Fiducial Gérance : avis sur la société de gestion et ses SCPI

Fiducial Gérance, sept SCPI et des périmètres flottants

Fiducial Gérance est une société de gestion agréée par l'AMF, créée en 1961, ce qui en fait l'une des plus anciennes du marché. Elle pilote sept SCPI de rendement pour 1 677 millions d'euros de capitalisation au 30 juin 2026 et 36 442 associés recensés par fonds.

Trois chiffres d'encours pour une seule maison

• 1 677 millions d'euros en additionnant les sept SCPI au 30 juin 2026
• 1 900 millions d'euros annoncés au 31 mars 2026 sur les mêmes pages
• Près de 2 milliards d'euros dans la communication de la société
• L'écart tient aux groupements forestiers et au fonds de fonds, qui ne sont pas des SCPI

Ce que l'ancienneté de Fiducial Gérance apporte

Une maison fondée en 1961 a traversé plusieurs cycles immobiliers complets, ce qui se lit dans la composition du patrimoine : beaucoup de petits actifs acquis de longue date, souvent amortis, plutôt que des opérations récentes achetées au sommet du marché. Cette ancienneté ne garantit rien pour l'avenir, mais elle explique des taux d'occupation élevés.

Une gamme concentrée sur trois véhicules

Les trois plus grosses SCPI totalisent 82 % des encours. Le solde se répartit entre quatre véhicules de 55 à 87 millions d'euros, dont deux fonctionnent à capital fixe. Cette structure explique la plupart des écarts de rendement observés dans la gamme.

Avant d'ouvrir une ligne, il reste utile de mesurer la part d'épargne que l'on accepte d'immobiliser, la durée de détention recommandée atteignant au moins huit ans et le capital n'étant pas garanti.

La division du prix de part par trois

Ce qui a changé au 1er janvier 2026

Les deux principales SCPI à capital variable ont divisé leur prix par trois, après un vote en assemblée générale de juin 2025. La première passe de 210 à 70 euros, la seconde de 230 à 77 euros. Le ticket d'entrée minimal tombe de 2 100 à 700 euros d'un côté, de 2 300 à 770 euros de l'autre.

Le détail d'arrondi que personne ne relève

La division est exacte sur la première SCPI : 70 euros multipliés par trois redonnent 210 euros. Sur la seconde, 230 divisés par trois donnent 76,67 euros, arrondis à 77 euros. Multiplié par trois, le nouveau prix vaut donc 231 euros, soit 0,43 % de plus qu'avant. L'arrondi joue ici en faveur des détenteurs, pour un montant symbolique.

Ce que l'opération ne change pas

Le patrimoine, la stratégie, le taux de distribution et la valeur totale détenue restent identiques. Le nombre de parts de chaque associé est simplement multiplié par trois. Comprendre le fonctionnement d'une SCPI évite de confondre une mesure d'accessibilité avec une amélioration de rendement.

Les meilleurs taux sont sur les SCPI les moins accessibles

Deux véhicules à capital fixe en tête du classement

Les deux SCPI à capital fixe de la gamme affichent 7,62 % et 7,41 % en 2025, loin devant les cinq autres. Elles ne pèsent pourtant que 8,48 % des encours. Pondéré, leur rendement ressort à 7,54 %, contre 4,82 % pour les cinq SCPI à capital variable qui portent 91,52 % du capital.

Pourquoi l'écart de 2,72 points

Sur une SCPI à capital fixe, aucune part nouvelle n'est émise : les échanges passent par un carnet d'ordres, comme pour un titre coté sur un PEA. Le prix résulte de l'offre et de la demande, et une faible demande fait mécaniquement monter le rendement affiché. Un taux élevé y signale donc souvent une décote, pas une surperformance.

Ce que la moyenne de gamme recouvre

La moyenne simple des sept taux ressort à 5,67 %. Pondérée par les encours, elle tombe à 5,05 %, soit 0,63 point de moins, chiffre qui coïncide exactement avec le taux pondéré que publie Fiducial Gérance. Les comparateurs retiennent pourtant presque toujours la moyenne simple.

Ce qui se perd entre le loyer facturé et le loyer touché

Les deux indicateurs publiés par Fiducial Gérance

Le taux d'occupation financier rapporte les loyers facturés aux loyers potentiels. Le taux de recouvrement mesure la part de ces loyers facturés qui est réellement payée. Sur la première SCPI de la gamme, le premier atteint 95,35 % et le second 92 %.

Le produit des deux

En multipliant ces deux taux, on obtient 87,72 % des loyers potentiels effectivement encaissés. Ce sont ces 87,72 % qui financent le dividende, et non les 95,35 % mis en avant. Un recouvrement de 92 % reste bas : il signale que près d'un loyer sur douze n'est pas réglé à l'échéance, ce qui s'explique sur du commerce de proximité loué à de petits exploitants.

