SCPI Accimmo Pierre : avis, rendement, prix des parts et risques

Trente et un pour cent de perte en capital en quatorze mois

Accimmo Pierre est une SCPI à capital variable ouverte en 1989 et gérée par la filiale immobilière d'un grand groupe bancaire français. Elle reste l'une des plus grosses du marché avec 2,66 milliards d'euros de capitalisation et 59 576 associés au 30 juin 2026, pour 138 immeubles et 358 locataires.

Le chiffre à retenir avant tout le reste

Le prix de la part est passé de 205 euros en 2021 à 141 euros aujourd'hui, soit un recul de 31,22 % en deux baisses principales concentrées sur quatorze mois. Un associé entré en 2021 a perdu près d'un tiers de son capital, et cette perte n'est pas compensée par les loyers perçus sur la période. Elle s'explique par la chute de valeur des bureaux de périphérie parisienne, qui constituaient le coeur de la stratégie de cette SCPI.

Un patrimoine plus diversifié qu'il n'y paraît

Le patrimoine n'est pas intégralement en bureaux : 64,2 % de sa valeur, complétés par 17,7 % de commerces, 7,8 % d'hôtellerie et de loisirs, 5,9 % de logistique et 4,4 % de santé et éducation. La société de gestion annonce vouloir ramener la part des bureaux à 50 %.

La localisation est en revanche concentrée sur 51,1 % de région parisienne hors Paris, contre 12,6 % dans Paris et 36,2 % en régions. Comparée aux autres solutions d'épargne immobilières, cette répartition explique largement la trajectoire du prix.

L'historique du prix, baisse par baisse

Trois mouvements de prix se sont succédé en moins de quatre ans, dont deux de grande ampleur.

Trois prix de sortie différents

C'est une subtilité décisive, car le prix auquel on sort dépend du mécanisme par lequel on sort.

• Valeur de retrait normale : 128,41 euros, soit le prix de souscription moins la commission de 8,93 %
• Rachat par le fonds de remboursement : 104,80 euros, soit 25,7 % sous le prix d'entrée
• Vente de gré à gré : prix libre, donc potentiellement inférieur aux deux précédents

Un associé ne choisit pas lequel de ces trois mécanismes le servira, puisque cela dépend de l'état de la file d'attente.

Les valeurs d'expertise n'ont pas fini de baisser

La valeur de réalisation est passée de 160,26 euros fin 2022 à 109,46 euros au 30 juin 2026, un recul de 31,7 %. La valeur de reconstitution s'établit à 132,51 euros, ce qui place le prix de souscription de 141 euros à 6,41 % au-dessus, dans la limite légale de 10 % mais sans marge confortable. Les expertises du premier semestre 2026 reculent encore de 2,03 % à périmètre constant, soit 48,7 millions d'euros.

Un rendement affiché flatteur, financé en partie par les réserves

Le taux de distribution 2025 atteint 4,77 %, un niveau proche de la moyenne du marché à 4,91 %. Mais ce taux se calcule sur un prix de part qui a déjà chuté de 31 %, ce qui le gonfle mécaniquement. En euros, la distribution est passée de 9,36 euros par part en 2021 à 6,72 euros en 2025, soit une baisse de 28 %.

La distribution dépasse le résultat

En 2025, la SCPI a distribué 6,72 euros par part pour un résultat net de 6,23 euros. L'écart de 0,49 euro a été prélevé sur le report à nouveau, ramené de 1,87 euro à 1,40 euro par part, soit environ 76 jours de distribution d'avance. Au deuxième trimestre 2026, 0,47 euro de l'acompte de 1,68 euro provenait encore du report à nouveau, c'est-à-dire 27,8 % du versement.

Une baisse annoncée pour le second semestre 2026

La société de gestion a fixé un objectif de distribution au minimum égal à 6,72 euros pour 2026, en précisant qu'un ajustement à la baisse était possible au second semestre. L'avertissement figure dans le bulletin trimestriel et mérite d'être pris au sérieux au vu de l'état des réserves.

