Dans le cadre d'un rachat de crédits, la banque peut-elle prendre en garantie un bien ayant fait l'objet d'une donation ?

Oui, dans le cadre d'un rachat de crédits, la banque peut prendre en garantie hypothécaire un bien issu d'une donation, dès lors que le bénéficiaire en est pleinement propriétaire. La présence d'une clause d'inaliénabilité ou d'un droit de retour dans l'acte de donation peut toutefois limiter, voire empêcher, cette mise en garantie.

La propriété du bien donné et sa mise en garantie

Lorsqu'un bien immobilier a été reçu par donation, le donataire (celui qui reçoit) en devient propriétaire. En tant que propriétaire, il peut en principe l'affecter en garantie d'un prêt, notamment pour un rachat de crédits adossé à une hypothèque. Le bien constitue alors une sûreté rassurant le prêteur.

L'hypothèque permet à la banque, en cas de défaillance de l'emprunteur, de faire saisir et vendre le bien pour se rembourser. Elle est constituée par acte notarié et inscrite au service de la publicité foncière. Un bien reçu par donation peut supporter une telle inscription comme n'importe quel bien détenu en pleine propriété.

La valeur du bien donné détermine la capacité de garantie. Pour un rachat de crédits hypothécaire, la banque prête généralement dans la limite d'une quotité de la valeur du bien (souvent 70 à 80 %), afin de conserver une marge de sécurité en cas de revente forcée.

Les clauses de la donation qui peuvent faire obstacle

Certaines donations comportent des clauses restreignant la libre disposition du bien, ce qui peut empêcher sa mise en garantie. Il est essentiel de vérifier l'acte de donation avant d'envisager une hypothèque. Les principales clauses à surveiller sont les suivantes :

• La clause d'inaliénabilité, qui interdit temporairement de vendre ou d'hypothéquer le bien, à condition d'être justifiée par un intérêt sérieux et légitime (article 900-1 du Code civil).
• Le droit de retour conventionnel, qui prévoit le retour du bien au donateur si le donataire décède avant lui.
• La réserve d'usufruit, lorsque le donateur conserve l'usage du bien et n'en transmet que la nue-propriété.

La clause d'inaliénabilité est la plus contraignante : tant qu'elle produit ses effets, le bien ne peut pas être hypothéqué sans l'accord du donateur ou une mainlevée judiciaire. Elle est toutefois limitée dans le temps et doit reposer sur un motif légitime pour être valable.

Le cas de la donation démembrée

La donation avec réserve d'usufruit est fréquente : le donateur conserve l'usufruit (l'usage et les revenus du bien) et ne transmet que la nue-propriété au donataire. Cette configuration a des conséquences directes sur la possibilité de mise en garantie.

Le nu-propriétaire ne peut hypothéquer que sa nue-propriété, et non la pleine propriété du bien. Or, une hypothèque portant sur la seule nue-propriété a une valeur de garantie réduite et intéresse peu les prêteurs, car elle ne permet pas de vendre le bien libre d'usufruit.

Pour hypothéquer la pleine propriété, l'accord de l'usufruitier est nécessaire : usufruitier et nu-propriétaire doivent consentir ensemble à la garantie. Prenons un exemple : un enfant nu-propriétaire d'un bien dont un parent conserve l'usufruit ne pourra offrir une garantie pleine et entière qu'avec l'accord de ce parent usufruitier.

Questions fréquentes

Peut-on hypothéquer un bien reçu en donation avec réserve d'usufruit ?

Le nu-propriétaire ne peut hypothéquer que sa nue-propriété, ce qui offre une garantie limitée. Pour hypothéquer la pleine propriété, l'accord de l'usufruitier est indispensable. Sans cet accord conjoint, la banque accepte rarement une telle garantie, jugée peu mobilisable en cas de revente.

Qu'est-ce qu'une clause d'inaliénabilité ?

C'est une clause d'un acte de donation qui interdit au bénéficiaire de vendre ou d'hypothéquer le bien pendant une durée déterminée. Pour être valable, elle doit être temporaire et justifiée par un intérêt sérieux et légitime, conformément à l'article 900-1 du Code civil.

Le donateur peut-il s'opposer à la mise en garantie du bien ?

Le donateur ne peut s'y opposer que si l'acte de donation le prévoit, par exemple via une clause d'inaliénabilité ou une réserve d'usufruit. En l'absence de telle clause, le donataire pleinement propriétaire dispose librement du bien et peut l'hypothéquer sans l'accord du donateur.

Une donation récente pose-t-elle problème pour un rachat de crédits ?

La date de la donation importe moins que les clauses qu'elle contient et la nature des droits transmis. Un bien reçu en pleine propriété, sans clause restrictive, peut être hypothéqué même si la donation est récente. Il convient toujours de faire vérifier l'acte par un notaire.