L'écart entre le flux et la performance réelle

Cette même SCPI distribue 5,10 % mais affiche un taux de rendement interne de 3,06 % sur dix ans, soit 2,04 points de moins. Le taux de distribution ne mesure qu'un flux annuel, quand le TRI intègre la commission de souscription de 12 % et l'évolution du prix de la part sur toute la période.

La baisse des demandes de retrait et ce qu'elle recouvre

Un quart de demandes en moins

Les demandes de retrait en attente ont reculé de 25 % sur l'exercice 2025, principalement sur les deux plus grosses SCPI à capital variable. Dans un marché où la plupart des files d'attente s'allongent, le résultat mérite d'être souligné.

Trois leviers, dont un qui interroge

• Le fonds de remboursement, alimenté par la trésorerie ou des cessions d'actifs
• Les cessions de parts de gré à gré, négociées directement entre associés
• Les renonciations au retrait, c'est-à-dire des associés qui abandonnent leur demande
• Seuls les deux premiers correspondent à une sortie réellement servie

Comment lire ce chiffre

Une file qui raccourcit parce que des associés ont été payés n'a pas le même sens qu'une file qui raccourcit parce que des associés ont renoncé. La communication ne distingue pas les trois leviers. Contrairement au PER individuel, dont la sortie intervient à une échéance connue, rien n'est garanti ici en matière de délai.

Un patrimoine de très petits immeubles

Deux millions d'euros par actif chez Fiducial Gérance

L'ensemble des SCPI détient 720 immeubles loués à environ 1 800 locataires. Rapporté aux encours, cela donne une valeur moyenne de 2,33 millions d'euros par immeuble et 2,5 locataires par actif. On est loin des tours de bureaux détenues par les grandes gammes institutionnelles.

Les conséquences de ce choix

• Un locataire défaillant ne met jamais en péril l'équilibre d'ensemble
• Les petits actifs se revendent à des particuliers ou des exploitants, pas seulement à des institutionnels
• La gestion coûte plus cher, ce qui explique des frais de gestion de 11,16 % sur les loyers
• Le recouvrement est structurellement plus difficile qu'avec quelques grands locataires

Le rendement une fois l'impôt payé

Ces loyers sont des revenus fonciers, imposés au barème puis aux 17,2 % de prélèvements sociaux. À 30 % de tranche marginale, 5,10 % bruts deviennent 2,69 % nets et 4,14 % bruts seulement 2,19 %, contre 1,70 % nets et garantis sur le Livret A. Loger les parts dans un contrat d'assurance vie change la fiscalité applicable, mais ajoute les frais d'unités de compte et une valorisation propre à l'assureur.

FAQ : Fiducial Gérance

Combien de SCPI Fiducial Gérance gère-t-elle ?

Sept SCPI de rendement figurent au périmètre publié au 30 juin 2026. La communication de la société évoque huit SCPI et une vingtaine de fonds, en intégrant des groupements forestiers et un fonds de fonds qui ne relèvent pas de la même catégorie.

Pourquoi avoir divisé le prix de part par trois ?

Pour abaisser le ticket d'entrée et rendre ces SCPI accessibles à un public plus large, notamment plus jeune. L'opération ne modifie ni le patrimoine, ni le rendement, ni la valeur détenue par les associés en place, dont le nombre de parts est simplement triplé.

Pourquoi les SCPI à capital fixe rapportent-elles davantage ?

Leur prix résulte d'un carnet d'ordres et non d'une décision de la société de gestion. Quand les vendeurs sont plus nombreux que les acheteurs, le prix baisse et le rendement affiché monte mécaniquement. Ce taux élevé traduit donc souvent une décote de marché, avec en contrepartie une exécution non garantie.

Quelle SCPI de Fiducial Gérance choisir ?

Aucune ne domine sur tous les critères. Les deux plus grosses offrent le ticket le plus bas et la meilleure liquidité potentielle, les deux à capital fixe les taux les plus élevés mais une sortie incertaine, et celles spécialisées en santé ou en hôtellerie affichent les meilleurs taux d'occupation.

Que signifie un taux de recouvrement de quatre-vingt-douze pour cent ?

Que huit pour cent des loyers facturés n'ont pas été encaissés sur la période. Ces sommes peuvent être recouvrées plus tard ou finir en pertes. Combiné au taux d'occupation, cet indicateur donne une image bien plus fidèle des loyers disponibles pour la distribution.

La baisse des retraits chez Fiducial Gérance est-elle un bon signal ?

Elle va dans le bon sens, mais elle recouvre trois mécanismes différents, dont les renonciations d'associés qui retirent leur demande sans avoir été servis. Seules les sorties effectivement payées traduisent une amélioration réelle de la liquidité.

Ces SCPI conviennent-elles à un profil prudent ?

Le capital, les revenus et la liquidité n'y sont pas garantis, les frais de souscription atteignent douze pour cent et l'horizon recommandé dépasse huit ans. Un profil prudent les envisagera comme une poche minoritaire, après avoir constitué une réserve disponible sur un support sûr.