SCPI Comète : avis, rendement, prix des parts et risques

Comète : prix, rendement et conditions d'accès

Sources : Alderan, bulletin du quatrième trimestre 2025, bulletin du deuxième trimestre 2026, carte d'identité et note d'information visée en juillet 2026. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Le guide des SCPI situe ce placement immobilier collectif. Pour Comète, le taux passé doit être rapproché du risque de change, des frais et du recul encore limité depuis le lancement.

Une stratégie internationale : distinguer univers possible et patrimoine acquis

Lancée fin 2023 par Alderan, Comète vise un patrimoine tertiaire diversifié hors France métropolitaine. Sa politique autorise des investissements européens et internationaux dans plusieurs catégories immobilières.

Un pays autorisé dans les documents n'est pas nécessairement un pays déjà présent au portefeuille. Pour connaître votre exposition, utilisez la dernière répartition publiée plutôt que la liste générale de l'univers d'investissement.

La présence d'actifs au Royaume-Uni et au Canada crée notamment un sujet de devises. Les variations de change peuvent affecter la valeur exprimée en euros et les revenus, en plus des risques immobiliers locaux. Une répartition entre plusieurs pays ne rend pas ces variations sans effet.

9 % en 2025 : un résultat passé, pas une promesse de revenu

Le bulletin de fin 2025 annonce un taux de distribution de 9 % pour les parts en pleine jouissance. Il ne faut pas appliquer ce taux comme un engagement aux versements effectués aujourd'hui.

Le bulletin du deuxième trimestre 2026 présente un objectif annuel de distribution de 17,50 € par part en pleine jouissance, explicitement non garanti. Un objectif de l'année en cours et un taux réalisé l'année précédente sont deux informations de nature différente.

Les versements mensuels ne garantissent ni leur montant ni leur poursuite. Le guide du rendement et du TRI des SCPI permet de replacer les distributions dans le résultat total. Pour une première souscription, le délai de jouissance doit aussi entrer dans le calcul.

Frais : une assiette de revenus, pas un taux prélevé sur le capital

La note prévoit une commission de souscription maximale de 10 % HT, TVA en sus, intégrée au prix. La gestion est de 11 % HT des recettes encaissées HT, comprenant loyers et produits financiers nets, selon les conditions du document.

Le prix de souscription de 250 € et le retrait compensé de 225 € sont les valeurs à utiliser pour chiffrer l'entrée et le mécanisme de retrait. Ne reconstituez pas un prix de sortie en soustrayant un pourcentage TTC isolé.

La documentation prévoit également des commissions liées aux actifs et aux travaux. Consultez le guide des frais des SCPI pour comparer à assiettes identiques. La page commerciale comporte des formulations différentes sur les mutations : faites confirmer le décompte contractuel de votre opération.

Occupation et projets : lire les limites des indicateurs

Le TOF de 99,6 % publié à fin juin 2026 est présenté hors développements. Il ne signifie pas que tous les projets en construction produisent déjà leur loyer définitif ni que tous les risques de réalisation ont disparu.

Pour une opération en développement, demandez le calendrier, l'état des autorisations, le financement et les protections prévues en cas de retard. Pour un immeuble déjà loué, examinez le locataire, la durée ferme du bail et les dépenses à venir.

Les risques de perte en capital et de liquidité restent présents. Une croissance de la collecte peut faciliter les investissements, mais elle impose aussi de déployer les fonds dans de bonnes conditions ; elle n'est pas une garantie de performance.

Revente et fiscalité : le montant net dépend de votre dossier

Le retrait compensé suppose des contreparties ou des moyens disponibles selon les mécanismes contractuels. Avant de revendre vos parts de SCPI, demandez les conditions actualisées et le prix effectivement applicable. Huit années recommandées ne sont pas une date de remboursement promise.

Les revenus étrangers peuvent subir une fiscalité au niveau du fonds. La fiscalité des SCPI doit être examinée selon les pays et le mode de détention. Le revenu brut publié et le virement reçu ne se confondent pas nécessairement.

Si vous achetez à crédit, conservez une capacité de remboursement indépendante d'un maintien du dernier taux distribué. Une sortie différée ne suspend pas les échéances du prêt.

Notre avis sur Comète

Comète peut être étudiée pour une exposition immobilière internationale diversifiée. Le niveau de distribution 2025 doit rester un élément de l'analyse, avec le jeune historique, les devises, les projets en développement et les frais.

La solution répond moins bien à une recherche de revenu certain, de capital protégé ou de liquidité à court terme. Pour comparer, retenez des indicateurs de même nature, sur la même période, et un montant net adapté à votre situation.

Comète : rapprocher distribution et risques internationaux

« Pour Comète, séparez le taux réalisé, l'objectif annuel et les versements réellement reçus. Regardez ensuite les devises et les projets en développement : ils influencent le risque au-delà du dernier rendement. »

Arsalain EL KESSIR – Fondateur de BoursedesCrédits

Sources : Alderan, carte d'identité Comète, bulletins du quatrième trimestre 2025 et du deuxième trimestre 2026, note d'information visée le 7 juillet 2026 ; consultation en octobre 2026.

FAQ : Comète

Les 9 % sont-ils garantis pour 2026 ?

Non. C'est un résultat 2025. Les objectifs et revenus futurs ne sont pas garantis.

Le versement mensuel permet-il une revente mensuelle garantie ?

Non. La fréquence des revenus potentiels est distincte de la liquidité des parts.

Le TOF inclut-il tous les développements ?

Le taux publié à fin juin 2026 est explicitement présenté hors développements.