SCPI Novapierre Allemagne 2 : avis, rendement, prix des parts et risques

Novapierre Allemagne 2 : quelle est sa situation actuelle ?

Sources : PAREF Gestion, historique officiel de PAREF Prima, note de janvier 2026 et bulletin T2 2026, consultés le 17 octobre 2026. Les prix et performances du tableau concernent PAREF Prima.

Une recherche sur Novapierre Allemagne 2 doit d'abord clarifier la fusion. Le guide des SCPI explique le fonctionnement du placement ; les droits actuels d'un ancien associé doivent ensuite être rapprochés de ses documents personnels.

Une fusion approuvée en juin 2024

La note d'information rappelle un acte du 17 avril 2024 définitivement approuvé par l'assemblée générale extraordinaire du 10 juin 2024. Novapierre Allemagne 2 a apporté la totalité de ses actifs et passifs à Novapierre Allemagne.

Le même fonds absorbant a pris le nom PAREF Prima le 10 juin 2024. Il faut distinguer l'absorption de Novapierre Allemagne 2 du changement de dénomination de Novapierre Allemagne.

La note décrit un apport net de 314,47 millions d'euros environ et la création de parts en rémunération de cet apport. Ces montants sociaux ne permettent pas, à eux seuls, de calculer le nombre de parts revenant à un associé donné.

Pour retrouver votre position, consultez l'avis d'opération et le relevé nominatif établi par le gestionnaire. Le nombre de parts anciennes, celui des parts nouvelles et les éventuels ajustements doivent être vérifiés sur ces documents.

Quel prix retenir après la fusion ?

Un ancien prix de souscription de Novapierre Allemagne 2 ne décrit plus une offre ouverte sous ce nom. Les conditions actuelles à consulter sont celles de PAREF Prima.

La page produit et le bulletin T2 2026 affichent 272 € par part, pour un minimum initial de cinq parts, soit 1 360 €. Le retrait compensé est de 244,80 € avant les éventuels coûts de l'opération.

À fin juin 2026, la valeur de réalisation est de 212,34 € et la valeur de reconstitution de 264,93 € par part de PAREF Prima. Ce sont des références patrimoniales distinctes d'un prix de remboursement garanti.

Pour mesurer une plus-value ou une moins-value personnelle, comparez le montant effectivement récupérable avec votre coût historique et les conséquences de l'opération figurant sur vos justificatifs. Le prix actuel ne suffit pas.

Rendement : distinguer l'ancienne SCPI du fonds actuel

PAREF Prima publie pour 2025 un taux de distribution brut de 5 %, soit 4,65 % après fiscalité étrangère selon le bulletin. La performance globale annuelle est de 5 %.

Ces chiffres concernent la SCPI actuelle et ne doivent pas être présentés comme une distribution 2025 autonome de Novapierre Allemagne 2. Ils ne représentent pas non plus le rendement net personnel de tous les anciens associés.

Les TRI de PAREF Prima sont de 4 % sur cinq ans, du 31 décembre 2020 au 31 décembre 2025, et de 5,03 % sur dix ans, du 31 décembre 2015 au 31 décembre 2025. Leur historique ne reproduit pas nécessairement les flux de votre investissement d'origine.

La méthode de lecture des taux de distribution et du TRI évite de confondre revenu annuel, performance globale et rentabilité d'une détention personnelle. Les performances passées ne garantissent pas les suivantes.

Le patrimoine actuel : des commerces surtout allemands

PAREF Prima détient principalement des actifs commerciaux en Allemagne, avec une diversification européenne. À fin juin 2026, le gestionnaire recense 77 immeubles et 624 095 m².

Les Pays-Bas représentent 7,5 % de la valorisation hors droits présentée sur la page. L'activité alimentaire et le bricolage occupent une place importante dans la stratégie de commerces essentiels.

Le TOF publié est de 93,9 %, la durée résiduelle des baux de 5,4 ans et le taux d'endettement de 26,6 %. Ces chiffres décrivent le fonds actuel, avec un périmètre plus large que celui de l'ancienne Novapierre Allemagne 2.

