SCPI Actipierre 1 : avis, rendement, prix des parts et risques

Une SCPI dissoute depuis le 30 juin 2022

Actipierre 1 n'existe plus. Elle a été absorbée par Actipierre 3, rebaptisée à cette occasion AEW Paris Commerces, après des assemblées générales extraordinaires tenues le 14 juin 2022. La fusion a pris effet comptablement et fiscalement au 1er janvier 2022, et la dissolution est intervenue le 30 juin 2022.

Il n'existe donc aucune donnée de prix, de rendement ou d'occupation pour cette SCPI au titre de 2022 et des exercices suivants. Son dernier exercice complet est 2021. Toute fiche qui la présente aujourd'hui comme souscriptible décrit une situation disparue depuis plus de quatre ans.

Le marché des parts a été suspendu puis fermé

Point à connaître pour qui détenait des parts : le marché secondaire a été suspendu du 31 mars au 10 juillet 2022, en application du règlement général de l'Autorité des marchés financiers, et tous les ordres d'achat comme de vente en attente ont été annulés. Le dernier prix acquéreur constaté, le 30 mars 2022, s'établissait à 578,50 euros.

Pourquoi les conseils de surveillance ont lancé cette fusion

• Une capitalisation de 88,5 millions d'euros seulement, pour 65 immeubles
• Des revenus locatifs et un résultat par part jugés trop faibles
• Des valeurs d'échange sur le marché secondaire décrochées des valeurs d'expertise
• Un marché des parts peu actif, et une taille insuffisante pour accéder au crédit et renouveler le patrimoine

Les trois conseils ont rendu un avis favorable le 29 mars 2022. Comparée aux autres solutions d'épargne immobilières, cette SCPI souffrait avant tout de sa taille.

Ce que détenait la SCPI à sa dernière année pleine

Au 31 décembre 2021, le patrimoine comptait 65 immeubles pour 19 253 mètres carrés, loués à 103 baux répartis entre une centaine de locataires. La capitalisation atteignait 88,51 millions d'euros pour 153 000 parts et 2 659 associés.

Un patrimoine de boutiques parisiennes

La spécificité de cette SCPI tenait à la nature de ses actifs : 99,89 % de la valeur vénale en commerces, et exclusivement des murs de boutiques de pied d'immeuble, sans aucun centre commercial. Environ 75 % du patrimoine se situait dans Paris, le reste en Île-de-France, et rien en province.

Une répartition des loyers par activité

• Alimentation et restauration : 51 % des loyers
• Beauté, hygiène et santé : 20 %
• Équipement de la personne : 14 %
• Culture et loisirs : 7 %
• Services : 5 %

La dispersion locative était un atout : 77 locataires pesaient chacun moins de 1 % des loyers. Mais les dix premiers en représentaient 40 %, et un seul actif comptait pour 18 % de la valeur vénale en 2018. La vacance restait faible, autour de 1,3 % des surfaces.

Le prix de la part et une décote de 30 %

Comme toute SCPI à capital fixe, Actipierre 1 ne connaissait pas de prix de souscription mais un prix d'exécution issu de confrontations mensuelles d'ordres. Voici son évolution sur les derniers exercices.

L'écart qui a justifié la fusion

Au 31 décembre 2021, la valeur de reconstitution s'élevait à 749,18 euros et la valeur de réalisation à 628,05 euros, pour un prix d'exécution de 524 euros. L'écart entre le prix auquel les parts changeaient de main et la valeur du patrimoine atteignait donc 30 %. C'est cette décote persistante, bien au-delà de ce qu'on observe sur une SCPI à capital variable, qui a motivé le rapprochement.

Une liquidité structurellement faible

Le volume annuel échangé illustre le problème : 1 958 parts en 2018, soit 1,28 % du capital, et 3 238 parts en 2021 pour 1,8 million d'euros, soit 2,12 %. Les parts en attente restaient peu nombreuses, 431 fin 2021, mais le marché était trop étroit pour absorber un ordre important, ce qui vaut pour toute SCPI à capital fixe.

Rendement et occupation, les deux derniers exercices

Le taux de distribution a reculé régulièrement avant la fusion : 5,19 % en 2018, 4,89 % en 2019, 4,47 % en 2020 et 4,71 % en 2021. En euros, la distribution est passée de 30,20 euros par part en 2018 à 27 euros en 2020 et 2021.

Une distribution financée par les réserves en 2018 et 2020

Deux exercices méritent d'être signalés. En 2018, la distribution de 30,20 euros comprenait 2 euros de revenus exceptionnels pour un résultat de 28,82 euros. En 2020, la distribution de 27 euros a dépassé le résultat de 22,39 euros, l'écart de 4,61 euros étant prélevé sur le report à nouveau. Celui-ci est tombé de 19,40 euros par part en 2018 à 13,54 euros en 2020.

