SCPI Efimmo 1 : avis, rendement, prix des parts et risques

Efimmo 1 : les chiffres à comparer

Sources : gamme Sofidy, bulletin T2 2026 et communication du 1er septembre 2026 ; annexe officielle relative au nouveau prix. Consultation en octobre 2026. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Le guide des SCPI présente ce placement collectif. Efimmo 1 appelle une lecture conjointe des revenus, de la valeur des parts et des demandes de retrait. Aucun de ces éléments ne suffit seul à apprécier le résultat d'un investissement.

Un patrimoine de bureaux à adapter au marché

Efimmo 1 appartient à la gamme Sofidy, dont la gestion est assurée par Tikehau Investment Management. Son patrimoine est principalement constitué de bureaux, avec des actifs en France et dans plusieurs marchés européens.

Les autres usages immobiliers apportent une diversification, sans effacer la sensibilité au marché tertiaire. La qualité de l'emplacement, les transports, les services et l'état des immeubles influencent la capacité à conserver ou retrouver des locataires.

Un immeuble vacant peut demander des travaux, des franchises de loyer et du temps avant de retrouver un revenu régulier. Le TOF de 86,88 % au deuxième trimestre 2026 fournit un repère daté sur la situation locative ; il ne constitue pas une prévision.

La baisse du prix de septembre 2026 ne doit pas être confondue avec les frais

Le prix est passé de 212 € à 190 € le 1er septembre 2026, soit une diminution d'environ 10,4 %. La société de gestion rapproche cette décision de la valeur de reconstitution de 189,34 € arrêtée au 30 juin 2026.

Cette baisse concerne la valeur de souscription. Elle est distincte de l'écart entre prix de souscription et retrait compensé : à 190 €, la référence de retrait publiée est de 171 €. Ces deux mécanismes ne doivent pas être additionnés ou présentés comme une seule commission.

Un prix proche de la valeur de reconstitution ne garantit ni un plancher de revente ni un rebond. Les valorisations peuvent évoluer et la sortie dépend de ses propres conditions. Les risques de perte en capital des SCPI restent donc présents après l'ajustement.

4,44 % en 2025 : une distribution passée, pas le rendement promis à 190 €

Le taux brut 2025 de 4,44 % se rapporte aux règles de calcul et au prix de référence de cet exercice. Le rapprocher du prix de septembre 2026 ne permet pas d'annoncer automatiquement un nouveau rendement.

Les revenus futurs dépendront notamment des loyers, des relocations, des charges et des décisions de distribution. Une distribution peut également comporter des éléments qui ne proviennent pas seulement des loyers récurrents.

Le guide du rendement et du TRI des SCPI aide à distinguer revenu annuel et performance totale. Un associé entré plus tôt à un autre prix et un nouvel entrant à 190 € ne possèdent pas le même historique de flux.

Frais et jouissance : vérifier les conditions de l'opération

L'annexe relative au prix de septembre 2026 rappelle une commission de souscription de 10 % HT, soit 12 % TTC. La référence de retrait de 171 € doit être utilisée telle que publiée : une soustraction isolée du taux TTC ne restitue pas nécessairement le calcul contractuel.

La documentation prévoit aussi une gestion sur les produits locatifs et financiers. Ce prélèvement s'applique aux recettes selon l'assiette définie, et ne correspond pas à un pourcentage identique du capital de chaque associé. Le détail des frais de souscription, gestion et revente permet de comparer les offres sur des bases cohérentes.

Le délai de jouissance est temporairement ramené au premier jour du mois suivant la souscription et son règlement, jusqu'à fin 2026 au plus tard. Le bulletin prévoit également une fin anticipée liée à la disparition des demandes complètes de retrait non remboursées depuis plus d'un mois. Confirmez la règle applicable à votre dossier.

Retrait : la file d'attente est un point central

Le bulletin mentionne 466 115 parts en attente au 30 juin 2026. Ce chiffre ne décrit pas nécessairement la file au jour de votre demande, mais il interdit de présenter le retrait comme une disponibilité immédiate acquise.

Avant de revendre des parts de SCPI, demandez l'état du registre et les mécanismes accessibles. Un éventuel fonds de remboursement a ses propres ressources, prix et règles ; il ne transforme pas la valeur de retrait compensé en remboursement garanti.

Une détention longue peut aider à absorber certains frais, sans garantir de pouvoir sortir à la date souhaitée. L'épargne nécessaire à une échéance certaine doit tenir compte de ce risque.

Notre avis sur Efimmo 1

Efimmo 1 doit être étudiée avec une attention particulière aux bureaux, à la vacance et à la liquidité. Son ancienneté apporte du recul pour examiner les cycles, sans protéger le capital.

La fiscalité des revenus et cessions de SCPI influence le montant conservé. Pour un achat à crédit, prévoyez de rembourser même si les distributions diminuent ou si la revente tarde.

Efimmo 1 : examiner prix, revenus et liquidité ensemble

« Pour Efimmo 1, regardez la file de retrait autant que le nouveau prix. Une part moins chère ne répond pas à un besoin de disponibilité certaine, et le taux distribué en 2025 ne fixe pas les revenus futurs. »

Arsalain EL KESSIR – Fondateur de BoursedesCrédits

Sources : Sofidy – Tikehau Investment Management, présentation Efimmo 1, bulletins T4 2025 et T2 2026, revue des valeurs du 1er septembre 2026 et annexe officielle de changement de prix ; consultation en octobre 2026.

FAQ : Efimmo 1

Quel prix retenir en octobre 2026 ?

Le prix de souscription est de 190 € depuis le 1er septembre 2026 ; les 212 € des bulletins antérieurs ne sont plus le tarif actuel.

Le retrait de 171 € est-il immédiat ?

Non. Il s'agit d'une référence de retrait compensé, dont l'exécution dépend des conditions de liquidité.

Les 4,44 % seront-ils distribués en 2026 ?

Ce taux correspond à 2025. Il ne constitue pas une garantie pour l'exercice suivant.