Le vrai indicateur de performance est négatif

Le taux de rendement interne sur cinq ans, qui intègre à la fois les loyers perçus et l'évolution du prix de la part, s'établit à moins 4,51 % par an. Sur dix ans, il reste positif à 1,12 %. Un épargnant qui compare cette SCPI à d'autres SCPI de rendement doit regarder ce chiffre plutôt que le taux de distribution.

La liquidité, un blocage de fait

Depuis 2023, le stock de parts en attente de retrait ne cesse de croître, et c'est le point le plus grave de ce dossier.

Quarante-deux mille parts souscrites contre deux cent mille retirées

Le déséquilibre de 2025 résume la situation : 42 186 parts souscrites pour 201 837 parts retirées. La collecte nette est devenue négative de 16,2 millions d'euros sur l'exercice, et nulle au premier semestre 2026, les retraits étant seulement compensés par les nouvelles souscriptions, part pour part.

Un fonds de remboursement de 20 millions pour 119 millions en attente

Une assemblée générale extraordinaire du 25 novembre 2024 a créé un fonds de remboursement doté de 20 millions d'euros, réservé aux demandes en attente depuis plus de six mois et servi par ordre chronologique, au prix de 104,80 euros. Il a permis d'exécuter 159 651 parts en 2025, mais son solde était presque épuisé dès le deuxième trimestre 2025. Rapporté aux 119 millions d'euros en attente, le dispositif est sous-dimensionné.

Des statuts modifiés en juin 2026

L'assemblée générale du 22 juin 2026 a introduit dans les statuts, au titre de la réglementation européenne, une décote applicable au prix de retrait et un mécanisme de plafonnement des remboursements. Aucune suspension ni plafonnement n'a été appliqué à ce jour, mais les outils sont désormais en place.

Frais, vacance et dette : ce que montrent les documents

La commission de souscription s'élève à 8,93 % hors taxes, soit 10,72 % toutes taxes comprises, et la commission de gestion à 10,80 % des produits. Mais le chiffre le plus éclairant figure dans le document d'informations clés réglementaire.

Le coût réel sur la durée

Ce document chiffre la réduction du rendement à 11 % la première année, 3,9 % par an sur cinq ans et 2,9 % par an sur dix ans, pour un total de 3 155 euros de frais sur 10 000 euros investis pendant dix ans.

Son scénario intermédiaire aboutit à 9 580 euros au terme de dix ans pour 10 000 euros placés, soit une perte de 0,4 % par an. C'est le document réglementaire du produit, et il est bien plus sévère que n'importe quel comparatif.

Une vacance qui ne se résorbe pas

Le taux d'occupation financier a reculé de 92,9 % en 2021 à 88,7 % en 2025, puis 87,03 % au deuxième trimestre 2026. Mesuré hors travaux et promesses de vente, il ressort à 80,49 %. Au deuxième trimestre 2026, 12,97 % des loyers correspondaient à des locaux cherchant un locataire. Cinq immeubles ont été libérés en 2025, pour près de 30 000 mètres carrés.

Une concentration locative forte et des baux courts

Les cinq premiers locataires représentent 31,2 % des loyers, le premier à lui seul 7,2 %. La durée résiduelle moyenne des baux n'est que de 2,7 ans, ce qui rapproche l'échéance de renégociation.

• Une grande enseigne d'équipement sportif, premier locataire avec 7,2 % des loyers
• Une collectivité régionale
• Une banque d'investissement américaine
• Un gestionnaire de réseau d'électricité
• Un ministère

La société de gestion ne publie pas le détail des loyers par locataire, de sorte que l'appariement entre chaque nom et son poids reste inconnu.

Une dette courte à refinancer

L'endettement atteignait 619 millions d'euros fin 2025, soit un ratio de 24,3 % pour un plafond statutaire de 35 %, ramené à 583 millions après un remboursement en février 2026.

