SCPI Activimmo : avis, rendement, prix des parts et risques

La seule grande SCPI à avoir relevé son prix en 2026

Activimmo est une SCPI à capital variable créée en 2019, spécialisée dans l'immobilier logistique et les locaux d'activité, gérée par Alderan. Elle pesait 1,42 milliard d'euros de capitalisation et comptait 29 843 associés au 30 juin 2026, pour 182 immeubles et 1 407 005 mètres carrés.

Deux chiffres qui la distinguent de tout le marché

Le premier : son prix de part a été relevé de 610 à 613,50 euros le 1er juillet 2026, soit une hausse de 0,57 %. C'est la première revalorisation depuis sa création, et elle intervient alors que le marché des SCPI affichait une baisse moyenne de 3,45 % en 2025. Le second : aucune part n'était en attente de retrait à toutes les dates publiées depuis 2021, quand la moyenne du marché atteignait 3,1 % de la capitalisation fin 2025.

Les chiffres clés au 30 juin 2026

• Prix de souscription 613,50 euros, valeur de retrait 548,47 euros
• Taux de distribution 2025 de 5,49 %, soit 33,48 euros par part
• Endettement de 0,86 %, pour un plafond statutaire de 30 %
• 369 locataires, durée résiduelle moyenne des baux de 3,8 ans
• Label ISR renouvelé le 7 décembre 2025, sans non-conformité

Rapportée aux autres solutions d'épargne immobilières, cette SCPI est aujourd'hui l'un des rares dossiers où ni le prix ni la liquidité ne posent problème. Les tensions sont ailleurs, et elles sont réelles.

Trois signaux qui se dégradent

Un prix stable et une liquidité intacte ne disent rien de la rentabilité d'exploitation. Trois indicateurs vont dans le mauvais sens depuis 2022.

L'occupation a perdu plus de cinq points

Le taux d'occupation financier est passé de 98,5 % en 2022 à 98,1 % en 2023, 96,3 % en 2024, puis 93,1 % en 2025 et 93,3 % au deuxième trimestre 2026. Au 31 décembre 2025, 26 actifs présentaient des surfaces vacantes, pour 143 764 mètres carrés et un loyer potentiel perdu de 6,1 millions d'euros par an. Trois actifs étaient en développement, à Creil, Attignat et Briare, pour 38,16 millions d'euros de travaux.

Le report à nouveau est pratiquement épuisé

C'est le point le plus préoccupant du dossier. Le report à nouveau est tombé de 0,90 euro par part fin 2023 à 0,36 euro fin 2024 puis 0,04 euro fin 2025. Autrement dit, la SCPI n'a plus de réserve pour lisser un exercice difficile.

Or la distribution de 2025, à 33,48 euros, a dépassé le résultat courant de 31,30 euros. L'écart de 2,18 euros par part a été couvert par des plus-values de cession et par cette réserve désormais quasi nulle.

La collecte a chuté de 96 %

• 2022 : 481 millions d'euros de collecte nette, point haut
• 2023 : 324 millions
• 2024 : 172 millions
• 2025 : 73 millions
• Deuxième trimestre 2026 : 3,70 millions

Les retraits compensés progressent en parallèle, de 1 million d'euros en 2022 à 21 millions en 2025. Le modèle d'une SCPI jeune qui achète avec de la collecte fraîche ne fonctionne plus au même rythme, et 57 millions d'euros restaient à investir au premier trimestre 2026.

Le prix de la part, sept ans de stabilité

Contrairement à ce que laissent entendre certaines pages, cette SCPI n'a jamais baissé son prix. Le voici en regard des valeurs d'expertise.

Le prix reste légèrement sous la valeur de reconstitution

À 613,50 euros contre 614,90 euros, la part se vend 0,23 % en dessous de sa valeur de reconstitution. C'est une situation saine, qui contraste avec les SCPI de bureaux vendues en surcote. En 2023 en revanche, le prix dépassait la reconstitution de 1,5 %, et la société de gestion a formellement décidé de le maintenir à deux reprises, en juillet puis en septembre 2023.

