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Les astuces pour bien choisir son assurance emprunteur

Au moment de souscrire à un prêt, peu de particuliers y font vraiment attention. Pourtant, l'assurance emprunteur permet de couvrir les remboursements en cas d'invalidité, de décès ou d'incapacité temporaire de travail.

En savoir plus Les astuces pour bien choisir son assurance emprunteur

Assurances prêt immobilier

Vous avez contracté un crédit immobilier ? Vous allez très certainement devoir souscrire une assurance prêt immobilier, plus communément appelée assurance emprunteur. Imposée par les banques, cette pratique n’est pas obligatoire aux yeux de la loi mais essentielles pour les établissements bancaires. Sans cette garantie, elles n’accordent pas de prêt immobilier, qu’il s’agisse d’un investissement locatif ou d’une acquisition.

L'assurance prêt immobilier permet, en contrepartie de la perception d'une cotisation ou d'une prime par l’assureur, de couvrir l'emprunteur dans le cadre d’une éventuelle défaillance, lorsque celui-ci doit faire face à un évènement incertain, une garantie prévue au contrat. L’assurance prêt immobilier permet à la banque prêteuse et à l’emprunteur de garantir le remboursement du capital emprunté ou de la mensualité en cas de décès, d’incapacité de travail, qu’elle soit temporaire ou totale, pendant toute la durée de l’emprunt. Grâce à l’assurance de prêt immobilier, le risque pour la banque ou pour l’emprunteur est totalement couvert si nous sommes dans le cadre des garanties prévues au contrat.

L’emprunteur, dans le cadre de sa recherche de financement, oublie parfois de négocier l’assurance emprunteur auprès de la banque prêteuse. En effet, le coût de l’assurance emprunteur peut représenter jusqu’à un tiers du coût total de l’opération.

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Plusieurs types de garanties existent dans le cadre d’assurance prêt immobilier d'assurances existent pour les prêts immobiliers, comme l'assurance décès, invalidité et incapacité de travail ou encore la convention AERAS, destinée aux personnes atteintes ou ayant été atteintes de maladies graves. Ce contrat d’assurance-crédit avant d’être souscrit doit faire l’objet d’une étude minutieuse.

D’autre part, l’assurance emprunteur peut aussi être envisagée pour un crédit à la consommation. Dans ce cas, elle n’est pas obligatoire et l’emprunteur peut la choisir. Elle constitue ainsi une sécurité supplémentaire dans le cadre d’un prêt personnel ou d’un crédit travaux puisqu’elle permet, par exemple, de rembourser à la place de l’assureur si celui-ci est en arrêt travail.

Il faut enfin être attentif à plusieurs points dans le choix de son assurance emprunteur, comme le délai de franchise qui se rapporte à l’ensemble des garanties, les délais de carence. Faire attention à tous ces points est primordial pour la bonne compréhension de son assurance emprunteur.

Le délai de carence est la période durant laquelle aucune prise en charge de sinistre relevant d’une garantie souscrite n’a lieu. L’emprunteur n’est alors pas couvert et c’est seulement à la fin de ce délai qu’elles entrent en jeu. Celui-ci est d’une durée minimale d’environ un mois pouvant aller jusqu’à 180 jours. Le délai de carence est non négociable, puisque inscrit dans les conditions générales du contrat d’assurance prêt immobilier.

Le délai de franchise est une période pendant laquelle un emprunteur n’est pas couvert par son assurance. Celle-ci commence au moment où le sinistre est déclaré et est en général de 90 jours. Cette durée peut néanmoins varier selon les clauses du contrat d’assurance prêt immobilier. Si la garantie est acquise pendant cette période, c’est seulement le jour d’après que l’assuré aura droit à ses indemnisations.

Garanties de l’assurance emprunteur

Garanties de l’assurance emprunteur

L’assurance crédit propose plusieurs garanties, certaines obligatoires, d’autres optionnelles qui couvrent plusieurs risques. Parmi ces garanties, on note par exemple l'assurance décès, invalidité et incapacité de travail, l’assurance chômage ou l'assurance Dommage Ouvrage.