Le taux moyen est de 2,22 %, mais la durée résiduelle moyenne n'est que de 2,5 ans : une part de cette dette est à refinancer à court terme, sur un patrimoine qui a reculé de près d'un tiers. Détenir ces parts au sein d'une assurance vie ne change rien à ce risque, seulement la fiscalité des revenus.

Ce que vivent les associés

Les témoignages publics convergent et sont documentés par la presse spécialisée.

Un cas emblématique

En avril 2026, un média financier a raconté la situation d'un épargnant ayant investi 44 895 euros et attendant depuis deux ans de pouvoir vendre. Au 27 mars 2026, il occupait le rang 383 de la file d'attente, avec 78 512 parts devant lui, pour une perte potentielle supérieure à 30 %. Sa saisine du régulateur est restée sans réponse et la société de gestion n'a pas répondu aux questions du journaliste.

Sur les forums

Les critiques portent sur la stratégie de périphérie parisienne, jugée en échec, sur des performances qualifiées de catastrophiques, et sur la gouvernance, un associé relevant que la société de gestion dispose en pratique du contrôle des votes en assemblée. Des allégations plus graves circulent dans certains commentaires sans être étayées, et ne sont pas reprises ici.

Ce qui ne figure pas au dossier

Aucune mise en garde propre à cette SCPI n'a été publiée par l'Autorité des marchés financiers, qui rappelle seulement qu'un retrait est conditionné à l'existence d'une souscription correspondante. Aucune action collective ni démarche d'association d'épargnants n'a été trouvée.

Comment la SCPI se situe

Sur la baisse de prix depuis fin 2022, cette SCPI figure parmi les plus touchées du marché, derrière deux autres grandes SCPI de bureaux qui ont reculé de 44,7 % et 34,4 %. Son stock de parts en attente, à 4,5 % du capital, est deux fois supérieur à la moyenne du marché, détendue à 2,24 % au 30 juin 2026 pendant que le sien augmentait.

FAQ : la SCPI Accimmo Pierre

Quel est le prix de la part aujourd'hui ?

Cent quarante et un euros depuis le 10 septembre 2024, inchangé depuis, pour une valeur de retrait de 128,41 euros. Le prix était de 205 euros en mai 2021, soit une baisse cumulée de 31,22 %.

Quel rendement attendre ?

Le taux de distribution 2025 s'élève à 4,77 %, soit 6,72 euros par part. Ce taux est calculé sur un prix de part qui a chuté d'un tiers, et une baisse de la distribution est annoncée comme possible au second semestre 2026.

Peut-on revendre ses parts facilement ?

Non. Au 30 juin 2026, 844 571 parts attendaient un retrait, soit 4,5 % du capital et 119 millions d'euros, pendant que la collecte nette était nulle. Un retrait n'est exécuté que si une souscription nouvelle le compense, et la société de gestion a écrit elle-même ne pas être en mesure d'évaluer le délai.

Qu'est-ce que le fonds de remboursement et à quel prix rachète-t-il ?

C'est un dispositif créé fin 2024, doté de 20 millions d'euros, qui rachète les parts des demandes en attente depuis plus de six mois, par ordre chronologique, au prix de 104,80 euros. Ce prix représente 25,7 % de moins que le prix de souscription actuel.

Les retraits peuvent-ils être plafonnés ou suspendus ?

Oui. L'assemblée générale du 22 juin 2026 a inscrit dans les statuts une décote applicable au prix de retrait et un mécanisme de plafonnement des remboursements. Ces outils n'ont pas encore été activés.

Combien coûte réellement ce placement ?

Le document réglementaire du produit chiffre la réduction du rendement à 11 % la première année et 2,9 % par an sur dix ans, soit 3 155 euros de frais pour 10 000 euros investis sur dix ans. Son scénario intermédiaire aboutit à 9 580 euros au bout de dix ans, c'est-à-dire une perte.