Deux réserves sur la revalorisation

La hausse de juillet 2026 mérite d'être lue avec attention. Elle intervient alors que la valeur de reconstitution venait de remonter à 616,58 euros fin 2025, et un service d'analyse indépendant signale que cette valeur a fait l'objet d'une rectification par la société de gestion le 10 septembre 2026. Des associés qualifient par ailleurs cette revalorisation de manoeuvre destinée à soutenir la performance globale affichée, la valeur de reconstitution étant proche de l'ancien prix.

La valeur de réalisation, elle, reste en retrait

Elle est passée de 544,28 euros en 2019 à 507,98 euros au 30 juin 2026, soit un recul de 6,7 %. Le prix de souscription la dépasse de 20,8 %, écart qui correspond pour l'essentiel à la commission de souscription et aux frais d'acquisition.

C'est le mécanisme normal de toute SCPI de rendement, mais il rappelle qu'une sortie rapide est perdante, quelle que soit la solidité du dossier.

Un rendement tenu, mais de plus en plus difficilement

Le taux de distribution est remarquablement stable : 6,05 % en 2020, 6,02 % en 2021, puis 5,50 %, 5,52 %, 5,50 % et 5,49 % de 2022 à 2025. L'objectif pour 2026 est de 33,55 euros par part, soit un niveau équivalent.

Trois éléments à mettre en face du taux affiché

Premièrement, 0,31 point du taux de 5,49 % servi en 2025 provient de plus-values de cession, soit environ 1,89 euro par part, et non de loyers. Deuxièmement, le résultat courant a reculé de 32,91 à 31,30 euros par part entre 2024 et 2025. Troisièmement, l'abaissement de l'objectif de rendement, passé de 6 % à 5,50 % dès 2022, avait été motivé par la concurrence sur les actifs logistiques et la hausse de leurs prix.

Le taux de rendement interne est plus modeste

La société de gestion affiche un objectif de 5 % sur dix ans. Le taux de rendement interne réellement constaté sur cinq ans ressort à 3,64 % selon un comparateur. L'écart tient à la commission de souscription, qui pèse lourd sur un horizon court.

Le passage à la mensualisation en 2025

Les versements sont devenus mensuels en 2025, à 2,54 euros par mois. Plusieurs associés ont relevé que l'acompte mensuel équivalait à un montant trimestriel inférieur au rythme antérieur. Les versements de 2026 s'établissent à 2,54 euros en janvier et février, puis 2,42 euros en mars, soit 7,50 euros au premier trimestre contre 7,77 euros au deuxième.

Patrimoine, frais et endettement

Le patrimoine est réparti entre entrepôts logistiques pour 53,2 %, locaux d'activité pour 30,8 %, logistique urbaine pour 8,5 % et transport et messagerie pour 6,7 %. La France représente 77,5 % des actifs, complétée par l'Espagne à 13,4 %, l'Italie à 4,1 % et quatre autres pays européens.

Une concentration locative modérée

Le premier locataire ne pèse que 6,6 % des loyers, les trois premiers 15,8 % et les cinq premiers 20,2 %. C'est nettement moins concentré que la plupart des SCPI de bureaux. Un seul locataire est nommé publiquement, un groupe de transport qui occupe 90 % du site de Briare. La durée résiduelle moyenne des baux, 3,8 ans, reste en revanche courte.

Des frais d'entrée parmi les plus élevés du marché

La commission de souscription atteint 10,60 % hors taxes, soit 12,72 % toutes taxes comprises, et la commission de gestion 10 % hors taxes des produits locatifs. Aucune commission de retrait n'est prélevée. Le document d'informations clés n'étant pas accessible publiquement, la réduction du rendement sur cinq et dix ans n'est pas chiffrable, et c'est la pièce à réclamer avant de souscrire.

Un endettement quasi nul

Le ratio s'établit à 0,86 % au 30 juin 2026, pour un emprunt bancaire de 1,285 million d'euros porté par une filiale. Quarante millions d'euros de lignes de crédit sont autorisés mais n'étaient pas tirés fin 2025. Dans un marché où la moyenne des SCPI atteint 18,3 %, c'est un facteur de résistance majeur.