La garantie décès/PTIA correspond à la protection minimale devant être souscrite. Elle intervient lorsque l’un des emprunteurs décède ou se trouve dans une situation d'invalidité permanente et absolue. Si cette dernière le contraint à arrêter son activité professionnelle, l’organisme d’assurance emprunteur prend en charge le remboursement de l'intégralité du capital restant dû (le montant du prêt qu’il reste à rembourser).

C’est donc une garantie pour l’emprunteur qui s’assure que son prêt sera toujours remboursé et pour l’organisme prêteur qui s’assure de son côté de continuer à percevoir le remboursement des sommes prêtées. Sur cette garantie, les offres d’assurance emprunteur ont peu de différences entre elles. Seules les exclusions de prises en charge, censées être minimales pour apporter une couverture de qualité, peuvent différer suivant les contrats.

La garantie Incapacité Totale de Travail/Invalidité Permanente Totale (ITT/IPT) est dans la plupart des cas obligatoire dans le contrat de prêt même si certains organismes la proposent seulement en option. La garantie incapacité de travail intervient si l’emprunteur est victime d’un accident ou est touché par une maladie l’empêchant d’exercer son emploi. Dans ce cas, l’assurance prend à sa charge le remboursement du prêt en cours pendant la période de l’arrêt de travail.

Cette garantie comprend une franchise d’intervention au-delà de laquelle l’assurance commence à prendre en charge les échéances du prêt. Information indispensable en amont de la souscription, cette norme est globalement de 90 jours sur le marché de l’assurance emprunteur immobilier mais il en existe des plus courtes et des plus longues.

La nature de cette garantie peut également être « forfaitaire », c’est-à-dire que l’intégralité de l’échéance assurée du prêt est couverte en cas de sinistre, ou « indemnitaire » quand elle couvre au maximum le montant souscrit mais qu’elle limite la prise en charge à la perte de revenu subie par l’assuré. Il existe des variantes à ces contrats indemnitaires, celles-ci proposent des planchers d’indemnisation mais restent moins efficace que les contrats forfaitaires, qui couvent la mensualité garantie dans tous les cas. Enfin, les offres indemnitaires sont celles qui disposent du niveau de garanties le plus faible quelles que soient les quotités souscrites. Pour rappel, celles-ci sont effectives quand un prêt est souscrit par au moins deux co-emprunteurs et que l’assurance couvre, séparément, chacun d’eux. La quotité d’assurance est alors la part que chacun aura à rembourser auprès de l’organisme prêteur. Elle correspond donc à la part qui sera prise en charge par l’assurance, en cas de décès ou d’invalidité de l’un des emprunteurs. Le total de ces quotités d’assurance doit être au moins égal à 100% du montant du prêt.

Il faut également faire attention à la définition même de la notion d’incapacité. En effet, il existe deux définitions de cette garantie : « l’incapacité à exercer sa profession au moment du sinistre » et « l’incapacité à exercer toute profession au moment du sinistre ». La seconde définition est plus restrictive et ne met pas à l’abri l’assureurs des possibilités de refus de prise en charge très différentes. Le taux d’incapacité exigé et le mode d’évaluation de cette incapacité constituent, avec les périodes éventuellement non couvertes en cours de contrat, les dernières caractéristiques de cette garantie.

La garantie perte d'emploi ou chômage est la garantie la plus rarement souscrite. Selon l’observatoire BAO de l’assurance emprunteur des crédits immobiliers, elle représente seulement 5% des dossiers d’emprunts souscrits et elle est encore plus rare quand inscrite comme obligatoire dans l’offre de prêt. Grâce à cette garantie, qui couvre souvent pendant 2 ans maximum, l'assureur règle une partie ou la totalité des mensualités du crédit pendant la durée du chômage de l’emprunteur.

Attention toutefois puisque pour prendre effet, la garantie est assortie d’un délai de franchise. Celui-ci défini ainsi qu’une perte d’emploi intervenue dans les 12 mois suivant la souscription du contrat d’assurance emprunteur ne sera pas couverte.

