Quelles sont les différentes natures de revenus prises en compte dans le calcul d'endettement d'un rachat de crédits ?

Dans le calcul d'endettement d'un rachat de crédits, les revenus pris en compte incluent les salaires nets, les pensions de retraite, les revenus fonciers, les pensions alimentaires perçues et certaines allocations. Les revenus stables et pérennes sont retenus à 100 %, tandis que les revenus variables ou incertains le sont partiellement ou écartés.

Les revenus principaux retenus intégralement

Les revenus les plus stables constituent le socle du calcul de la capacité de remboursement. Ils sont retenus à 100 % de leur montant net par les organismes prêteurs, car leur pérennité est jugée solide.

Entrent notamment dans cette catégorie :

• Les salaires nets d'un emploi en CDI, hors période d'essai.
• Les traitements des fonctionnaires titulaires, réputés très stables.
• Les pensions de retraite, versées de façon régulière et durable.
• Les bénéfices réguliers des travailleurs indépendants établis, lissés sur plusieurs exercices.

Ces revenus forment la base du calcul du taux d'endettement, qui rapporte l'ensemble des charges de crédit aux revenus. Ce taux ne doit en principe pas dépasser 35 %, seuil de référence recommandé par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF).

Les revenus complémentaires partiellement pris en compte

Certains revenus, moins garantis dans le temps, sont retenus partiellement ou avec prudence. Les prêteurs appliquent souvent une décote pour tenir compte de leur caractère variable ou incertain.

Parmi ces revenus figurent notamment :

• Les revenus fonciers issus de biens locatifs, souvent retenus à hauteur de 70 à 80 % pour intégrer les charges et la vacance locative.
• Les primes, commissions et heures supplémentaires, prises en compte si elles présentent un caractère régulier et récurrent.
• Les pensions alimentaires perçues, retenues si elles sont durables et justifiées par une décision de justice.
• Les revenus de remplacement (indemnités journalières longues, rentes) selon leur durée prévisible.

Prenons un exemple : un investisseur percevant 800 € de loyers mensuels verra souvent 600 € environ intégrés à ses revenus (soit 75 %). Cette décote reflète les charges, la fiscalité et le risque d'impayé ou de vacance du bien loué.

Les revenus écartés ou traités avec prudence

À l'inverse, certains revenus jugés trop instables ou ponctuels sont généralement exclus du calcul, ou pris en compte de manière très restrictive. Leur absence de garantie dans le temps explique cette prudence.

Sont souvent écartés ou minorés :

• Les allocations chômage, considérées comme temporaires par nature.
• Certaines prestations familiales, retenues seulement si les enfants restent longtemps à charge.
• Les revenus exceptionnels et non récurrents (primes uniques, gains ponctuels).
• Les revenus d'une activité récente sans historique suffisant.

Cette hiérarchisation vise à mesurer une capacité de remboursement réaliste sur toute la durée du rachat de crédits, souvent longue. Le prêteur cherche à s'assurer que les revenus retenus seront effectivement perçus pendant les années de remboursement, d'où l'écartement des ressources fragiles.

Questions fréquentes

Les allocations familiales comptent-elles dans un rachat de crédits ?

Elles sont parfois prises en compte, mais avec prudence et uniquement si les enfants restent à charge suffisamment longtemps au regard de la durée du prêt. Beaucoup de prêteurs les écartent ou les minorent, car elles sont amenées à cesser lorsque les enfants grandissent.

Les revenus locatifs sont-ils intégrés à 100 % ?

Non, les revenus fonciers sont généralement retenus à hauteur de 70 à 80 % de leur montant. Cette décote couvre les charges, la fiscalité, les périodes de vacance locative et le risque d'impayé. Le pourcentage exact varie selon la politique de chaque organisme prêteur.

Le salaire d'un CDD est-il pris en compte ?

Un revenu en CDD ou intérim est examiné avec prudence, car jugé moins stable qu'un CDI. Il peut être retenu si l'emprunteur justifie d'une continuité d'emploi et de revenus réguliers sur plusieurs années. À défaut, il est souvent minoré ou écarté du calcul.

Comment est calculé le taux d'endettement dans un rachat de crédits ?

Le taux d'endettement rapporte l'ensemble des charges de crédit (après regroupement) aux revenus nets retenus, exprimé en pourcentage. Il ne doit en principe pas dépasser 35 %. Le rachat de crédits vise justement à réduire ce taux en allongeant la durée et en abaissant la mensualité globale.