Comment négocier un rachat de prêt immobilier ?

Comprendre le principe du rachat de prêt immobilier

Racheter son crédit immobilier

Le rachat de prêt immobilier (ou renégociation de prêt) consiste à :

  • Solliciter une nouvelle banque (ou parfois la même, sous forme de renégociation) pour reprendre le solde de votre crédit.
  • Négocier un taux plus bas ou un ajustement de la durée ou des modalités de remboursement.
  • Alléger la mensualité et/ou réduire le coût total des intérêts, selon votre objectif.
  • Deux cas de figure
  • Renégocier auprès de la même banque : Vous conservez le même prêt, la banque applique un avenant au taux et aux conditions.
  • Faire racheter le prêt par un autre établissement : Cette nouvelle banque solde votre ancien crédit, et vous souscrivez un nouveau prêt avec un taux possiblement plus avantageux.

Préparer sa négociation

Vérifier la rentabilité

Avant d'entamer les démarches :

  • Comparer votre taux actuel avec les taux du marché.
  • Calculer le capital restant dû, la durée résiduelle.
  • Estimer les frais : indemnités de remboursement anticipé (IRA), frais de dossier, éventuelle nouvelle garantie (hypothèque, caution), assurance.

En effet, pour un rachat de prêt immobilier, vous payez :

  • IRA : maximum 3 % du capital restant dû ou 6 mois d'intérêts (le plus bas des deux).
  • Frais de dossier dans la nouvelle banque.
  • Frais de garantie (hypothèque, caution) et frais de notaire éventuels.
  • Coût de la nouvelle assurance emprunteur (ou possibilité de garder l'ancienne si les conditions le permettent).

Il faut s'assurer que le gain en intérêts ou la réduction de mensualité compense ces frais.

Connaître son dossier

  • Taux d'endettement : après le rachat, rester ≤ 35–40 % de vos revenus.
  • Stabilité professionnelle : CDI, fonctionnaire, etc.
  • Historique bancaire (limiter les incidents).
  • Valeur du bien : si nécessaire, évaluer la différence entre votre capital restant dû et la valeur de votre logement (Loan To Value).

Prospecter et comparer les offres

Solliciter plusieurs établissements

  • Rendez-vous dans différentes banques ou organismes pour présenter votre projet de rachat.
  • Comparez également les banques en ligne ou courtiers spécialisés : ils peuvent avoir des conditions ou des taux plus attractifs.

Apporter les documents nécessaires

  • Contrat du prêt initial, tableau d'amortissement
  • Solde du capital restant dû (lettre de votre banque)
  • Relevés de compte (3 derniers mois), bulletins de salaire, avis d'imposition, etc.
  • Évaluation du bien si nécessaire (surtout si une garantie hypothécaire doit être mise en place).

Calculer le TAEG global

Dans chaque proposition, regardez le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), qui inclut :

  • Le taux nominal
  • Les frais de dossier
  • Les coûts d'assurance obligatoire, si intégrés
  • Les éventuelles commissions

Certaines dépenses restent parfois hors TAEG (ex. frais hypothécaires, mainlevée sur le précédent crédit), donc ajoutez-les pour obtenir un coût total réaliste.

Négocier les conditions et le taux

Jouer la concurrence

Si vous avez déjà une proposition d'une autre banque avec un taux plus bas, vous pouvez retourner voir votre banque initiale pour tenter une renégociation interne. Ou inversement, mentionner la volonté de faire racheter votre prêt pour obtenir un geste de la banque actuelle.

Négocier la durée

  • Plus la durée du nouveau crédit est longue, plus vous payez d'intérêts au final.
  • Si votre objectif est de baisser la mensualité, vous pouvez prolonger la durée, mais mesurez l'impact sur le coût total.
  • Si vous visez la réduction de ce coût total, un raccourcissement de la durée peut être souhaitable, si le taux baisse nettement.

Négocier l'assurance emprunteur

  • Vous pouvez choisir une délégation d'assurance (loi Lagarde, loi Lemoine), moins chère que l'assurance groupe de la nouvelle banque.
  • Vérifiez l'équivalence de garanties demandée.
  • Comparez la prime mensuelle et les exclusions.

Demander la réduction ou la prise en charge de certains frais

  • Frais de dossier : certains organismes acceptent de les réduire.
  • IRA : souvent incompressibles, mais en cas de renégociation interne, la banque peut faire un geste.
  • Frais de garantie : si vous aviez déjà une hypothèque ou une caution, voyez s'il est possible de réutiliser la même garantie (transfert de caution), mais souvent un nouvel acte est nécessaire.

Valider et signer le nouveau prêt

Étude et validation

Après avoir négocié et choisi l'offre la plus intéressante :

  • Vous recevez une offre de prêt.
  • Vous disposez d'un délai de réflexion (au moins 10 jours pour un prêt immobilier).
  • Vérifiez toutes les clauses (taux, durée, assurance, TAEG, pénalités, etc.).

Remboursement de l'ancien crédit

  • Soit c'est une renégociation interne : un avenant au contrat initial est signé, il n'y a pas de remboursement anticipé (ou il est factice), donc moins de frais.
  • Soit la nouvelle banque verse la somme du capital restant dû à l'ancienne banque pour solvabiliser le prêt, puis vous commencez à rembourser le nouveau crédit.

Vérifier la mainlevée hypothécaire (si existante)

  • Si l'ancien prêt était assorti d'une hypothèque, vous devez parfois payer les frais de mainlevée (acte notarié).
  • La nouvelle banque peut exiger une nouvelle inscription hypothécaire ou une caution.

Conseils et points de vigilance

Analyser la rentabilité sur le capital restant dû

Le rachat/renégociation est d'autant plus intéressant que :

  • Il reste un capital important à rembourser sur une longue durée initiale.
  • La différence de taux entre l'ancien crédit et le nouveau est notable (ex. un écart d'au moins 0,70–1 point).
  • Vous restez propriétaire du bien encore suffisamment de temps pour amortir les frais du rachat.

Être conscient des frais totaux

  • IRA (indemnités de remboursement anticipé) : max 3 % du capital restant dû ou 6 mois d'intérêts.
  • Frais de dossier nouveau prêt
  • Éventuelle nouvelle garantie : hypothèque, caution (Crédit Logement, etc.)
  • Assurance emprunteur, éventuellement plus onéreuse si vous avez gagné en âge ou si votre état de santé a évolué

Penser au transfert d'assurance

  • En cas de délégation d'assurance, vérifiez que les garanties équivalent à celles exigées par la banque.
  • Comparez le taux de l'assurance groupe et celui d'autres assureurs.
  • Loi Lemoine (2022) : si c'est un prêt immobilier lié à la résidence principale, vous pouvez résilier l'assurance à tout moment, sans pénalités.

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