L’assurance revente est une garantie qui peut être inscrite dans le contrat d’assurance de prêt, lorsque l’emprunteur, dans une situation financière difficile est obligé de vendre sa maison. Dans ce cas précis, pour couvrir la dévaluation du bien immobilier, l’assureur rembourse une partie ou la totalité de la moins-value du crédit immobilier. En règle générale, cette couverture est de l'ordre de 20% du prix d'achat du bien, dans la limite de 50.000 euros.

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Choisir sa garantie d’assurance emprunteur

Pour choisir sa garantie assurance emprunteur, il faut prendre en compte les exigences des banques. En effet, celles-ci font le distinguo dans la nature du financement. S’il s’agit d’un emprunt pour un investissement locatif, l’établissement bancaire se considère mieux protégé avec les revenus locatifs. Il demande alors seulement les garanties décès et Perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA).

Pour ce qui est de l’achat résidentiel, cela est différent. Qu’il s’agisse d’un bien occupé ou non, d’une résidence principale ou secondes, les banques vont demander les garanties décès, PTIA, Invalidité permanente totale (IPT) et Incapacité temporaire de travail (ITT).

Cependant, ces deux dernières peuvent être directement attribuées par les banques quand elles disposent de leur propre assurance. Toutes les deux liées à l’exercice d’une activité professionnelle, celles-ci ne sont donc pas applicables dans le cas précis où l’emprunteur est soit retraité soit inactif ou demandeur d’emploi. Pour ce dernier cas de figure, les garanties ne sont pas attribuables jusqu’à ce qu’il retrouve une activité professionnelle.

Convention AERAS

Convention AERAS

La convention AERAS, acronyme de « S’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé », est destinée à faciliter l’accès au crédit, mais également à une bonne assurance aux personnes atteintes, ayant été atteintes, ou qui seront atteintes de maladies graves. Cet acronyme signifie s'Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé. Au total, on estime qu’environ 10% des demandeurs de crédit seraient concernés par ces maladies graves chaque année.

Cette convention, mise en place en 2007 et révisée en 2015 à la suite de la mise en place d’un « droit à l’oubli », est exigée par les banques et les établissements de crédit afin qu’ils puissent se garantir de voir leur capital remboursé. Elle concerne, sous certaines conditions, les prêts à caractère personnel (prêts immobiliers et certains crédits à la consommation) et professionnel (prêts pour l’achat de locaux et de matériels).

Comment fonctionne la convention AERAS ? Grâce à une mutualisation des risques. L’assurance et la banque financent ensemble le dispositif afin de mutualiser les risques, diminuant de ce fait le coût des surprimes appliquées aux personnes ayant un risque de santé aggravé et souhaitant obtenir un prêt immobilier. Ce dispositif d'écrêtement affranchit les ménages modestes des primes supérieures à 1,40 point du TAEG. A noter par ailleurs que pour les jeunes emprunteurs de moins de 35 ans, la surprime pour les crédits immobiliers à taux zéro est assurée par l'assurance et la banque.

Coût de l’assurance crédit

Le coût de l’assurance emprunteur varie en fonction du profil de l'emprunteur, mais aussi du type de contrat qu'il choisit. Le coût va également évoluer en fonction des garanties sélectionnée dans le contrat d’assurance crédit. Ainsi, des garanties optionnelles comme la garantie incapacité de travail peuvent faire monter le prix de l’assurance.

Le montant des primes d’assurance varie également en fonction de l’organisme qui assure l’emprunteur. Un assureur spécialisé est généralement bien moins cher qu’une banque de dépôts proposant son contrat groupe. Les assureurs spécialisés comme Suravenir, Afi-Esca, Metlife, Cardif, NaoAssur, Alptis, Mutlog, Aviva, Premavals, etc appliquent généralement des TAEG de 0,04%. A l’inverse les banques traditionnelles proposent avec leur assurance des taux moyens de 0,38%. Au final, l’emprunteur peut économiser jusqu’à 15.000 euros !

Ce taux, qui influe sur le coût du crédit, va donc dépendre de chaque banque et compagnie d'assurances. Ils prennent en compte divers critères comme l'âge du souscripteur, l’état de santé, les risques en fonction des activités pratiquées (sport), le montant du prêt, etc.

