SCPI Primovie : avis, rendement, prix des parts et risques

Primovie : prix, rendement et caractéristiques

Sources : Praemia REIM France, page Primovie, marché des parts, bulletin T2 2026 et note d'information d'août 2026, consultés le 17 octobre 2026. Le prix d'une séance ne garantit pas celui d'une transaction future.

Le guide des SCPI explique le placement collectif. Pour Primovie, la santé et les baux longs doivent être examinés avec la nouvelle organisation des échanges et les difficultés de liquidité.

Un patrimoine de santé avec une poche de bureaux

Créée en 2012, Primovie investit principalement dans la santé, les seniors et l'éducation. Elle détient 297 immeubles et 459 baux au 30 juin 2026, pour une surface gérée de 1 713 237 m².

La santé et les seniors représentent 78,7 % de la valeur vénale du portefeuille, les bureaux 16,1 %, l'éducation 4 % et l'hôtellerie 1,2 %. Il ne s'agit donc pas d'un portefeuille exclusivement composé de cliniques ou d'établissements de soins.

La France reste prépondérante : 36,9 % en régions hors région parisienne, 23,5 % en Île-de-France hors Paris et 4,7 % dans Paris. L'Allemagne représente 18,9 % et l'Italie 13,2 %, le solde étant réparti entre l'Espagne, la Belgique et les Pays-Bas.

Le gestionnaire annonce un recentrage sur la santé par la cession des bureaux. Cette orientation ne signifie pas que ces immeubles sont déjà vendus. Leur vente dépend des acheteurs, des expertises et des conditions du marché.

Occupation et locataires : les points à surveiller

Le taux d'occupation financier atteint 94,6 % à fin juin 2026. Il comprend 91,7 % de locaux occupés, 2,7 % sous franchise ou mis à disposition d'un futur locataire et 0,2 % sous promesse de vente. Les locaux vacants en recherche de locataire représentent 5,4 %.

Le taux de recouvrement de 98 % porte sur les loyers facturés. Il ne mesure pas la proportion de tous les immeubles effectivement occupés. Le suivi du rendement et de l'occupation d'une SCPI nécessite de distinguer ces indicateurs.

La durée moyenne ferme restante des baux, ou WALB, est de 9,64 ans. Elle apporte de la visibilité contractuelle, sans supprimer le risque de renégociation ou de difficulté financière d'un exploitant.

Colisée représente 14,2 % des loyers annuels et Clariane 12,2 %. Le bulletin signale des négociations avec Clariane concernant 19 actifs, abouties courant juillet 2026. La diversification entre immeubles n'efface donc pas la concentration sur certains groupes locataires.

Rendement de Primovie : ce que montrent les chiffres

Le taux de distribution de 2025 est de 4,04 %, tandis que la performance globale annuelle est de −7,31 %. Les revenus distribués n'ont pas compensé la baisse de valeur prise en compte pour cet exercice.

Le TRI est de −1,19 % sur cinq ans, de 2021 à 2025, et de 2,84 % sur dix ans, de 2016 à 2025. Ces résultats portent sur des périodes et des prix historiques : ils ne constituent pas un rendement promis pour un nouvel achat.

Les acomptes bruts du premier et du deuxième trimestre 2026 s'élèvent chacun à 1,70 € par part. Celui du deuxième trimestre comprend 1,28 € de revenus locatifs et 0,42 € de revenus financiers.

Diviser un ancien acompte par un prix de transaction récent puis multiplier le résultat par quatre ne suffit pas pour annoncer le rendement à venir. Les cessions, la trésorerie, les loyers et les charges peuvent changer.

La fiscalité des revenus de SCPI dépend notamment de la nature des revenus, de leur origine géographique et de la situation de l'associé.

Prix des parts et sortie : un nouveau marché depuis 2026

L'assemblée générale du 23 juin 2026 a suspendu la variabilité du capital. Les anciennes demandes de souscription et de retrait ont été annulées. L'achat et la vente passent désormais par un registre d'ordres et une confrontation mensuelle.

