SCPI Aedificis : avis, rendement, prix des parts et risques

Cette SCPI s'appelle Métronome depuis mars 2023

Premier point à établir : Aedificis a changé de nom. La décision a été prise lors d'une assemblée du 25 janvier 2023 et publiée au registre légal le 16 mars 2023. Il s'agit d'un simple changement de dénomination sociale, sans fusion ni absorption : même numéro d'identification, même entité juridique, même société de gestion. Aucun échange de parts n'a eu lieu, et les associés n'ont rien eu à faire.

La SCPI est bien active et ouverte à la souscription

Elle reste gérée par une société de gestion toulousaine agréée depuis 2015 et filiale d'un grand groupe bancaire mutualiste. Au 30 juin 2026, la capitalisation atteint 154,4 millions d'euros pour 128 689 parts et 2 680 associés. Le plafond statutaire a été porté à 300 millions d'euros en mai 2025, signe d'une ambition de croissance.

Une SCPI de bureaux régionaux, jeune et labellisée

• Créée en juillet 2019, visa de l'Autorité des marchés financiers en octobre 2019
• Dix-huit immeubles pour 61 091 mètres carrés au 30 juin 2026
• Bureaux 82 %, commerces 11 %, locaux d'activité 7 %
• Label ISR obtenu en décembre 2021, parmi les premières SCPI régionales labellisées
• Indicateur de risque de 3 sur 7, objectif de rendement de 5 %

Plusieurs comparateurs publient encore une fiche au nom d'Aedificis avec des chiffres de 2021, une capitalisation de 35 millions d'euros et aucune mention du changement de nom. Celui qui compare cette SCPI à d'autres solutions d'épargne immobilières doit donc vérifier la date des données qu'il consulte.

Un prix figé depuis 2019 et des expertises qui reculent

Le prix de souscription n'a jamais bougé : 1 200 euros depuis la création. C'est en apparence un gage de stabilité dans un marché où la moitié des SCPI ont ajusté leur prix à la baisse. Mais l'écart avec les valeurs d'expertise s'est inversé.

Ce que signifie cette inversion

Entre 2021 et 2025, la valeur de reconstitution a reculé de 7,1 % pendant que le prix restait identique. La part se vend donc aujourd'hui 2,3 % au-dessus de la valeur qu'il faudrait reconstituer pour recréer le patrimoine. L'écart reste très loin de la limite réglementaire de 10 %, mais la marge de sécurité a disparu, et un maintien du prix suppose que les expertises se stabilisent.

La valeur de retrait est le vrai prix de sortie

Elle s'établit à 1 086 euros, soit 9,5 % sous le prix de souscription, écart correspondant à la commission d'entrée. La valeur de réalisation, qui mesure la valeur du patrimoine par part, ressort à 985,38 euros : le prix d'achat la dépasse de 21,8 %. Comme pour toute SCPI de rendement, cet écart impose une détention longue.

Cinq pour cent servis chaque année, mais plus de réserve

Le taux de distribution est d'une régularité inhabituelle : 4,50 % en 2020, puis 5 % en 2021, 2022, 2023, 2024 et 2025. La distribution s'établit à 60 euros par part depuis 2023, versés en quatre acomptes trimestriels de 15 euros, et les deux premiers trimestres 2026 suivent le même rythme.

Le report à nouveau est passé en négatif

C'est le point à connaître absolument. Le report à nouveau cumulé par part est passé de 11,23 euros fin 2022 à 8,52 euros, puis 5,95 euros et 5,36 euros fin 2025. Surtout, le report à nouveau de l'exercice 2025 est négatif, à moins 572 319 euros : la distribution de 60 euros a dépassé le résultat courant de 58,26 euros, l'écart de 1,74 euro par part ayant été prélevé sur la réserve.

Trois conséquences pratiques

• Le maintien de 60 euros par part en 2026 dépend d'une amélioration du résultat courant
• La réserve ne permet plus d'absorber un exercice dégradé
• Aucun revenu exceptionnel n'a soutenu la distribution 2025, qui est entièrement foncière

Le taux de rendement interne sur cinq ans ressort à 3,62 %, sensiblement en dessous de l'objectif de 4,58 % affiché sur dix ans. L'écart tient à la commission de souscription, qui pèse lourd sur un horizon court.

Occupation, locataires et endettement

Le taux d'occupation financier s'est établi à 91,50 % en 2024, 93,06 % en 2025, puis 91,60 % au premier trimestre 2026 et 91,20 % au deuxième. Au 31 décembre 2025, 5 667 mètres carrés étaient vacants, principale source de manque à gagner.