Par exemple, l’emprunteur est souvent amené à remplir un questionnaire médical. Cette obligation préalable relative à son état de santé est plus communément appelée « déclaration de bonne santé » et aura tendance à entraîner une prime d’assurance plus élevée pour un emprunteur fumeur. De la même manière, les non-fumeurs, présentant moins de risques en ce qui concerne les maladies respiratoires ou de décès suite à un cancer des poumons, bénéficient d’une réduction de tarif.

En général, cette prime de l’assurance emprunteur est calculée en fonction du capital accordé ou du montant restant dû. Dans ce dernier cas, elle sera ainsi différente année après année, la capitale qui reste à rembourser s’amenuisant.

L’âge de l’emprunteur est également un facteur à prendre en compte dans le calcul de la prime. En effet, un assuré plus vieux devra faire face à des primes élevées lors des premières années de remboursement. Elles diminueront par la suite.

Pour réduire le coût de l’assurance-crédit immobilier, l’emprunteur peut procéder à la négociation d’une plus longue durée de franchise (période pendant laquelle aucune garantie ne couvre l’emprunteur). Avec un délai plus long, la prime sera moins élevée.

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Délégation d’assurance

Autre moyen, plus utilisé, pour réduire le coût de l’assurance : la délégation d’assurance. Il suffit alors de souscrire à une assurance prêt immobilier chez un autre établissement bancaire, en optant cependant pour un contrat présentant un niveau de garanties et d’exigences similaires ou supérieures à celles du contrat de la banque de l’emprunteur (article L.312-9 de la loi Lagarde portant sur la réforme du crédit à la consommation), auprès d’un assureur concurrent inscrit à l’ORIAS (Organisme pour le registre des intermédiaires en assurance). La banque ne sera alors pas en mesure de refuser et les conditions offertes pour le crédit resteront inchangées.

Entre ces deux organismes, les taux sont si concurrentiels que les économies sont non-négligeables. De plus, la cotisation de l’assurance est continuellement réévaluée par rapport au capital restant dû. Elle aura donc tendance à diminuer sur la durée alors que lorsque l’assurance emprunteur est souscrite avec le contrat groupe de la banque, la prime est fixée et immuable pendant toute la durée du prêt. Une méthode à prendre compte quand on sait que ces fameux contrats collectifs continuent cependant d’être majoritairement distribué.

Ce principe d’équivalence à respecter par les banques est très important. En pratique, il apparait compliqué de juger l’équivalence des garanties d’un contrat d’assurance emprunteur puisque deux contrats ne peuvent jamais être totalement identiques. Et vu que les banques sont juges et parties de cette évaluation, il est primordial pour l’emprunteur de définir certains critères déterminants.

Depuis de 1er mai 2015, le Comité consultatif du secteur financier (CCSF) a ainsi mis en place une grille de 18 critères sur laquelle est censée se baser la comparaison de deux contrats. C’est donc sur ces critères que la banque peut refuser un contrat de délégation. Elle doit en sélectionner 11 sur une fiche standardisée pour définir, dans les grandes lignes, ce principe d’équivalence. Une mesure entrée en vigueur le 18 octobre 2015, qui doit permettre à l’emprunteur d’être plus à même de passer par une délégation d’assurance, et donc, de réaliser certaines économies.

Délégation d’assurance

 

Loi Hamon et assurance emprunteur

En 2014 est entrée en vigueur la loi Hamon, du nom de l’ancien ministre délégué à l'Économie sociale et solidaire de l’époque, Benoît Hamon. La loi Hamon est promulguée le 17 mars 2014 et est entrée en vigueur le 1er janvier 2015. Elle vient compléter la précédente loi sur le secteur, la loi Lagarde.

Aussi appelée loi Consommation, cette réforme juridique donne désormais beaucoup plus de liberté pour choisir son assurance crédit. L’objectif, développer la concurrence pour tirer les prix des assurances vers le bas. La grande nouveauté de la Loi Hamon est surtout qu’elle donne aux emprunteurs la possibilité de changer d’assureur. Il est désormais possible de résilier son contrat d’assurance dans les 12 mois suivant la souscription ou de renégocier son assurance de prêt. Seule obligation, la nouvelle assurance doit couvrir au minimum les mêmes garanties que l'assurance de l'organisme préteur.