La première séance, le 24 septembre 2026, a échangé 1 433 parts à 50 € net vendeur et 54,90 € frais inclus pour l'acquéreur. Ces prix sont ceux d'une rencontre effective entre l'offre et la demande, et non une promesse de rachat.

Les confrontations sont prévues le dernier jeudi du mois à 16 heures, ou le jour ouvré précédent si nécessaire. Les ordres complets doivent parvenir au plus tard à 16 heures l'avant-veille, selon les modalités publiées. La présence d'un ordre dans le registre ne garantit pas son exécution.

La valeur de réalisation de 123,76 € et celle de reconstitution de 146,51 € au 30 juin 2026 sont des références patrimoniales distinctes du prix de transaction. L'écart ne prouve pas une hausse future ni une possibilité de sortir à ces valeurs.

Le fonds de remboursement a été clôturé avec la suspension. Le bulletin indique 93 031 parts remboursées au premier semestre par ce mécanisme. Le zéro affiché dans le nouveau registre à fin juin résultait de l'absence de confrontation et de l'annulation des anciennes demandes ; il ne démontrait pas une liquidité retrouvée.

Pour revendre des parts de SCPI, examinez le prix limite, les quantités échangées et la validité du mandat, plutôt qu'un ancien prix de souscription.

Frais de Primovie : distinguer achat et gestion

Sur le marché organisé, la commission de cession à la charge de l'acquéreur est de 4 % HT, soit 4,8 % TTC, du montant de la transaction. Des droits d'enregistrement s'ajoutent. Pour la séance de septembre, le montant total frais inclus publié est de 54,90 €, face à un prix net vendeur de 50 €.

La gestion prévoit au maximum 10 % HT des produits locatifs HT encaissés et 5 % HT des produits financiers nets, avec le traitement de TVA et des participations contrôlées précisé dans la note. Ces taux ne sont pas des pourcentages annuels à appliquer directement à votre capital investi.

D'autres commissions concernent les acquisitions, les ventes d'immeubles ou les travaux. Le détail des frais d'une SCPI doit être rapproché du mode d'achat effectivement utilisé : les conditions d'une ancienne souscription ne décrivent pas à elles seules un achat sur le marché secondaire.

Notre avis sur Primovie

Primovie permet une exposition importante à l'immobilier de santé européen, avec un portefeuille étendu et des baux longs. Le secteur ne garantit toutefois ni le paiement des exploitants, ni la stabilité des expertises, ni la revente des parts.

Le ratio de dettes et autres engagements est de 30,1 % selon la méthode ASPIM à fin juin 2026. Le gestionnaire indique une baisse de la valeur des actifs de 2,7 % sur le semestre, davantage marquée sur les bureaux. L'endettement et les arbitrages influencent donc aussi l'équilibre du fonds.

Les risques de perte en capital et de liquidité sont essentiels dans l'analyse. Pour un investissement financé à crédit, les échéances doivent rester supportables si les revenus baissent ou si la vente tarde.

Primovie : surveiller les exploitants et la liquidité

« Pour Primovie, vérifiez d'abord le marché des parts et la solidité des principaux exploitants. Une exposition à la santé et des baux longs ne suffisent pas à garantir votre revenu ni votre prix de sortie. »

Arsalain EL KESSIR – Fondateur de BoursedesCrédits

Sources : Praemia REIM France, page Primovie et marché des parts au 17 octobre 2026, bulletin d'information T2 2026 et note d'information d'août 2026.

FAQ : Primovie

Quel est le prix de Primovie en septembre 2026 ?

La confrontation du 24 septembre a établi 50 € net vendeur et 54,90 € acquéreur, sur 1 433 parts. Un prochain échange peut avoir lieu à un autre prix.

Le taux de distribution de 4,04 % garantit-il les revenus futurs ?

Non. Il concerne 2025. Les acomptes et la valeur des parts peuvent évoluer à la hausse comme à la baisse.

Le fonds de remboursement permet-il encore de sortir ?

Le bulletin T2 2026 indique sa clôture liée à la suspension de la variabilité. La vente s'effectue désormais selon les modalités du marché secondaire.