d'épargne que l'on accepte d'immobiliser, la durée de détention recommandée dépassant dix ans et le capital n'étant pas garanti.

Trois capitalisations pour une seule maison

• 455 millions d'euros annoncés en en-tête des comparateurs
• 445,7 millions d'euros au 31 mars 2026 dans le corps des mêmes pages
• 495,1 millions d'euros en additionnant ligne à ligne le tableau publié
• Aucun de ces trois montants ne se recoupe avec les deux autres

Un recoupement qui tient

En revanche, les 2 022 738 parts multipliées par le prix de 224 euros redonnent exactement 453,09 millions d'euros. La donnée du véhicule principal est donc fiable, même si l'agrégat de la société ne l'est pas.

Le résidentiel rénové, une stratégie à part sur le marché

Du logement ancien plutôt que du bureau

Presque toutes les grandes SCPI investissent en immobilier d'entreprise. Celle-ci achète des immeubles d'habitation anciens en région, les rénove, puis les reloue. Le modèle échappe donc à la correction du marché des bureaux, mais il importe un autre risque : celui du chantier et du délai de relocation.

Une vacance en partie choisie

Le taux d'occupation financier s'établit à 88,90 %, soit 11,10 % de loyers manquants. Les documents de la société mentionnent par ailleurs une vacance totale de 10,2 %, dont 3,7 % correspondant à des logements vides pour travaux. Une partie de la vacance est donc volontaire, ce qui ne se lit pas dans le seul chiffre du taux d'occupation. Les deux valeurs publiées ne coïncident cependant pas, et aucune explication n'accompagne cet écart.

Ce que cela change pour le souscripteur

Un logement en travaux ne rapporte rien pendant plusieurs mois mais prend de la valeur, là où un bureau vide se déprécie. Lire le taux d'occupation d'une SCPI résidentielle suppose donc de distinguer la vacance subie de la vacance programmée, ce que les classements ne font jamais.

Le prix au mètre carré, révélateur de la stratégie

Le calcul que Kyaneos Asset Management ne publie pas

Le patrimoine couvre 298 176 mètres carrés. Valorisé à la valeur de réalisation, il ressort à 378,5 millions d'euros, soit environ 1 269 euros le mètre carré. Rapporté à la capitalisation au prix de souscription, le chiffre monte à 1 520 euros.

Ce que ce niveau raconte

Ces montants se situent très en dessous des prix moyens du logement en France, et plus encore de ceux des grandes métropoles. Ils confirment un positionnement sur des villes moyennes et des biens anciens achetés décotés. Le rendement locatif brut y est structurellement plus élevé, mais la revente dépend d'un marché local moins profond.

L'écart entre les deux valeurs d'expertise

La valeur de reconstitution atteint 225,26 euros par part quand la valeur de réalisation s'arrête à 187,10 euros, soit 38,16 euros d'écart ou 20,4 %. Cette différence correspond aux frais qu'il faudrait engager pour reconstituer le portefeuille : droits, commissions et travaux. Elle est plus large que sur une SCPI de bureaux, ce qui est logique pour un patrimoine composé de nombreux petits immeubles.

Prix de part, valeurs d'expertise et coût d'entrée

Un prix aligné sur la valeur de reconstitution

Le prix de souscription de 224 euros se situe 0,56 % sous une valeur de reconstitution de 225,26 euros au 30 juin 2026, donc pratiquement à parité. La réglementation autorise un écart de plus ou moins 10 % : le véhicule dispose ainsi d'une marge confortable avant toute révision contrainte, dans un sens comme dans l'autre.

Un coût de sortie immédiate de onze pour cent

L'écart entre prix de souscription et prix de retrait atteint 11,00 %, soit environ deux années et demie de distribution au taux actuel. S'y ajoute un délai de jouissance de cinq mois, qui ramène le rendement de la première année autour de 2,54 % au lieu de 4,35 %.

• Prix de souscription aligné sur la valeur de reconstitution, à moins d'un pour cent près
• Coût de sortie immédiate de onze pour cent, soit environ deux années et demie de revenus
• Délai de jouissance de cinq mois, qui ampute la première année
• Ticket d'entrée de dix parts, soit 2 240 euros

Le rendement une fois l'impôt payé

Ces loyers sont des revenus fonciers français, imposés au barème puis aux 17,2 % de prélèvements sociaux, sans option pour le prélèvement forfaitaire unique. À 30 % de tranche marginale, les 4,35 % bruts tombent à 2,30 % nets, contre 1,70 % nets et garantis sur le Livret A, qui ne coûte rien à l'entrée.