La fusion peut mutualiser davantage d'immeubles et de locataires. Elle ne supprime ni la concentration dans le commerce ni les risques immobiliers et de perte en capital.

Frais et conditions : utiliser les documents en vigueur

Le bulletin de PAREF Prima indique une commission de souscription de 10 % HT du prix ; il précise que la TVA est supportée et récupérée par la société de gestion et n'impacte pas l'investisseur.

La commission annuelle de gestion est plafonnée à 11 % HT, soit 13,20 % TTC, des recettes de toute nature encaissées hors taxes à compter de 2026. Les frais de cession ou de mutation indiqués sont de 75 € HT, soit 90 € TTC, selon l'opération.

Les frais des SCPI doivent être appréciés avec leur assiette et leurs conditions. Les commissions figurant sur une ancienne fiche Novapierre Allemagne 2 ne remplacent pas les documents actuels.

Pour une nouvelle souscription, les documents consultés divergent sur le délai de jouissance : la note de janvier mentionne le premier jour du sixième mois après agrément, tandis que le bulletin T2 mentionne le premier mois après réception intégrale des fonds. Faites préciser par écrit la condition applicable avant de calculer les premiers revenus.

L'horizon recommandé reste de dix ans minimum. Cette durée ne constitue pas une garantie de rendement ou de sortie.

Comment envisager un retrait après l'opération ?

Le bulletin de PAREF Prima recense 117 454 parts en attente de retrait à fin juin 2026, pour 3 432 976 parts composant le capital. La fusion ne donne donc pas accès à une liquidité permanente.

Les demandes de retrait compensé sont traitées selon les conditions du registre et les ressources disponibles. Le prix affiché ne garantit pas un versement immédiat.

Pour préparer la revente de vos parts, utilisez votre position actuelle chez le gestionnaire et l'état récent des retraits. Une ancienne attestation Novapierre Allemagne 2 peut être utile pour l'historique, mais doit être rapprochée du relevé après fusion.

La déclaration fiscale des revenus de SCPI nécessite également les documents actualisés transmis aux associés. Les revenus étrangers et les conséquences propres à votre détention doivent être identifiés séparément.

Notre avis pour les anciens associés

Le point essentiel est d'actualiser les références : dénomination, nombre de parts, prix et documents fiscaux. Une fiche historique peut expliquer la transformation, mais elle ne doit pas entretenir l'idée d'une souscription toujours possible dans une SCPI indépendante.

Pour décider de conserver ou de demander la sortie, analysez PAREF Prima dans sa situation actuelle : commerces, occupation, endettement, frais et registre des retraits. Le nom initial du placement ne suffit pas à apprécier ses perspectives.

Novapierre Allemagne 2 : retrouver sa position après la fusion

« Si vous déteniez Novapierre Allemagne 2, rapprochez l'avis de fusion de votre relevé actuel. L'analyse du prix et du rendement doit partir des parts que vous détenez aujourd'hui et de vos flux réels. »

Arsalain EL KESSIR – Fondateur de BoursedesCrédits

Sources : PAREF Gestion, page PAREF Prima et rubrique historique, note d'information du 1er janvier 2026, bulletin T2 2026 ; consultation le 17 octobre 2026.

FAQ : Novapierre Allemagne 2

Peut-on encore souscrire sous ce nom ?

L'offre actuelle présentée par PAREF Gestion est PAREF Prima, issue de l'absorption de Novapierre Allemagne 2 par Novapierre Allemagne.

Le taux de 5 % correspond-il à mon rendement personnel ?

Non. Il s'agit du taux de distribution 2025 du fonds actuel. Votre rendement dépend de votre investissement et des flux effectivement reçus.

La fusion garantit-elle une revente rapide ?

Non. Des parts de PAREF Prima sont en attente de retrait à fin juin 2026 et la liquidité reste un risque.