SCPI Pierre Expansion Santé : avis, rendement, prix des parts et risques

Pierre Expansion Santé : les repères essentiels

Sources : FIDUCIAL Gérance, page Pierre Expansion Santé, bulletin T2 2026 et note actualisée en janvier 2026, consultés le 17 octobre 2026. Les performances passées ne garantissent pas les suivantes.

Le guide des SCPI explique la détention collective. Ici, la santé de proximité doit être analysée avec les usages réels des locaux, la solidité des exploitants et les coûts du fonds.

Un patrimoine de santé et de bien-être de proximité

Pierre Expansion Santé privilégie des actifs liés à la santé, au bien-être et à l'éducation. Son positionnement ne se limite pas aux cliniques ou aux établissements médicalisés : il comprend notamment des commerces et services de proximité.

À fin juin 2026, le fonds compte 39 immeubles, 72 locataires et 17 359 m². Le bulletin indique 4,3 millions d'euros de loyers annuels quittancés.

Au deuxième trimestre, le fonds a acquis un magasin Optical Center à Asnières-sur-Seine pour 1,427 million d'euros acte en main. Deux autres acquisitions faisaient encore l'objet de promesses dans le bulletin : elles ne doivent pas être confondues avec des opérations définitivement réalisées à cette date.

La spécialisation santé peut répondre à des besoins durables, mais un opticien, un laboratoire ou un exploitant reste exposé à ses propres charges et à sa situation financière. Le thème du placement n'est pas une garantie de paiement.

Occupation : 97,84 % de TOF à fin juin 2026

Le TOF du deuxième trimestre est de 97,84 %, avec 95,98 % de locaux occupés et 1,86 % sous franchise ou mis à disposition d'un futur locataire. La vacance en recherche de locataire représente 2,16 %.

Ce taux était de 99,53 % au premier trimestre. La variation rappelle que l'occupation peut évoluer même dans un portefeuille fortement loué.

Le bulletin décrit notamment une recherche de relocation à Rouen après l'abandon de discussions de cession. Une négociation ne doit pas être considérée comme un bail déjà productif de loyers.

Les indicateurs de rendement et d'occupation doivent être rapprochés des échéances de baux, des franchises et des dépenses d'entretien.

5,04 % en 2025 : une distribution comprenant des plus-values

Le taux de distribution et la performance globale annuelle 2025 sont de 5,04 %. Le dividende brut annuel de 13,45 € comprend 2,45 € de plus-values, soit 18,22 % de revenus non récurrents selon le bulletin.

Cette composante ne doit pas être assimilée à des loyers produits chaque année. Des cessions futures peuvent être différentes ou ne pas dégager le même résultat.

Les deux premiers acomptes trimestriels de 2026 sont chacun de 2,75 €, soit 5,50 € au semestre pour une part en pleine jouissance. Ils ne constituent pas une promesse de dividende annuel.

Le TRI à fin 2025 est de 5,79 % sur dix ans, 6,49 % sur quinze ans et 9,08 % sur vingt ans. Ces périodes différentes ne permettent pas de promettre un résultat à un nouvel associé.

La fiscalité des revenus et plus-values de SCPI dépend de la nature des sommes et de la situation du détenteur. Le rendement brut n'est pas le revenu net personnel.

Prix de part et références patrimoniales

Le prix de souscription est de 267 € depuis le 1er mars 2021 dans le bulletin consulté. Le retrait compensé affiché est de 234,96 €, sous réserve des conditions de liquidité.

À fin juin 2026, la valeur de réalisation est de 213,67 € et la valeur de reconstitution de 259,57 € par part, communiquées sous réserve de validation des comptes par le commissaire aux comptes.

Ces valeurs ne sont pas des montants remboursables à première demande. Une stabilité du prix de souscription ne garantit pas que les expertises ou le résultat resteront inchangés.

Le taux d'endettement publié est nul à fin juin 2026. Il faut conserver la date de cette information et ne pas en déduire une interdiction définitive de financement.

Frais et délai avant les premiers revenus potentiels

La note prévoit une commission de souscription de 12 % HT, comprise dans le prix, avec un plafond exprimé à 14,4 % TTC au taux indiqué. La référence de retrait publiée déduit la commission hors taxes de 32,04 €, pour aboutir à 234,96 €.

La commission de gestion actualisée est de 9,5 % HT, soit 11,4 % TTC, sur les produits locatifs hors taxes encaissés et les produits financiers nets. L'ancien taux de 9 % ne doit pas lui être substitué.

Une cession directe entraîne notamment 120 € TTC de frais de dossier, ainsi que les droits d'enregistrement applicables à la charge de l'acquéreur. D'autres coûts peuvent concerner les mutations et opérations du fonds.

Les frais de souscription, gestion et revente doivent être comparés avec leurs assiettes respectives.

Les nouvelles parts entrent en jouissance au premier jour du deuxième mois suivant la souscription et son règlement intégral. Pour un achat financé à crédit, prévoyez les remboursements avant les premiers dividendes potentiels.

Retrait : un registre sans attente à fin juin, sans garantie future

Le bulletin ne recense aucune demande de retrait en attente au 30 juin 2026. Sur le deuxième trimestre, 7 408 parts ont été souscrites et 4 737 retirées.

Ce constat daté ne garantit pas le traitement d'une demande future. Le retrait compensé reste dépendant de souscriptions suffisantes et de la position au registre.

Le délai documentaire de règlement après réalisation du retrait ne doit pas être confondu avec le délai nécessaire pour obtenir cette réalisation. Pour revendre vos parts, demandez la situation récente et les conditions effectives de votre opération.

Les risques de perte en capital et de liquidité subsistent pendant toute la détention. Le label ISR et le classement Article 8 ne garantissent ni le prix ni la disponibilité des fonds.

Notre avis sur Pierre Expansion Santé

La stratégie de proximité est identifiable et le patrimoine présente une occupation élevée à fin juin 2026. L'analyse doit toutefois rester centrée sur les exploitants, les loyers, les coûts et les conditions de sortie.

La distribution 2025 comprend une plus-value significative. La comparer à un revenu locatif entièrement récurrent pourrait conduire à surestimer les acomptes futurs.

Pierre Expansion Santé : identifier l'origine du dividende

« Pour Pierre Expansion Santé, séparez les loyers des plus-values distribuées. La santé de proximité donne un thème au patrimoine, mais seuls les baux, les encaissements et les frais permettent d'en apprécier les revenus durables. »

Arsalain EL KESSIR – Fondateur de BoursedesCrédits

Sources : FIDUCIAL Gérance, page Pierre Expansion Santé, bulletin T2 2026 et note d'information et statuts actualisés en janvier 2026 ; consultation le 17 octobre 2026.

FAQ : Pierre Expansion Santé

Quel est le minimum initial ?

Cinq parts à 267 €, soit 1 335 € selon les conditions consultées.

Les 5,04 % de 2025 proviennent-ils uniquement des loyers ?

Non. Le dividende de 13,45 € comprend 2,45 € de plus-values immobilières selon le bulletin.

La revente est-elle garantie ?

Non. L'absence de demandes en attente à fin juin 2026 est un constat passé et ne garantit pas une sortie future.