Dans un rachat de crédits, en cas de prise de garantie hypothécaire, pourrais je procéder à la vente de mon bien si l'occasion se présentait ?

Oui, il est possible de vendre un bien immobilier hypothéqué dans le cadre d'un rachat de crédits. L'hypothèque n'interdit pas la vente, mais le prix doit permettre de rembourser le capital restant dû au prêteur, qui procède alors à la mainlevée. Cette mainlevée est indispensable pour que l'acquéreur reçoive un bien libre de toute inscription.

Le mécanisme de la mainlevée d'hypothèque

Lorsqu'un bien immobilier est grevé d'une hypothèque au profit de l'organisme ayant accordé le rachat de crédits, le propriétaire conserve le droit de le mettre en vente. Toutefois, l'hypothèque étant inscrite au service de publicité foncière, le notaire chargé de la vente doit s'assurer que le prêteur accepte la mainlevée. En pratique, le notaire prélève sur le prix de vente le montant nécessaire au remboursement intégral du capital restant dû, des intérêts échus et des frais de mainlevée, puis verse le solde au vendeur.

Les frais de mainlevée sont à la charge du vendeur. Ils comprennent les honoraires du notaire, la contribution de sécurité immobilière et les droits d'enregistrement. Leur montant représente généralement entre 0,3 % et 0,6 % du montant initial du prêt garanti. Si le prix de vente est insuffisant pour couvrir la totalité de la dette, le prêteur peut refuser la mainlevée ou négocier un accord de solde. Dans ce cas, le vendeur reste redevable du reliquat.

Les indemnités de remboursement anticipé

La vente du bien entraîne le remboursement anticipé du rachat de crédits. Si l'opération de rachat relève du crédit immobilier, l'indemnité de remboursement anticipé (IRA) est plafonnée par la loi à 3 % du capital restant dû ou six mois d'intérêts sur le capital remboursé, le montant le plus faible étant retenu. Cette indemnité s'ajoute aux frais de mainlevée et doit être intégrée dans le calcul du coût total de l'opération de vente.

Certains contrats de rachat de crédits prévoient une exonération d'IRA dans des cas spécifiques :

• La vente du bien consécutive à une mutation professionnelle du propriétaire ou de son conjoint.
• La vente résultant de la cessation forcée de l'activité professionnelle (licenciement).
• Le décès de l'emprunteur ou de son conjoint.

Il est recommandé de vérifier ces clauses dans le contrat de rachat avant d'engager la mise en vente du bien.

Questions fréquentes

Le prêteur peut-il s'opposer à la vente du bien hypothéqué ?

Non. Le prêteur ne peut pas interdire la vente du bien. Il peut en revanche exiger le remboursement intégral de sa créance avant de consentir la mainlevée de l'hypothèque. Si le prix de vente couvre la dette, la mainlevée est de droit. Si le prix est insuffisant, une négociation est nécessaire pour convenir des modalités de règlement du solde.

Combien de temps faut-il pour obtenir une mainlevée d'hypothèque ?

La mainlevée conventionnelle (accord amiable entre le prêteur et l'emprunteur) est formalisée par un acte notarié et prend généralement deux à quatre semaines. Si le prêteur refuse la mainlevée, l'emprunteur peut saisir le tribunal judiciaire pour obtenir une mainlevée judiciaire, procédure plus longue pouvant durer plusieurs mois.

L'hypothèque s'éteint-elle automatiquement à la fin du rachat de crédits ?

L'inscription hypothécaire ne disparaît pas automatiquement au remboursement du prêt. Elle reste inscrite au service de publicité foncière pendant un an après le terme du crédit, puis s'éteint de plein droit. Si le propriétaire souhaite vendre avant cette extinction naturelle, il doit demander une mainlevée anticipée auprès du prêteur, avec les frais associés.