Ce que disent les associés, et ce qui reste à surveiller

Cette SCPI surperforme le marché sur trois axes et sous-performe son propre segment sur deux autres. Le taux de distribution de 5,49 % dépasse la moyenne des SCPI, à 4,91 %, mais reste inférieur à celle du segment logistique, autour de 5,6 %. Son taux d'occupation de 93,1 % est également un peu en dessous de la moyenne du segment.

Les reproches des porteurs de parts

• Une dépendance croissante aux plus-values de cession pour tenir la distribution
• Des incohérences récurrentes dans les rapports : catégories d'actifs, surfaces, nombre d'acquisitions
• Des retards et des incohérences sur l'imprimé fiscal unique en 2025
• La mensualisation des versements, jugée moins favorable que le rythme trimestriel
• Une hausse des jetons de présence du conseil de surveillance

La société de gestion a répondu publiquement à certaines de ces critiques, reconnaissant des arrondis et une erreur de frappe sur le nombre d'immeubles. Aucune association d'épargnants, aucune action collective et aucune contestation formelle en assemblée n'ont été trouvées.

Un point de gouvernance à suivre de près

L'assemblée générale extraordinaire d'avril 2025 n'a pas atteint son quorum, et une seconde assemblée a été convoquée en septembre 2025. Parmi les résolutions soumises figurait l'instauration d'un mécanisme de suspension de la liquidité des parts, aux côtés d'un abaissement du quorum, du vote à distance et d'un abaissement de la souscription minimale à un euro au 1er mai 2026. Le résultat de ces votes n'est pas public.

Rien de défavorable du côté du régulateur

Aucune mise en garde de l'Autorité des marchés financiers, aucune sanction, aucune procédure ni aucun contrôle n'a été trouvé concernant cette SCPI ou sa société de gestion. Aucun article de presse défavorable ni aucune alerte publique n'ont été relevés. Sur ce plan, le dossier est vierge.

FAQ : la SCPI Activimmo

Le prix de la part a-t-il baissé ?

Non, c'est l'inverse. Le prix est resté à 610 euros de 2019 à juin 2026, puis a été relevé à 613,50 euros le 1er juillet 2026, première revalorisation depuis la création. Les pages qui annoncent une baisse de prix confondent avec d'autres SCPI.

Peut-on revendre ses parts facilement ?

Oui, à ce jour. Aucune part n'était en attente de retrait à toutes les dates publiées depuis 2021, et le ratio de liquidité à trois mois ressort à 100 %. Les retraits sont exécutés au prix affiché, sans file d'attente. Une résolution soumise en 2025 prévoyait toutefois un mécanisme de suspension de la liquidité, dont le sort n'est pas public.

Quel rendement attendre ?

Le taux de distribution 2025 s'élève à 5,49 %, pour 33,48 euros par part, et l'objectif 2026 est de 33,55 euros. Attention, 0,31 point de ce taux provenait de plus-values de cession et non de loyers, et le report à nouveau est tombé à 0,04 euro par part.

Quels sont les frais d'entrée ?

Dix virgule soixante pour cent hors taxes, soit 12,72 % toutes taxes comprises, déjà comprise dans le prix de 613,50 euros. C'est au-dessus de la moyenne du marché. Elle explique l'écart entre le prix payé et la valeur de retrait de 548,47 euros.

Le marché de la logistique s'est-il retourné ?

Partiellement. L'objectif de rendement a été abaissé de 6 % à 5,50 % dès 2022, en raison de la concurrence sur les actifs et de la hausse de leurs prix. Le taux d'occupation a reculé de cinq points depuis 2022 et 26 actifs présentaient des surfaces vacantes fin 2025, pour 6,1 millions d'euros de loyer potentiel.

Cette SCPI est-elle endettée ?

Très peu. Le ratio d'endettement atteint 0,86 % au 30 juin 2026, pour un plafond statutaire de 30 % et une moyenne de marché de 18,3 %. Les quarante millions d'euros de lignes de crédit autorisées n'étaient pas tirés fin 2025.