Une concentration géographique et locative à mesurer

Le patrimoine se répartit sur huit villes, avec six actifs à Bordeaux et quatre à Toulouse, soit plus de la moitié des immeubles sur deux métropoles. Et plusieurs immeubles sont occupés par un seul locataire sur la totalité de la surface : un bureau de contrôle technique, une centrale d'achat publique, une banque, une caisse d'assurance maladie, un distributeur de matériaux et un gestionnaire de réseau.

Le risque que cette structure crée

Un départ sur un immeuble mono-locataire vide 100 % de l'actif d'un coup. Le cas s'est produit : l'ancien locataire d'un immeuble est entré en redressement judiciaire, laissant 24 000 euros d'impayés, et deux baux ont dû être resignés sur 2 261 mètres carrés. Les baux en cours sont en revanche fermes sur six à neuf ans pour plusieurs actifs, ce qui sécurise le moyen terme.

Un endettement en réduction

Le ratio est passé de 18,90 % fin 2024 à 11,30 % fin 2025, après le remboursement de 6,9 millions d'euros, pour un encours de 16,5 millions. Le plafond statutaire est de 40 %. Le taux et l'échéancier de cette dette ne sont pas publiés, et c'est une information à réclamer.

Une liquidité intacte, pour l'instant

C'est le point fort du dossier. Aucune part n'était en attente de retrait à toutes les dates publiées depuis 2024, quand la moyenne du marché atteignait 2,2 % de la capitalisation au 30 juin 2026. La collecte nette s'est élevée à 28,68 millions d'euros en 2024 et 26,79 millions en 2025, ce qui place cette SCPI parmi celles qui collectent encore.

Un signal à surveiller malgré tout

Les retraits compensés ont fortement progressé au premier semestre 2026 : 5 954 parts sur six mois, contre 313 sur l'ensemble de 2025. La file d'attente reste nulle parce que les souscriptions absorbent ces retraits, mais le rythme a changé et mérite d'être suivi trimestre par trimestre.

Ce que coûte la détention

La commission de souscription s'élève à 9,50 % hors taxes, soit 11,40 % toutes taxes comprises, et la commission de gestion à 8 % hors taxes des revenus locatifs et financiers nets. Aucun frais de retrait n'est prélevé.

Les coûts synthétiques du document d'informations clés et la réduction du rendement sur cinq et dix ans ne sont pas publiés dans les sources accessibles : c'est la pièce manquante de ce dossier. Détenir ces parts au sein d'une assurance vie change la fiscalité des revenus, pas ces frais.

Rien de défavorable du côté du régulateur

Aucune mise en garde de l'Autorité des marchés financiers, aucune sanction et aucun article de presse défavorable n'ont été trouvés. Aucun forum d'associés ni aucune contestation en assemblée générale n'a pu être identifié, ce qui s'explique par la jeunesse de la SCPI et le nombre limité de ses associés.

FAQ : la SCPI Aedificis, devenue Métronome

Pourquoi ne trouve-t-on plus le nom Aedificis ?

Parce que la SCPI a été renommée Métronome, décision publiée au registre légal le 16 mars 2023. C'est un changement de dénomination pur : même entité, même société de gestion, aucun échange de parts. Les associés n'ont eu aucune démarche à effectuer.

Quel est le prix de la part ?

Mille deux cents euros, inchangé depuis la création en 2019. La valeur de retrait s'élève à 1 086 euros, soit 9,5 % de moins, écart correspondant à la commission de souscription.

Quel rendement attendre ?

Le taux de distribution est de 5 % depuis 2021, soit 60 euros par part depuis 2023. Attention toutefois : en 2025, cette distribution a dépassé le résultat courant de 1,74 euro par part, et le report à nouveau de l'exercice est négatif.

Peut-on revendre ses parts facilement ?

Oui à ce jour. Aucune part n'était en attente de retrait à toutes les dates publiées depuis 2024, les souscriptions couvrant les retraits. Les retraits compensés ont néanmoins fortement augmenté au premier semestre 2026, point à suivre.

Quels sont les frais ?

Neuf virgule cinquante pour cent hors taxes à la souscription, soit 11,40 % toutes taxes comprises, et 8 % hors taxes de commission de gestion sur les revenus. Aucun frais de retrait. Une cession sur le marché secondaire supporte en revanche 5 % de droits d'enregistrement à la charge de l'acquéreur.

Quel est le principal risque de cette SCPI ?

La conjonction de trois éléments : un prix désormais supérieur à la valeur de reconstitution, un report à nouveau épuisé, et plusieurs immeubles occupés par un seul locataire, dont le départ vide l'actif en une fois. Le taux d'occupation, autour de 91 %, laisse par ailleurs peu de marge.