SCPI Vitality : avis, rendement, prix des parts et risques

La SCPI Vitality, trois salles de sport en Espagne

La SCPI Vitality est une société civile de placement immobilier à capital variable lancée en 2024 par ClubFunding Asset Management, spécialisée dans les actifs du sport et du bien-être. Son taux de distribution 2025 atteint 6,13 %, mais le patrimoine se limite à trois immeubles loués à deux locataires, pour une capitalisation d'environ 6 millions d'euros.

Avec dix ans de détention recommandée et un dividende qui repose sur deux baux, la vraie question n'est pas le taux affiché mais la place que ces parts peuvent occuper dans un patrimoine : c'est en partant de son propre horizon que l'on peut trouver le bon placement, pas en alignant des rendements hors contexte.

Une SCPI thématique de 2024

La stratégie cible des actifs de petite taille, d'une valeur vénale unitaire inférieure à 5 millions d'euros, en France et dans les pays limitrophes. À ce jour, la totalité du portefeuille se trouve en Espagne. Les deux preneurs sont des exploitants de salles de sport, Basic-Fit et Synergym.

Les chiffres clés au 30 juin 2026

• Capitalisation d'environ 6,2 millions d'euros, contre 5,9 millions fin 2025
• 187 associés seulement
• Prix de souscription 200 €, prix de retrait 180,80 €, minimum d'une part
• Valeur de reconstitution 209,30 €
• Taux d'occupation financier 100 %, durée des baux de 8,7 à 9,2 ans selon les sources
• Durée de détention recommandée de 10 ans ou plus

Ce que la stratégie small caps implique

Acheter de petits actifs permet d'entrer sur des marchés où les grandes SCPI ne vont pas, souvent à des rendements d'acquisition supérieurs. En contrepartie, la revente de ce type de bien dépend d'un marché d'acquéreurs plus étroit, ce qui compte sur un véhicule de cette taille.

Deux locataires pour tout le patrimoine de la SCPI Vitality

Un taux d'occupation de 100 % qui ne protège de rien

Le taux d'occupation financier affiche 100 %, et c'est exact. Mais avec deux preneurs, cet indicateur ne peut prendre que trois valeurs : 100 %, environ 50 %, ou zéro. Il mesure le fait que personne n'est parti, pas le niveau de risque.

Ce que la mutualisation change

Aucune réserve constituée

Le report à nouveau et la provision pour gros entretien ressortent tous deux à zéro. Sur une SCPI établie, ces réserves permettent de lisser une année creuse. Ici, un départ de locataire se répercuterait immédiatement et intégralement sur le dividende, sans aucun amortisseur.

Le rendement de la SCPI Vitality en 2025

6,13 % pour un dividende de 12,27 €

Le calcul se vérifie : 12,27 € rapportés au prix de 200 € donnent bien 6,13 %. Le taux dépasse de 1,22 point la moyenne du marché, établie à 4,91 % pour le même exercice. Sur une première année pleine d'un véhicule en phase d'investissement, ce niveau est courant.

L'objectif annoncé de 6 %

La société de gestion vise 6 % de distribution, soit 12 € par part, sans garantie. Le chiffre de 2025 se situe donc légèrement au-dessus de la cible, et non en dessous. C'est l'objectif, et non le taux réalisé d'un exercice, qui donne la mesure de ce qu'il est raisonnable d'attendre.

Trois mois sans revenu à l'entrée

Le délai de jouissance est de trois mois. Sur la première année civile, neuf mois seulement produisent un revenu : un taux de 6,13 % se traduit par environ 4,60 % effectifs, soit 460 € pour 10 000 € investis au lieu de 613 €. Ce manque ne se rattrape pas.

Une décote de 4,44 % sur l'expertise

200 € contre 209,30 €

La valeur de reconstitution s'établit à 209,30 € au 30 juin 2026, contre 206,70 € fin 2025 : elle progresse de 1,26 %. Le prix de 200 € se situe 4,44 % en dessous, dans une fourchette réglementaire allant de 188,37 € à 230,23 €. Cette position est favorable à l'acheteur.

Les quatre références de prix

L'écart de 19,20 € entre souscription et retrait représente exactement 9,60 % du prix, ce qui confirme le niveau de frais d'entrée annoncé. S'y ajoute une commission de gestion de 10,80 % des produits encaissés. Aucune source consultée ne publie la valeur de réalisation, ce qui empêche de mesurer l'écart avec la seule valeur vénale des immeubles.

La fiscalité espagnole

Le patrimoine étant intégralement situé en Espagne, les loyers y sont imposés avant distribution, puis déclarés en France selon la convention franco-espagnole. Aucune source ne publie le taux net de cette fiscalité pour 2025, contrairement à d'autres SCPI européennes. Ce point se vérifie sur la notice fiscale annuelle.

