SCPI PAREF Evo : avis, rendement, prix des parts et risques

PAREF Evo : les chiffres et conditions essentiels

Sources : PAREF Gestion, page PAREF Evo, bulletin T2 2026 et note du 7 octobre 2026, consultés le 17 octobre 2026.

Le guide des SCPI explique le placement collectif. L'analyse d'Evo nécessite surtout de distinguer la stratégie européenne élargie et la concentration actuelle du portefeuille.

Une stratégie européenne, un patrimoine encore polonais

Créée en 2020, la SCPI initialement appelée Interpierre Europe Centrale est aujourd'hui présentée sous le nom PAREF Evo. Sa stratégie diversifiée depuis juin 2024 couvre l'Europe hors de France.

À fin juin 2026, les cinq immeubles détenus se situent toutefois à Cracovie et Varsovie. La répartition en valeur hors droits est respectivement de 53,6 % et 46,4 %.

Les bureaux représentent 89,5 % de cette répartition, les locaux d'activité 10,5 %. Le fonds ne dispose donc pas encore d'un patrimoine largement réparti entre plusieurs pays et plusieurs secteurs.

Le bulletin évoque une opportunité étudiée au Portugal. Une analyse préalable à l'investissement ne doit pas être présentée comme une acquisition réalisée. Les futures opérations pourront faire évoluer la répartition, sans garantie.

Occupation et locataires : une phase de relocation à suivre

Le TOF du deuxième trimestre 2026 est de 87,7 %. Son détail comprend 82,1 % de locaux occupés et 5,6 % sous franchise ou mis à disposition d'un futur locataire ; les locaux vacants représentent 12,3 %.

Le portefeuille compte treize baux, pour une durée ferme résiduelle moyenne de trois ans. Le nombre limité d'immeubles augmente l'importance des principaux locataires dans l'évolution des revenus.

À Browar Lubicz, le gestionnaire décrit un renouvellement anticipé en juillet 2026 et un nouveau bail avec une entreprise informatique. Ces avancées ne doivent pas être rétroactivement assimilées à une occupation intégrale au 30 juin.

Les indicateurs de rendement et d'occupation doivent être complétés par le suivi des franchises, des surfaces vacantes et des dates effectives de perception des loyers.

Distribution : 4,72 % brut en 2025

Le taux de distribution et la performance globale annuelle publiés pour 2025 sont de 4,72 %. Le bulletin distingue 3,64 % après fiscalité étrangère et 1,08 point de fiscalité étrangère.

Le TRI sur cinq ans au 31 décembre 2025 est de 3,42 %. Il mesure une rentabilité sur une période et ne doit pas être confondu avec le revenu annuel.

Au deuxième trimestre 2026, l'acompte brut est de 2,38 € par part. Le tableau indique 1,94 € net versé à une personne physique, après les prélèvements présentés. Il ne s'agit pas d'une prévision de dividende annuel.

Le gestionnaire attribue une baisse trimestrielle des revenus aux départs de locataires du début d'année. Les relocations et acquisitions envisagées ne garantissent pas leur compensation.

La fiscalité des revenus de SCPI étrangères reste à examiner avec les documents fiscaux personnels : un montant après fiscalité étrangère n'est pas nécessairement net de tous les impôts du détenteur.

Prix de part et endettement

La part est proposée à 250 € et le retrait compensé à 225 €. La première souscription de dix parts représente 2 500 €.

À fin juin 2026, la valeur de réalisation est de 212,50 € et la valeur de reconstitution de 244,14 € par part. Ces références patrimoniales ne constituent pas un prix de remboursement garanti.

Le patrimoine est expertisé à 40,7 millions d'euros et le ratio de dette bancaire rapportée à cette valeur est nul à fin juin. L'absence d'emprunt à cette date ne supprime ni la vacance ni les variations possibles de valeur.

La capitalisation de 49,3 millions d'euros ne doit pas être assimilée à la valeur d'expertise des seuls immeubles. Ce sont des mesures différentes.

Frais et entrée en jouissance

La note du 7 octobre 2026 fixe la commission de souscription à 10 % HT maximum du prix, soit 12 % TTC au taux indiqué. Le bulletin T2 précise, pour la commission présentée à 10 % HT, que la TVA est supportée et récupérée par le gestionnaire et n'impacte pas l'investisseur.

Le retrait compensé affiché est de 225 €, selon les conditions publiées. Il faut utiliser le prix et le décompte applicables, sans appliquer arbitrairement une deuxième déduction.

La commission de gestion est plafonnée à 11 % HT, soit 13,20 % TTC, des recettes de toute nature encaissées hors taxes, notamment loyers et produits financiers.

La note prévoit aussi 75 € HT, soit 90 € TTC, par dossier de cession ou de retrait, ainsi que des coûts propres aux opérations immobilières. Les frais de SCPI doivent être comparés avec leur assiette.

L'entrée en jouissance est fixée au premier jour du mois suivant l'agrément de la souscription par le gestionnaire, selon la note actuelle. L'horizon recommandé est de dix ans.

Retraits : une file d'attente malgré le capital variable

À fin juin 2026, le bulletin recense 7 207 parts en attente de retrait, pour 197 184 parts composant le capital. Le capital variable ne signifie donc pas un remboursement permanent à la demande.

Le retrait compensé dépend de souscriptions suffisantes et des modalités du registre. Pour revendre vos parts, demandez la situation récente et le délai observé, sans considérer ce dernier comme garanti.

Les risques de perte en capital et de liquidité s'ajoutent à la concentration polonaise et à la vacance locative. Une stratégie européenne annoncée ne les supprime pas à elle seule.

Notre avis sur PAREF Evo

Evo donne accès à un patrimoine immobilier identifié à Varsovie et Cracovie. L'élargissement de la stratégie peut créer des possibilités de diversification, mais il faut juger les acquisitions réalisées et leur poids effectif.

La vacance et le nombre réduit d'actifs imposent un suivi des principaux baux. Le label ISR et le classement Article 8 ne garantissent ni le rendement ni le capital.

Pour un achat financé à crédit, conservez une capacité de remboursement indépendante d'une compensation rapide des pertes de loyers ou d'une sortie à date fixe.

PAREF Evo : distinguer stratégie et patrimoine détenu

« Pour PAREF Evo, partez des cinq immeubles polonais réellement détenus. Une stratégie européenne élargie ne devient une diversification effective qu'au rythme des acquisitions réalisées et mises en location. »

Arsalain EL KESSIR – Fondateur de BoursedesCrédits

Sources : PAREF Gestion, page PAREF Evo, bulletin T2 2026 et note d'information du 7 octobre 2026 ; consultation le 17 octobre 2026.

FAQ : PAREF Evo

Quel est le minimum initial ?

Dix parts à 250 €, soit 2 500 € selon les conditions consultées.

La SCPI est-elle déjà répartie dans plusieurs pays ?

À fin juin 2026, le patrimoine publié se situe entièrement à Varsovie et Cracovie, en Pologne. La stratégie autorise une diversification européenne hors de France.

Le retrait à 225 € est-il immédiat ?

Non. Ce prix compensé ne garantit pas le délai de remboursement et des parts sont en attente à fin juin 2026.