SCPI Darwin RE01 : avis, rendement, prix des parts et risques

Darwin RE01 : prix, rendement et conditions principales

Sources : Darwin Invest, page officielle de la SCPI et publication officielle de présentation des résultats du quatrième trimestre 2025, consultées le 17 octobre 2026. Les résultats de 2025 sont distincts des objectifs et des conditions de souscription de 2026.

Le guide des SCPI présente ce placement collectif. Pour Darwin RE01, il faut comparer la stratégie effectivement déployée, le revenu distribué et la disponibilité du capital, sans s'arrêter au rendement de la première année complète.

Une stratégie européenne de gestion active

Darwin RE01 recherche des opportunités dans plusieurs usages immobiliers : commerces, logistique, bureaux et hospitalité. Le gestionnaire annonce une priorité à la zone euro, notamment la France, l'Allemagne, l'Espagne, le Portugal et l'Italie.

Ces pays constituent un univers cible, et non la preuve que le fonds possède déjà des immeubles dans chacun d'eux. Le site présente notamment des actifs en France et en Espagne, occupés par des entreprises ou des organismes publics.

La stratégie associe des audits techniques et environnementaux, des travaux potentiels dès les premières années, le suivi des locataires et des arbitrages. La création de valeur recherchée peut donc dépendre autant de la qualité de gestion que de l'évolution générale du marché.

Cette approche expose aussi aux coûts des travaux, aux délais d'exécution et aux conditions de revente des immeubles. Un projet d'amélioration ne garantit ni une hausse des loyers ni une plus-value.

Rendement 2025 : distinguer résultat et objectif

Dans sa présentation officielle du quatrième trimestre 2025, Darwin confirme un taux de distribution annuel de 7,54 %, net de frais de gestion et brut de fiscalité. Le taux de 7,5 % précédemment annoncé était une estimation : il ne doit pas être utilisé à la place du résultat finalement publié.

La même publication indique une performance globale annuelle de 8,54 % et une revalorisation du prix de part de 200 € à 202 € au 1er janvier 2026. Le revenu et la variation de prix constituent deux composantes différentes de la performance.

Pour le quatrième trimestre 2025, Darwin publie 3,90 € par part, soit 1,95 % rapporté à un prix de 200 €. Ce chiffre trimestriel ne peut pas être multiplié mécaniquement pour promettre le rendement de l'année suivante.

La page actuelle présente une cible de distribution annuelle de 6 % et un TRI cible de 6,5 % sur huit ans, non garantis. Les différences entre taux de distribution, performance globale et TRI permettent de conserver ces distinctions.

Un investisseur souscrivant à 202 € en 2026 n'a ni le même prix d'entrée ni nécessairement les mêmes revenus qu'un associé investi pendant toute l'année 2025.

Prix de la part, jouissance et valeurs patrimoniales

Le prix affiché est de 202 € et la souscription initiale minimale de 1 010 €, soit cinq parts. L'entrée en jouissance intervient au premier jour du sixième mois suivant la souscription : le capital versé ne donne donc pas immédiatement droit aux revenus correspondants.

Une souscription en octobre ouvre, selon cette règle, droit aux revenus à compter du 1er avril suivant. Le calendrier de paiement effectif des dividendes doit être distingué de cette date d'entrée en jouissance.

Darwin publie une valeur de reconstitution de 207,19 € au 31 décembre 2025 dans sa présentation des résultats. Cette référence datée ne doit pas être présentée comme une valeur actuelle de retrait ou comme un engagement de rachat.

Un prix inférieur à une valeur d'expertise ne garantit pas une plus-value. Les expertises, le patrimoine et les conditions de marché peuvent évoluer entre deux publications.

Patrimoine et occupation : conserver la date des indicateurs

La communication officielle relative à fin 2025 présente huit actifs, près de 14 millions d'euros d'encours sous gestion et des taux d'occupation financier et physique de 100 %. Ces chiffres décrivent ce point de départ, sans établir à eux seuls la situation exacte au jour de votre souscription.

Le nombre d'immeubles reste limité : un départ de locataire, des travaux ou un incident sur un actif peuvent donc peser sur le revenu du fonds. Plusieurs bâtiments ne signifient pas nécessairement une forte diversification entre exploitants.

Les exemples d'actifs publiés font apparaître des durées de bail différentes. Une longue durée résiduelle n'efface pas le risque d'impayé, tandis qu'une échéance proche peut exiger une renégociation ou une relocation.

La labellisation ISR et la classification article 8 SFDR concernent la démarche de durabilité. Elles ne garantissent ni la performance financière ni le capital investi.

Frais et sortie : les vérifications à faire avant de souscrire

Le rendement annoncé net de frais de gestion reste brut de fiscalité et ne représente pas le coût complet de l'investissement. Les frais liés à l'entrée, aux opérations immobilières, aux travaux et aux mutations doivent être examinés séparément.

Au 17 octobre 2026, les pages officielles accessibles utilisées pour cette analyse ne permettent pas de confirmer le barème détaillé de ces commissions et toutes leurs assiettes. Les taux de frais non validés dans une source primaire ne sont donc pas reproduits ici. Demandez la note d'information et le document d'informations clés en vigueur avant tout engagement.

Le guide des frais de SCPI explique comment comparer ces postes. Une commission sur les revenus ne s'applique pas au même montant qu'une commission sur le prix des parts.

La revente de parts de SCPI dépend notamment des contreparties disponibles et des règles applicables. L'horizon conseillé ne constitue pas une promesse de remboursement à date fixe.

Notre avis sur Darwin RE01

Le prix unitaire et le minimum initial permettent d'accéder à un portefeuille immobilier avec un montant limité par rapport à l'achat d'un immeuble. La stratégie et le résultat publié pour 2025 sont identifiables ; l'historique reste cependant court et ne permet pas de juger le comportement du fonds sur plusieurs cycles.

Les risques de perte en capital et de liquidité restent déterminants. Les revenus, les valeurs d'expertise et le prix des parts peuvent évoluer défavorablement, même lorsque le patrimoine est entièrement occupé à une date donnée.

La fiscalité des revenus de SCPI dépend de leur nature, de leur pays d'origine et de la situation de l'associé. En cas d'achat financé par un emprunt, les mensualités doivent rester supportables indépendamment d'une distribution future.

Darwin RE01 : regarder au-delà de la première performance

« Pour Darwin RE01, distinguez le résultat publié de 2025 de l'objectif annoncé pour la durée de détention. Vérifiez aussi le barème complet des frais et votre capacité à conserver les parts si la vente prend du temps. »

Arsalain EL KESSIR – Fondateur de BoursedesCrédits

Sources : Darwin Invest, page officielle Darwin RE01 et publication officielle « Bulletin du 4ᵉ trimestre 2025 ». Consultation le 17 octobre 2026 ; conditions de frais détaillées restant à confirmer dans les documents réglementaires en vigueur.

FAQ : Darwin RE01

Quel est le prix de la part ?

Le prix affiché est de 202 €, avec cinq parts au minimum, soit 1 010 € pour une première souscription.

Quel rendement Darwin RE01 a-t-elle réalisé en 2025 ?

Darwin confirme 7,54 % de distribution nette de frais de gestion et brute de fiscalité, avec une performance globale de 8,54 %. Ces résultats ne garantissent pas ceux des années suivantes.

Les revenus commencent-ils immédiatement ?

Non. La page du gestionnaire prévoit une entrée en jouissance au premier jour du sixième mois suivant la souscription.