SCPI Primopierre : avis, rendement, prix des parts et risques

Primopierre : les chiffres et conditions à connaître

Sources : Praemia REIM France, page Primopierre, marché des parts, bulletin T2 2026 et note d'août 2026, consultés le 17 octobre 2026. Les prix de séance sont datés et ne garantissent pas une prochaine transaction.

Le guide des SCPI présente le placement collectif. Pour Primopierre, le marché secondaire, la vacance et la dette doivent être examinés avant d'interpréter un taux distribué passé.

Une SCPI de bureaux très exposée à l'Île-de-France

Primopierre détient principalement des immeubles de bureaux en France. À fin juin 2026, le bulletin recense 55 actifs, 315 baux et 560 492 m².

En valeur vénale, les bureaux représentent 94 % et les immeubles mixtes 6 %. L'Île-de-France hors Paris pèse 57,5 %, Paris 31,2 % et les autres régions françaises 11,3 %.

Cette concentration rend le fonds sensible à la demande de bureaux franciliens, aux besoins de rénovation et aux conditions consenties aux entreprises. La présence de grandes signatures locatives ne garantit pas la location de tous les immeubles.

Le bulletin ne fait état d'aucune acquisition ni cession réalisée au deuxième trimestre, avec deux actifs sous promesse de vente. Une promesse ne doit pas être assimilée à des fonds déjà encaissés.

Vacance et financement : des risques qui se cumulent

Le TOF est de 81,7 % à fin juin 2026. Le détail comprend 73,3 % de locaux occupés, 6,7 % sous franchise ou mis à disposition d'un futur locataire et 1,7 % sous promesse de vente. La vacance en recherche de locataire représente 18,3 %.

Le taux de recouvrement est de 97 %. Il porte sur les loyers facturés et ne signifie pas que 97 % du patrimoine est loué. Les indicateurs d'occupation et de rendement ne doivent pas être interchangés.

Le ratio de dettes et autres engagements est de 41,3 % selon la méthode ASPIM. Cette mesure doit être conservée avec sa méthode, sans la comparer directement à un plafond calculé sur une autre base.

Le gestionnaire prévoit d'affecter les produits de cessions au remboursement des créanciers. Une vente peut réduire la dette, mais elle retire aussi des actifs et potentiellement des loyers du portefeuille.

Distribution : distinguer 2025 et les acomptes de 2026

Le taux de distribution 2025 est de 3,62 % et la performance globale annuelle de −5,11 %. Un revenu positif n'a donc pas empêché une baisse de la référence de valeur prise en compte dans l'indicateur.

Le TRI est de −8 % sur cinq ans, de 2021 à 2025, et de −0,04 % sur dix ans, de 2016 à 2025. Ces résultats ne doivent pas être présentés comme une prévision pour un achat au prix de septembre 2026.

Les deux acomptes bruts du premier semestre 2026 sont chacun de 0,90 € par part. Celui du deuxième trimestre comprend 0,82 € de revenus locatifs et 0,08 € de revenus financiers.

Il serait trompeur de diviser mécaniquement ces revenus passés par un prix de marché récent pour annoncer un rendement futur certain. La vacance, les travaux, les cessions et la dette peuvent modifier les prochains versements.

La fiscalité des revenus de SCPI dépend de la nature des sommes et de la situation de l'associé.

Prix des parts : les transactions se font sur le marché secondaire

La suspension approuvée le 7 janvier 2026 a annulé les anciennes demandes de souscription et de retrait. Un associé souhaitant vendre doit manifester expressément son intention sur le nouveau marché organisé.

La première confrontation a eu lieu le 26 mars 2026. La séance du 24 septembre a échangé 364 parts à 31,88 € net vendeur et 35 € acquéreur, contre 36 € et 39,53 € le 27 août, sur 1 747 parts.

Le prix et le volume peuvent donc varier d'un mois à l'autre. Un ordre ne garantit ni une exécution totale ni un délai.

À fin juin, la valeur de réalisation est de 70,76 € et la valeur de reconstitution de 81,75 €. Ces références patrimoniales ne sont pas des prix de remboursement garantis. L'écart avec les transactions ne prouve pas une remontée future du prix.

Pour revendre vos parts, utilisez le prix net vendeur, les volumes échangés et le calendrier applicable, plutôt qu'un ancien prix de souscription.

Frais du marché et gestion du fonds

La commission de cession sur le marché secondaire est de 4 % HT, soit 4,8 % TTC, de la somme revenant au vendeur, avec droits d'enregistrement de 5 % à la charge de l'acquéreur selon les conditions publiées.

La gestion prévoit au maximum 10 % HT des produits locatifs hors taxes encaissés et 5 % HT des produits financiers nets, avec TVA applicable et traitement des participations contrôlées détaillés dans la note.

D'autres frais concernent les opérations immobilières et les mutations. Les frais de souscription, gestion et cession des SCPI doivent être rapprochés du mode d'opération effectivement utilisé.

Un délai annoncé pour recevoir les fonds après une transaction ne doit pas être confondu avec le temps nécessaire pour trouver une contrepartie et exécuter l'ordre.

Notre avis sur Primopierre

Le portefeuille offre une exposition identifiable aux bureaux franciliens. La vacance, la dette et la baisse des expertises pèsent toutefois sur les revenus et la valeur : le bulletin indique une variation du patrimoine de −5,9 % sur le premier semestre 2026.

Le registre compte 146 937 parts en attente de cession à fin juin. Ce nouveau registre ne doit pas être comparé sans précaution aux anciennes demandes de retrait annulées lors de la suspension.

Les risques de perte en capital et de liquidité sont déterminants. Pour un achat financé à crédit, la capacité de remboursement doit rester indépendante d'un dividende futur et d'une vente rapide.

Primopierre : suivre le marché, la vacance et la dette

« Pour Primopierre, partez des prix et volumes réellement échangés, puis examinez la vacance et la dette. Une valeur d'expertise supérieure au cours de transaction ne garantit pas que votre capital sera récupéré à ce niveau. »

Arsalain EL KESSIR – Fondateur de BoursedesCrédits

Sources : Praemia REIM France, page Primopierre et confrontations d'août et septembre 2026, bulletin T2 2026 et note d'information du 1er août 2026 ; consultation le 17 octobre 2026.

FAQ : Primopierre

Quel prix a été constaté en septembre 2026 ?

31,88 € net vendeur et 35 € acquéreur lors de la confrontation du 24 septembre, sur 364 parts.

Mon ancienne demande de retrait devient-elle automatiquement un ordre de vente ?

La page précise qu'après son annulation liée à la suspension, l'associé doit manifester expressément sa volonté de vendre sur le marché secondaire.

La valeur de réalisation garantit-elle la sortie ?

Non. Elle est une référence patrimoniale, distincte du prix et du délai de cession sur le marché des parts.