La loi Hamon n’est pas la seule loi à graviter autour de l’assurance emprunteur. Datant de 2010, la loi Lagarde garantie la liberté de choix de son assurance emprunteur, à partir du moment où elle respecte le principe d’équivalence avec le contrat bancaire. Le banquier n’a alors pas la possibilité de refuser ou modifier des éléments figurant sur le crédit. Sur les six dernières années, la tendance va ainsi dans le sens de cette loi puisque de plus en plus d’emprunteurs choisissent une assurance emprunteur étrangère à leur banque.

Parallèlement, la loi Chatel de 2011 permet de changer d’assurance, à la date d’anniversaire du contrat. Pour en bénéficier, le principe d’équivalence de garanties doit également être respecté et l’emprunteur doit notifier au minimum 2 mois avant le terme du contrat qu’il souhaite changer son assurance emprunteur.

Depuis le 1er octobre 2015 également, une nouvelle mesure a été mise en place pour faciliter la délégation d’assurance et la comparaison. Ainsi toutes les banques sont censées attribuer aux emprunteurs une fiche standardisée. Celle-ci doit comprendre des informations telles que le coût de l’assurance liée au crédit immobilier, mais aussi la liste des garanties exigées. Ces fiches informatives sont particulièrement utiles pour ce qui est de la délégation d’assurance emprunteur puisqu’elles permettent de comparer de manière plus transparente toutes les offres.

Courtier en assurance emprunteur

Dans ce cadre, BoursedesCrédits, courtier en assurance et courtier en crédit a développé un comparateur en assurance emprunteur unique, gratuit et sans engagements. Il fonctionne grâce à un simple formulaire à remplir en ligne sur notre site Internet grâce auquel l’emprunteur peut renseigner différentes informations : montant du crédit à assurer, revenus, le type de garantie souhaité, la situation familiale, l’âge, etc. A la fin de ce formulaire très rapide, réalisable en moins de deux minutes, l’internaute accède à une comparaison des offres des différents organismes spécialisés dans l’assurance prêt immobilier.

 

Comparateur en assurance emprunteur

 

Sur cette page, l’emprunteur peut consulter le taux proposé par les différents établissements, et choisir le plus adapté à son profil. Le taux moyen (TAEG) du crédit est affiché et comparé à celui des établissements bancaires classiques. Le coût total du crédit est également renseigné. Surtout, l’emprunteur peut découvrir l’économie réalisée en passant par l’un de ces organismes, comparé à celui d’une banque traditionnelle. Le rôle du courtier est également de négocier des tarifs préférentiels pour l’ensemble de ses clients et les orienter vers les offres les plus adaptées à leur profil.

Si le calcul d’une assurance-crédit immobilier via un comparatif comme celui de BoursedesCrédits a vocation à déterminer le coût de l’assurance emprunteur, l’emprunteur peut également aller plus oin, en confrontant toutes les offres du marché en ce qui concerne les prestations et de se poser les questions qui vont pouvoir l’aider à choisir une assurance prêt immobilier. S’il y a activation des garanties, y’a-t-il un délai de carence ? Quelle-est la répartition du risque entre co-emprunteurs ? De combien est le plafonds de remboursement ? Des exclusions sont-elles prévues au contrat ? Le questionnaire médical est-il fourni ?

Passer par un courtier en crédit immobilier comme BoursedesCrédits, c’est l’assurance de passer par un spécialiste qui maitrise l’ensemble des processus de financement, mais également l’ensemble des procédures d’édition des offres de prêts et des produits de marchés. Son expertise permet de vous accompagner dans la mise en place de votre assurance de prêt ou du changement de votre assurance de prêt par une délégation d’assurance.

BoursedesCrédits est enregistré au sein du registre des intermédiaires de crédits de l'Orias pour l'activité de regroupement de crédits, courtier en opération de banque et en services de paiement pour son activité de prêt immobilier et intermédiaire d'assurance. BoursedesCrédits et également membre depuis 2015 du SFAC, le Syndicat Français des Assureurs Conseil. Gage de qualité et une preuve du suivi de la réglementation en matière de courtage en assurance.

ORIAS, SFAC

 

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