SCPI Actipierre 2 : avis, rendement, prix des parts et risques

Une SCPI radiée du registre depuis août 2022

Actipierre 2 n'existe plus. Créée le 7 janvier 1987, elle a été absorbée par Actipierre 3, devenue AEW Paris Commerces, après l'assemblée générale extraordinaire du 14 juin 2022. La fusion a pris effet au 1er janvier 2022, l'augmentation de capital de la société absorbante a été constatée le 30 juin 2022, et la radiation du registre du commerce est intervenue le 18 août 2022.

Trois dates à retenir pour un ancien associé

• 31 mars au 10 juillet 2022 : suspension du marché des parts, ordres en attente annulés
• 30 juin 2022 : dissolution et échange des parts contre celles de la SCPI absorbante
• Deuxième trimestre 2022 : prélèvement de la fiscalité de plus-value de fusion, 2,59 euros par part, compensé par une distribution exceptionnelle en juin

La parité retenue était de 1 part de la SCPI absorbante pour 1,029 part d'Actipierre 2, établie sur la base des valeurs de réalisation. Aucune donnée de prix, de rendement ou d'occupation n'existe donc après 2021, et toute fiche qui en affiche aujourd'hui décrit une SCPI disparue.

Un avertissement sur la qualité des sources

Point d'honnêteté, important pour ce sujet précis : les documents primaires de cette SCPI, rapport annuel 2021, bulletins trimestriels et note d'information, ne sont plus accessibles publiquement. Les chiffres ci-dessous proviennent majoritairement de comparateurs et de registres légaux, et plusieurs se contredisent. Ils sont signalés comme tels. Avant d'arbitrer une situation personnelle, mieux vaut demander à la société de gestion les documents d'origine, comme pour toute SCPI dont on détient des parts.

Le prix de la part et la décote accumulée

Comme sa soeur Actipierre 1, cette SCPI fonctionnait à capital fixe : le prix résultait de confrontations périodiques d'ordres, et non d'une valeur d'expertise. Voici ce que les relevés disponibles indiquent.

Vingt-deux pour cent sous la valeur du patrimoine

La valeur de reconstitution atteignait 403,70 euros au 31 décembre 2021, pour un prix de part de 316 euros. L'écart s'élevait donc à environ 22 %. La valeur de réalisation était de 352,13 euros fin 2019, dernier chiffre disponible sur cette ligne. Un autre comparateur annonce une reconstitution de 421 euros sans la dater, chiffre que rien ne corrobore.

Un marché secondaire atone depuis 2015

La société de gestion l'a reconnu elle-même en motivant la fusion : le marché des parts était peu actif depuis 2015 et les prix d'échange trop éloignés des valeurs d'expertise. Les volumes échangés par exercice et le nombre de parts en attente ne sont pas publiés pour cette SCPI, ce qui empêche de chiffrer précisément le phénomène.

Rendement, occupation et patrimoine en 2021

La dernière année pleine affiche un taux de distribution de 5,22 % pour une distribution de 15,60 euros par part. Le patrimoine comptait 81 immeubles et 121 locataires, pour une capitalisation de 103 millions d'euros répartie entre 327 025 parts et 3 463 associés.

Un patrimoine francilien plus que parisien

C'est la différence la plus nette avec Actipierre 1 : seulement 31 % du patrimoine se situait dans Paris, contre 69 % en région parisienne. Les actifs étaient des murs de commerces, avec quelques bureaux marginaux. Ni la surface totale, ni la liste des enseignes locataires ne sont documentées publiquement.

Une trajectoire de rendement irrégulière

• 2018 : 4,81 % pour 16,65 euros par part
• 2019 : 5,46 %
• 2020 : deux valeurs circulent, 5,22 % et 4,78 %, sans qu'il soit possible de trancher
• 2021 : 5,22 % pour 15,60 euros par part

La distribution a donc reculé en euros entre 2018 et 2021, le taux ne se maintenant que grâce à la baisse du prix de la part. Le report à nouveau représentait l'équivalent de 23,54 % d'un dividende annuel, soit moins de trois mois de distribution d'avance.

Le creux de 2020 sur l'occupation

Le taux d'occupation financier est tombé à 84,11 % au troisième trimestre 2020, contre 97,28 % mi-2019, avant de remonter à 93,57 % fin 2021 et 94,71 % au premier trimestre 2022. C'est un niveau sensiblement plus faible que celui d'Actipierre 1 sur la même période, pour un patrimoine moins central.

Ce que coûtait la détention, et ce qu'elle rapporte aujourd'hui

Les frais de cette SCPI font l'objet de relevés contradictoires selon les sources, ce qui illustre la difficulté à documenter une SCPI fermée. La commission de gestion est annoncée à 9,20 % des loyers par deux sources et à 11,04 % par une troisième. La commission de souscription apparaît tour à tour à 5,40 %, 10 % et 12 %, sans qu'aucun document officiel ne permette de trancher.