Des réserves presque inexistantes

Cinq jours de réserve chez Kyaneos Asset Management

Le report à nouveau, qui sert à lisser les dividendes quand les loyers flanchent, s'élève à 0,14 euro par part au 31 décembre 2025. Rapporté au dividende annuel de 9,66 euros, cela représente 1,45 % d'une année de distribution, soit environ cinq jours. La plupart des SCPI comparables conservent plusieurs mois de réserves.

Un dividende stable mais plafonné

Le versement est resté identique en 2024 et en 2025, à 9,66 euros par part. Rapporté au prix de référence implicite de 222,07 euros, cela donne bien 4,35 %. Le prix ayant progressé de 0,87 % sur la période, la performance globale 2025 ressort autour de 5,22 %, ce qui reste honorable mais ne dit rien des exercices suivants.

Ce que cela implique sur la durée

Sans réserve, chaque logement vide se répercute directement sur le revenu versé. L'endettement reste modéré à 23 %, ce qui limite l'effet d'amplification sur la valeur des parts, mais aucun calendrier de sortie n'existe ici, contrairement à une enveloppe comme le PER, dont le déblocage intervient à une échéance connue d'avance.

Ce que les SCPI Denormandie ajoutent au dossier

Cinq véhicules fiscaux de petite taille

Les cinq SCPI fiscales pèsent de 2,1 à 11,4 millions d'euros chacune, pour un total de 41,98 millions. Elles reposent sur une réduction d'impôt accordée en contrepartie de travaux dans le logement ancien, selon une logique proche de celle de la SCPI Pinel, avec une durée de vie bornée et une sortie à la liquidation.

Pourquoi elles ne se comparent pas au reste

• Aucune ne publie de taux de distribution ni de taux d'occupation récent
• Leur rentabilité locative est volontairement faible, l'avantage se situant à l'entrée
• Les additionner à la SCPI de rendement fausse la lecture de la gamme
• La sortie n'intervient qu'après la période d'engagement, puis la liquidation

À qui ce type de gamme peut convenir

Le profil visé accepte un horizon long, un coût d'entrée de onze pour cent et une exposition concentrée sur le logement ancien en région. La liquidité apparaît bonne aujourd'hui, aucune part n'étant en attente de retrait, mais rien ne garantit que cela dure. Une diversification hors immobilier se construit ailleurs, notamment via le PEA.

FAQ : Kyaneos Asset Management

Combien de SCPI Kyaneos Asset Management gère-t-elle ?

Six au total, mais une seule est une SCPI de rendement ouverte à la souscription. Les cinq autres sont des SCPI fiscales de petite taille, dont aucune ne publie de rendement récent.

Pourquoi investir dans du logement plutôt que du bureau ?

Le logement ancien en région s'achète à des prix au mètre carré bien inférieurs à ceux des bureaux de grandes villes, et la demande locative y reste soutenue. En contrepartie, la gestion est plus lourde, les locataires plus nombreux et la revente dépend de marchés locaux étroits.

Un taux d'occupation inférieur à quatre-vingt-dix pour cent est-il inquiétant ?

Pas nécessairement sur ce modèle. Une partie des logements est vide parce qu'ils sont en travaux, ce qui relève d'un choix et non d'une difficulté commerciale. Les documents publiés donnent toutefois deux chiffres de vacance différents, ce qui invite à vérifier le détail dans les bulletins trimestriels.

Que signifie un report à nouveau très faible ?

Que la SCPI ne dispose quasiment d'aucune réserve pour maintenir le dividende en cas de baisse des loyers. Le revenu versé suit alors directement l'encaissement réel, sans lissage possible d'un trimestre à l'autre.

Quel est le coût réel d'une souscription ?

L'écart entre le prix d'achat et le prix de retrait atteint onze pour cent, auquel s'ajoute un délai de jouissance de cinq mois. Ces deux éléments réunis ramènent la rentabilité de la première année très en dessous du taux affiché.

Peut-on revendre facilement ses parts ?

Au 30 juin 2026, aucune part n'attendait de retrait, ce qui constitue une situation favorable et rare sur le marché actuel. Cette liquidité dépend toutefois du maintien de la collecte et n'est garantie par aucun engagement.

Les SCPI de Kyaneos Asset Management conviennent-elles à un profil prudent ?

Le capital, les revenus et la liquidité n'y sont pas garantis, et la gamme est concentrée sur une seule classe d'actifs. Un profil prudent les envisagera comme une poche minoritaire, après avoir constitué une réserve disponible sur un support sûr.