Le choc de 2020 sur l'occupation

Le taux d'occupation financier s'est effondré pendant la crise sanitaire : 96,89 % en 2019, puis 89,78 % en 2020, avant un retour à 96,56 % en 2021. Neuf commerçants sur dix des trois SCPI de la famille ont demandé un allègement de loyer, et les franchises accordées ont représenté environ 5 % des loyers de l'année précédente. Un patrimoine entièrement composé de commerces de rue n'offre aucune diversification face à ce type d'événement.

Aucun endettement, en revanche

C'était le point fort de cette SCPI : un ratio d'endettement de 0 %, aucun emprunt bancaire, et une facilité de caisse de 5 millions d'euros jamais utilisée. Les frais de gestion s'élevaient à 9,20 % hors taxes des loyers encaissés, ramenés à 8,20 % au 1er janvier 2022 dans le cadre de la fusion.

Ce que sont devenues les parts, et ce qu'elles rapportent

Les associés ont reçu des parts de la SCPI absorbante selon une parité d'échange établie sur la base des valeurs de réalisation. La fiscalité sur la plus-value de fusion a été prélevée sur l'acompte du deuxième trimestre 2022, à hauteur de 2,92 euros par part pour les porteurs d'Actipierre 1, et compensée par une distribution exceptionnelle versée en juin 2022.

Le bilan de la SCPI absorbante

Quatre exercices plus tard, le rapprochement a tenu ses promesses sur le rendement. La nouvelle entité a servi 5,93 % en 2022, 6,12 % en 2023, 5,96 % en 2024 et 6,28 % en 2025, soit nettement au-dessus de ce que servait Actipierre 1. Son patrimoine compte 246 immeubles pour 68 693 mètres carrés et 351 locataires, dont 64 % de la valeur dans Paris, pour une capitalisation de 306,94 millions d'euros.

Deux réserves subsistent

Le prix de la part est passé de 309 euros en 2024 à 300,99 euros en 2025, et la valeur de reconstitution atteint 393,12 euros, soit une décote de 23,4 %. L'écart avec la valeur du patrimoine persiste donc, moins marqué qu'avant la fusion mais toujours significatif. Le taux d'occupation financier s'établit à 95,37 % et 3 773 parts attendaient un acquéreur.

Pour un associé qui détient ces parts au sein d'une assurance vie, la fiscalité des revenus diffère, mais la décote sur le capital reste identique.

Les parités d'échange restent à vérifier

Un point d'honnêteté s'impose. Les parités publiées par les comparateurs sont incohérentes entre elles et avec les prix connus. Un associé qui veut reconstituer précisément son opération doit se référer au traité de fusion et à l'avis de l'opération reçu de la société de gestion, pas aux fiches en ligne.

FAQ : la SCPI Actipierre 1

Peut-on encore acheter des parts d'Actipierre 1 ?

Non. La SCPI a été dissoute le 30 juin 2022 et son marché des parts a été définitivement fermé après une suspension allant du 31 mars au 10 juillet 2022. Les fiches qui affichent encore un prix et un rendement actuels sont périmées.

Que sont devenues les parts détenues avant la fusion ?

Elles ont été échangées contre des parts de la SCPI absorbante, selon une parité établie sur les valeurs de réalisation au 31 décembre 2021. Les associés sont donc devenus porteurs d'une SCPI plus grande, de même nature, gérée par la même société de gestion.

Quel était le dernier rendement servi ?

Quatre virgule soixante et onze pour cent au titre de 2021, pour une distribution de 27 euros par part. Le taux avait reculé depuis 5,19 % en 2018. La moyenne des SCPI de commerces s'établissait à 4,16 % en 2021.

Pourquoi le prix des parts était-il si éloigné de la valeur du patrimoine ?

Parce que le prix d'une SCPI à capital fixe résulte de la confrontation d'ordres d'achat et de vente, et non d'une valeur d'expertise. Avec un marché étroit et peu d'acheteurs, le prix s'établissait 30 % sous la valeur de reconstitution fin 2021.

La fusion a-t-elle été avantageuse pour les associés ?

Sur le rendement, les chiffres le suggèrent : la SCPI absorbante a servi entre 5,93 % et 6,28 % de 2022 à 2025, contre 4,47 % à 4,71 % pour Actipierre 1 sur ses deux derniers exercices. La décote sur la valeur du patrimoine demeure cependant, à 23,4 % fin 2025.