Ce qui est établi sur le coût de sortie

Un point ne souffre pas de contestation : la cession de parts sur le marché secondaire supportait 5 % de droits d'enregistrement à la charge de l'acquéreur, en application du Code général des impôts. Sur la SCPI absorbante, le coût total d'acquisition sur ce marché s'élève à 10,40 % du prix, droits inclus. Le délai de jouissance était fixé au premier jour du cinquième mois.

Les performances de la SCPI absorbante

Un ancien associé détient aujourd'hui une SCPI qui a servi 5,96 % en 2024 et 6,28 % en 2025, pour un prix de part passé de 309 à 300,99 euros. Son taux d'occupation financier atteint 95,37 % fin 2025 et 96,25 % au deuxième trimestre 2026, et seulement 0,08 % des parts attendaient un acquéreur au 30 juin 2026.

Une liquidité nettement meilleure

C'est le gain le plus tangible de l'opération. Là où le marché d'Actipierre 2 était décrit comme atone depuis sept ans, la SCPI absorbante affiche un stock de parts en attente de 0,08 % du capital, quand la moyenne du marché s'établissait à 3,1 % fin 2025. La taille atteinte, 306,94 millions d'euros de capitalisation, explique l'essentiel de cette amélioration.

Les risques que cette SCPI illustre

Au-delà du cas particulier, cette fusion est un cas d'école sur quatre risques propres aux petites SCPI de commerces.

La taille, premier facteur de fragilité

Avec 103 millions d'euros de capitalisation, la SCPI n'avait ni l'accès au crédit, ni la capacité de renouveler son patrimoine, ni les économies d'échelle nécessaires. La société de gestion a invoqué ces trois motifs. Une SCPI de moins de 150 millions d'euros reste exposée à ce scénario, ce qui mérite d'être vérifié avant d'arbitrer entre plusieurs solutions d'épargne immobilières.

Le renouvellement des baux à la baisse

Autre reconnaissance explicite de la société de gestion : les renouvellements et relocations se faisaient « souvent à la baisse », avec recours au report à nouveau pour amortir l'impact sur le dividende. Un patrimoine entièrement composé de commerces physiques, en Île-de-France hors Paris, subit cette pression de plein fouet.

La liquidité du capital fixe

• Le prix dépend d'un acheteur, pas d'une valeur d'expertise
• Un marché étroit creuse la décote, ici 22 % fin 2021
• La société de gestion peut suspendre le marché, ce qu'elle a fait pendant plus de trois mois
• Les ordres en attente peuvent être annulés lors d'une opération de restructuration

Ce qui n'a pas été trouvé

Aucune mise en garde de l'Autorité des marchés financiers, aucun article de presse défavorable nommément consacré à cette SCPI, aucune résolution rejetée en assemblée et aucune contestation de la fusion n'ont pu être documentés. Les assemblées des trois SCPI ont approuvé l'opération le 14 juin 2022, sans décompte de votes publié.

FAQ : la SCPI Actipierre 2

Peut-on encore acheter des parts d'Actipierre 2 ?

Non. La SCPI est radiée du registre du commerce depuis le 18 août 2022 et son marché des parts est fermé depuis le printemps de la même année. Les fiches affichant un prix ou un rendement actuels décrivent une entité disparue.

Combien de parts de la nouvelle SCPI ai-je reçues ?

La parité annoncée est de 1 part de la SCPI absorbante pour 1,029 part d'Actipierre 2, calculée sur les valeurs de réalisation au 31 décembre 2021. Cette parité provient d'une source non officielle : seul l'avis d'opération reçu de la société de gestion fait foi.

Quel était le dernier rendement servi ?

Cinq virgule vingt-deux pour cent au titre de 2021, pour 15,60 euros par part. Le taux se maintenait surtout grâce à la baisse du prix, la distribution ayant reculé de 16,65 euros en 2018 à 15,60 euros en 2021.

Pourquoi cette SCPI a-t-elle fusionné ?

Pour trois raisons invoquées par la société de gestion : une taille trop faible pour accéder au crédit et renouveler le patrimoine, un marché secondaire inactif depuis 2015, et des prix d'échange décrochés des valeurs d'expertise. La fusion a porté la capitalisation à plus de 300 millions d'euros.

La fiscalité de la fusion a-t-elle coûté quelque chose aux associés ?

La plus-value de fusion a été imposée et prélevée sur l'acompte du deuxième trimestre 2022, à hauteur de 2,59 euros par part. Une distribution exceptionnelle versée en juin 2022 a été présentée comme compensant ce prélèvement.