La collecte de la SCPI Vitality s'est arrêtée

5,9 millions en 2025, puis presque rien

La collecte a atteint 5,9 millions d'euros sur l'ensemble de 2025, mais seulement 204 200 € au quatrième trimestre et 190 200 € au deuxième trimestre 2026. Au rythme du dernier trimestre connu, l'année rapporterait moins de 0,8 million, soit 86 % de moins qu'en 2025.

Ce que cela bloque

• Sans collecte, pas de nouvelle acquisition et donc pas de dilution du risque locatif
• Le portefeuille reste figé à trois actifs et deux preneurs
• Les frais fixes de fonctionnement se répartissent sur une base qui ne grandit plus
• Les retraits sont financés par les souscriptions : une collecte faible réduit la marge de sécurité

La liquidité des parts

Aucune part n'était en attente de retrait aux derniers relevés, les sorties sont donc servies. Cette situation n'est ni garantie ni contractuelle : sur 187 associés, le retrait simultané de quelques porteurs représenterait une fraction importante du capital.

Ce que la taille de la SCPI Vitality interdit

Aucune mutualisation possible

Avec environ 6 millions d'euros et 187 associés, ce véhicule est de très loin le plus petit du marché accessible. Une SCPI tire sa sécurité du nombre, et quatre compteurs la mesurent :

• le nombre d'immeubles, ici trois ;
• le nombre de locataires, ici deux ;
• le nombre de secteurs d'activité, ici un seul ;
• le nombre de pays, ici un seul également.

Aucun de ces leviers n'est actionné, par construction et non par accident. Le support ne peut donc occuper qu'une fraction d'une allocation dont le reste repose sur des véhicules plus larges, et comparer les contrats disponibles avant de choisir la meilleure assurance vie relève exactement de la même logique de répartition.

La dépendance à un seul pays

Cent pour cent du patrimoine se situe en Espagne, alors que la stratégie annoncée vise la France et plusieurs pays limitrophes. La diversification géographique reste donc une intention, pas une réalité, et elle dépend d'une collecte qui s'est tarie.

Le pari sur le marché du fitness

Les salles de sport sont un actif spécialisé : les aménagements sont coûteux et difficiles à reconvertir, et le secteur reste sensible au pouvoir d'achat. Le capital et les revenus ne sont garantis à aucun moment. Pour la part du patrimoine devant rester disponible, un livret d'épargne réglementé répond à un besoin que ce support ne couvre pas.

FAQ : SCPI Vitality

Un taux d'occupation de 100 % est-il rassurant ici ?

Il est exact mais peu informatif. Avec deux locataires seulement, l'indicateur ne peut valoir que 100 %, environ 50 % ou zéro. Il signale qu'aucun preneur n'est parti, sans rien dire de la probabilité qu'un départ survienne ni de ses conséquences, qui seraient immédiates faute de réserve.

Le rendement de la SCPI Vitality est-il reconductible ?

La société de gestion vise 6 %, soit légèrement en dessous du réalisé de 2025. Ce taux repose sur deux baux de longue durée, ce qui offre une visibilité tant qu'ils courent, mais il n'existe ni report à nouveau ni provision pour absorber un incident. Aucun objectif n'est garanti.

Pourquoi la collecte s'est-elle arrêtée ?

Après 5,9 millions d'euros levés en 2025, les trimestres suivants ne dépassent pas 200 000 €. Les causes ne sont pas documentées publiquement. La conséquence l'est : sans nouveaux capitaux, le portefeuille ne peut pas s'étoffer et le risque locatif reste concentré sur deux preneurs.

La décote de 4,44 % est-elle intéressante ?

Le prix de 200 € se situe sous la valeur de reconstitution de 209,30 €, qui progresse d'ailleurs depuis fin 2025. C'est favorable à l'acheteur et cela laisse une marge de revalorisation. Mais une décote ne compense pas un risque de concentration, ce sont deux sujets distincts.

Combien de temps faut-il pour revendre ses parts ?

Aucune part n'était en attente de retrait, les sorties sont donc servies. Mais elles sont financées par les souscriptions nouvelles, qui se sont effondrées, et le véhicule ne compte que 187 associés. Quelques retraits simultanés suffiraient à créer une file d'attente.

Faut-il déclarer ces revenus en France ?

Oui, même déjà imposés en Espagne. Selon la convention franco-espagnole, le revenu ouvre droit à un crédit d'impôt ou se trouve exonéré tout en étant retenu pour déterminer votre taux d'imposition. La notice fiscale annuelle de la société de gestion indique les montants à reporter.

À quel profil la SCPI Vitality peut-elle convenir ?

À un investisseur déjà diversifié, qui comprend qu'il achète deux baux et non un portefeuille, et qui n'y consacre qu'une fraction très limitée de son patrimoine. Détenir ces parts dans un contrat change la liquidité et la fiscalité, ce qui suppose d'avoir vérifié au préalable que l'enveloppe retenue accepte ce type de support.